一线楼市小长假未现“小阳春” 紧缩性调控转向二线城市

“从近期到访客户来看，没有去年年底多，但依然有成交量。”在北京西部某改善型楼盘销售中心，一位销售员告诉《证券日报》记者，不过从整个一季度来看，成交量还不错，清明小长假可能是外地人回乡较多，影响了到访量。

根据诸葛找房统计数据显示，2021年清明小长假（4月3日-5日），一线城市中深圳、上海分别成交463套、254套，较去年同期上涨50.3%、38%；北京新房成交350套，同比下跌14.8%。

“尽管深圳、上海新房成交较去年同期有所上涨，但是相较于假期前仍然明显下降。”诸葛找房数据研究中心分析师陈霄向《证券日报》记者表示，今年春节期间受到“就地过年”的影响，大量外地务工人员留在务工地过年，在疫情受控以及解封后的首个小长假，大量外地人员纷纷返乡，造成一线城市楼市未现小阳春。

值得关注的是，楼市成交热度与目前调控政策是否收紧紧密相关。与一线城市相比，近期部分热点二线城市楼市升温，这是导致近日二线城市频繁发布调控政策的原因。比如，杭州、成都、西安、合肥等城市加码楼市调控。

4月5日晚间，合肥市发布的《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》），涉及学位制调整、二手房限购、热点楼盘“摇号+限售”等八条政策，这也成为合肥版的“史上最严调控”，该《通知》自4月6日起施行。

该政策发布的背后是，国家统计局数据显示，从2020年6月开始，合肥的新房已连涨9个月，累计环比上涨5.3个百分点；二手房同比、环比已连涨12个月。

“过去两年合肥土地供应不足，导致新房市场供不应求，进一步挤压购房需求进入二手房市场，特别是核心区域教育等优质资源二手房价格上涨幅度较大。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向《证券日报》记者表示，此次调控将二手房特别是二手学区房纳入限购，可有效抑制利用学区等投资炒作的购房行为，为二手房市场降温。

“对热点区域二手房实施限购，并将法拍房纳入限购范围，对投机炒房行为是当头一棒。”陈霄向《证券日报》记者表示，预计后续合肥二手房以及法拍房市场都将有所降温。

合肥不是特例，《证券日报》记者注意到，在调控路径和调控手段上，二线城市均紧随一线城市。在合肥此次新政之前，武汉、西安、成都、南京等城市已经陆续出手调控。其中，部分二线城市的一些条款，力度甚至超过了一线城市。

“调控政策转移主要跟随市场热度转移，一季度在一线城市严格调控、信贷管控下，部分购房资金流向重点二线城市。”许小乐向《证券日报》记者表示，合肥、成都、西安等二线城市市场热度持续提高，进一步引发调控政策收紧，预计后期调控效果将逐步显现。

陈霄也向《证券日报》记者表达了类似观点，他表示，一线城市作为全国房地产市场热度的中心，更是人口、资金的聚集高地，平均房价涨幅也一直处于领先地位。一线城市出台调控政策后市场逐渐回稳，资金、人口开始流向热点二线城市，进而导致政策逐渐传导至二线城市。

多数分析人士也指出，随着楼市传统“小阳春”的到来，以及市场热点的转移，越来越多的二线城市将加码调控，前期已经启动调控的一线城市，则会进一步对政策进行巩固。

对此，许小乐表示，根据市场热度变化，未来的调控政策将更及时、更精准、更全面。比如，在热点城市中，针对土地供不应求矛盾而加大土地供应，针对需求端严厉打击利用利差、一二手价差等套利的投资行为。总体而言，未来热点城市房价预期将渐趋理性，热度较高的城市房价涨幅将收窄。