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“艺术生”花样年如今看房地产的视角

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是时候,重新认识一下花样年。


花样年无惧。

“无惧”,是花样年2021年的年度主题。

3月26日下午,花样年发布2020年全年业绩。总的来说,花样年的2020年走得够“稳”,实现了规模和利润的双增长。

财报显示,2020年,花样年全年实现合同销售金额492.1亿元,同比增长35.9%,超额完成450亿的年度目标。

总收入增长14%至217.6亿元,净利润增长16.6%至17.51亿元。在增收又增利的情况下,花样年净负债率维持在75%。

值得关注的还有花样年的土储情况、以及近两年发力的城市更新业务,花样年小步快跑一年后,交出了一份超出市场预期的财报。

2020年是花样年的投资大年,过去一年,花样年累计在南京、杭州、绍兴、成都、北京、佛山等一二线城市拿下20宗地,合共新增土储334万平方米,预期可售货值达到483亿元,也是花样年历史上新增货值最多的一年。

截止到2020年底,花样年的土地储备达到3760万平方米,其中城市更新项目土储为2047万平方米,储备总货值约4200亿元。当下,花样年在大湾区有48个更新项目处于不同的发展阶段,其中在“湾区龙头城市”深圳,花样年就有27个城市更新项目在推进中。

这也意味着花样年将开始进入一个全新的发力阶段,正如花样年董事会主席潘军在业绩会上所说,“未来两年,花样年的城市更新项目开始进入转化的爆发期,我们认为我们的未来是充满无限可能性的。”

(花样年近5年的销售规模及行业排名)

当日业绩会上,花样年将今年的销售目标定为了600亿,目标增长22%。

“二次创业”心态下的花样年,在过去一年乃至未来几年里,对行业、对企业、对产品、对客群、对政策等都做出了哪些判断,又取得了怎样的成绩?

是时候,重新认识一下花样年。

01,

对外:“朋友圈”不断壮大

对内:“艺术生”打造了三条产品线

一切过往,皆为序章。

2019年年中,花样年提出“二次创业、弯道超车”的集团策略,在经营方针和人才战略等方面做出相应的调整。

2020年3月份的业绩会上,花样年管理层提出,花样年2020年将以一个“飙”字策略贯穿全年。

站在花样年的自身立场或是外界角度,花样年都是做出了不少大刀阔斧的转变。

一方面,在稳步发展、发力提速的道路上,给自己找几个可靠的伙伴合作同行、相互学习,花样年证实了这是一个非常不错的思路。

花样年执行董事兼地产集团首席运营官张惠明在业绩会上说道:“2020年,花样年继续加强与优秀同行的合作,实现强强联合、优势互补。我们和中交、首开等央企合作,有助于我们学习借鉴其成熟的运营管理经验,借力较低的融资成本。我们和龙湖、东原、美的等优势区域的品牌房企合作,有利于我们深耕区域,强强联合,实现1+1大于2。我们跟中梁、新城等快周转房企合作,有助于我们项目实现高周转,提高资金回笼效率。”

“朋友圈不断壮大”是花样年过去一年的标志性特点,过去两年,花样年还成功实现了两个城市更新项目的股权合作,2019年平安不动产入股深圳龙华玉石城市更新项目,2020年的葵涌项目则引入中融国际信托作为战略合作伙伴,

潘军也表示:“在城市更新项目的发展方面,我们已经走出了两条各有特色的路,有的项目我们可以慢慢孵化,直到完成整个旧改流程,获取比较丰厚的利润;有的项目我们可以在中间就引入战略投资者,提前锁定一部分利润。”

另一方面的大刀阔斧,是产品力上的变革与升级,也就是“拿什么合作”。

应该说,在二次出发后,花样年近两年重新明确了作为“房地产界艺术生”的那份独有的产品品味和定位,不断深化“致力于成为有趣、有味、有料的生活空间及体验的引领者”的企业愿景,以客户不同的生活态度和生活方式,推出了“趣”、“味”、“料”三条产品线。

必须承认,花样年是一家擅长制造惊喜的公司。

去年,结合项目城市在地文化,花样年以现代东方建筑空间美学方式,落地了拥有“网红歌舞厅”的深圳好时光项目、“岭南风情”浓郁的佛山广雅院项目、“东西结合小酒馆”的绍兴春风十里项目,以及“艺术即是生活”的上海乌南396项目,上述项目在销售业绩上也均有不俗的表现。

(花样年2020年推出的深圳“好时光”项目售楼处,放在去年全城打新、开盘即售罄的深圳,这样的一个售楼处几乎不可想象)

在年初的一次媒体见面会上,花样年董事会主席潘军便曾提到:“作为一个企业,必须对产品有追求,未来真正意义上能产生溢价的一定是产品和服务。花样年强调我们的产品一定要有艺术性,我们认为随着中国的消费进入第三消费时代,也就是个性化主张的时代,随着90后、00后成为消费主力,一定会产生新的购买逻辑。”

以艺术之名,率先抓住了新一代购房者的居住需求变革,成为花样年产品力二次生长的好机会。未来花样年还会不会给行业带来更多惊喜?相信答案是值得期待的。

02,

大湾区土储占比50%

城市更新转化将进入爆发期

有备,方能“无惧”。

聚焦5大城市群,深耕20多个重点一二线城市,花样年以此为投资策略在2020年拿下的20宗土地,也为花样年今年的销售增长奠定了坚实基础。

财报显示,新增地块中,80%项目通过招拍挂途径获取,为快速去化创造了有利条件,并且,通过对工程节点的强管控,花样年去年的“拿地-开盘”周期缩减至7.4个月,较2019年又有较大幅度的提速,这也是花样年有史以来的最快成绩。

配合着快周转策略,花样年新拿项目在大小规模也有所把控,20块土地平均总建筑面积为17万平方米,均能在1-2年内完成整个去化周期。从花样年在2019年四季度以及去年上半年获取的项目来看,大部分均已于2020年开盘贡献销售。

周期一缩短,又大大提升了企业的生命力与财务健康状况。

至去年底,在花样年3760万平的规划土储中,主要有着两点突出的体现:一是集中于全国五大都市圈,一线和二线城市占比超过90%以上;二是粤港澳大湾区土地储备占比超50%,主要为城市更新项目。

截止至2020年底,花样年在大湾区共有48个更新项目,分别处于不同的发展阶段,大部分位于深圳,并已布局东莞、惠州、佛山、广州、中山等城市,规划总建筑面积约2047万平方米,储备总货值约4200亿元。其中,在深圳花样年有27个城市更新项目在推进中。

潘军在业绩会上介绍道,已经完成的城市更新项目如深圳的“好时光”项目,已经在2020年12月推出市场,开盘当天认购金额超过了17亿元。

在其看来,随着《深圳经济特区城市更新条例》今年3月份的正式实施,未来2-3年,也将是花样年在深圳发力的时候。

“未来两年,花样年的城市更新项目开始进入转化的爆发期,我们2021年供地项目的货值将争取超过100亿元,2022年争取包括200亿元,之后每年将逐步增长,为大湾区的销售和集团的利润提供有力的支持。”

2011年便已进入城市更新业务的花样年,算是该领域的先行者之一。

如今,用潘军的话说便是:“我们在大湾区已具备非常强的优势,基于深圳最早开始做城市更新的企业,我们是第一批,2010年深圳开始推出城市更新的政策,2011年我们便成立了相应的部门。展望未来,我们还将继续加强我们团队的优势,将城市更新打造成为在大湾区建立土地储备优势的渠道。”

03,

修炼内功稳健发展

“艺术生”提速下一个赛程

稳健发展也一直是花样年强调的重要理念之一。

在今年年初的媒体见面会上,潘军提到,“谁能把三项指标(三道红线)处理好,谁才能活得下去。”

截止至2020年12月31日,花样年保有银行结余及现金286.31亿元,同比增长24%;1.37的现金短债比及75%的净负债率,境外债券融资成本从2018年底的15%下降至2020年11月的6.9%,境内债券稳定维持在7.5%水平。

花样年首席财务管陈新禹在业绩会上表示,“还是一句话,我们对控制负债率是有信心的。公司目前处于黄色档,安全每年总债务可以有10%的增长。三条红线的问题,今年的方向是都回到绿线的状态。”

提速的增长,良好的财务,让国际资本市场对花样年财务状况信心加强,国际评级机构惠誉、标普和穆迪均维持花样年的评级和“稳定”展望。

降利息、降成本,过去一年,为了实现“二次创业”的战略发展目标,花样年在人力方面也做了大量有目共睹的新工作。

花样年执行董事柯卡生在汇报人力资源战略工作时说道:“其中重要的一项就是持续引进了一批行业的优秀职业经理人,公司近几年人才换仓率达到70%,其中留存率达到90%。在引进人才的同时我们也进行人才结构的优化,2019年主要引进的是集团董事、高管和区域负责人,2020年则更加注重加强壮大腰部力量,特别是运营、产品、资金、财务等重要业务线条,都引进了优秀的骨干专业人才。”

业绩会当天,另一个受到媒体和投资人关注的花样年业务,是社区服务。

实际上,多年来,“地产开发”加“社区服务”双头部发展,已成为花样年业务结构的一个特色,两大业务各自独立,又相互依存,随着业务逐渐成熟,飞轮效应也愈加明显。2020年,其物业销售收入为164.44亿元,同比增长24.4%。

潘军现场也回复媒体称,2020年,彩生活按照“回归本源、修炼内功、积蓄力量”的策略,对各项业务进行了调整和提升,目前,彩生活的调整已经完成,2021年彩生活会重新回到增长的轨道。

种种数据和转变表明,花样年在提速争夺下一段赛程的主动权。

业绩会最后,花样年管理层表示,2021年花样年将凭借“二次创业”的精神,聚焦“社区+地产”的双头部战略,修炼内功,形成核心竞争能力,向高效运营要效率,向精准投资要效益,向稳健财务要效益,向满意服务要效益。

如今,没有人再说花样年慢,在浮躁的楼市江湖中,以最文艺的形象,冲最好的业绩,这应该是“艺术生”花样年一个非常理想的状态。

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