“艺术生”花样年如今看房地产的视角

花样年无惧。

“无惧”，是花样年2021年的年度主题。

3月26日下午，花样年发布2020年全年业绩。总的来说，花样年的2020年走得够“稳”，实现了规模和利润的双增长。

财报显示，2020年，花样年全年实现合同销售金额492.1亿元，同比增长35.9%，超额完成450亿的年度目标。

总收入增长14%至217.6亿元，净利润增长16.6%至17.51亿元。在增收又增利的情况下，花样年净负债率维持在75%。

值得关注的还有花样年的土储情况、以及近两年发力的城市更新业务，花样年小步快跑一年后，交出了一份超出市场预期的财报。

2020年是花样年的投资大年，过去一年，花样年累计在南京、杭州、绍兴、成都、北京、佛山等一二线城市拿下20宗地，合共新增土储334万平方米，预期可售货值达到483亿元，也是花样年历史上新增货值最多的一年。

截止到2020年底，花样年的土地储备达到3760万平方米，其中城市更新项目土储为2047万平方米，储备总货值约4200亿元。当下，花样年在大湾区有48个更新项目处于不同的发展阶段，其中在“湾区龙头城市”深圳，花样年就有27个城市更新项目在推进中。

这也意味着花样年将开始进入一个全新的发力阶段，正如花样年董事会主席潘军在业绩会上所说，“未来两年，花样年的城市更新项目开始进入转化的爆发期，我们认为我们的未来是充满无限可能性的。”

（花样年近5年的销售规模及行业排名）

当日业绩会上，花样年将今年的销售目标定为了600亿，目标增长22%。

“二次创业”心态下的花样年，在过去一年乃至未来几年里，对行业、对企业、对产品、对客群、对政策等都做出了哪些判断，又取得了怎样的成绩？

是时候，重新认识一下花样年。

01，

对外：“朋友圈”不断壮大

对内：“艺术生”打造了三条产品线

一切过往，皆为序章。

2019年年中，花样年提出“二次创业、弯道超车”的集团策略，在经营方针和人才战略等方面做出相应的调整。

2020年3月份的业绩会上，花样年管理层提出，花样年2020年将以一个“飙”字策略贯穿全年。

站在花样年的自身立场或是外界角度，花样年都是做出了不少大刀阔斧的转变。

一方面，在稳步发展、发力提速的道路上，给自己找几个可靠的伙伴合作同行、相互学习，花样年证实了这是一个非常不错的思路。

花样年执行董事兼地产集团首席运营官张惠明在业绩会上说道：“2020年，花样年继续加强与优秀同行的合作，实现强强联合、优势互补。我们和中交、首开等央企合作，有助于我们学习借鉴其成熟的运营管理经验，借力较低的融资成本。我们和龙湖、东原、美的等优势区域的品牌房企合作，有利于我们深耕区域，强强联合，实现1+1大于2。我们跟中梁、新城等快周转房企合作，有助于我们项目实现高周转，提高资金回笼效率。”

“朋友圈不断壮大”是花样年过去一年的标志性特点，过去两年，花样年还成功实现了两个城市更新项目的股权合作，2019年平安不动产入股深圳龙华玉石城市更新项目，2020年的葵涌项目则引入中融国际信托作为战略合作伙伴，

潘军也表示：“在城市更新项目的发展方面，我们已经走出了两条各有特色的路，有的项目我们可以慢慢孵化，直到完成整个旧改流程，获取比较丰厚的利润；有的项目我们可以在中间就引入战略投资者，提前锁定一部分利润。”

另一方面的大刀阔斧，是产品力上的变革与升级，也就是“拿什么合作”。

应该说，在二次出发后，花样年近两年重新明确了作为“房地产界艺术生”的那份独有的产品品味和定位，不断深化“致力于成为有趣、有味、有料的生活空间及体验的引领者”的企业愿景，以客户不同的生活态度和生活方式，推出了“趣”、“味”、“料”三条产品线。

必须承认，花样年是一家擅长制造惊喜的公司。

去年，结合项目城市在地文化，花样年以现代东方建筑空间美学方式，落地了拥有“网红歌舞厅”的深圳好时光项目、“岭南风情”浓郁的佛山广雅院项目、“东西结合小酒馆”的绍兴春风十里项目，以及“艺术即是生活”的上海乌南396项目，上述项目在销售业绩上也均有不俗的表现。

（花样年2020年推出的深圳“好时光”项目售楼处，放在去年全城打新、开盘即售罄的深圳，这样的一个售楼处几乎不可想象）

在年初的一次媒体见面会上，花样年董事会主席潘军便曾提到：“作为一个企业，必须对产品有追求，未来真正意义上能产生溢价的一定是产品和服务。花样年强调我们的产品一定要有艺术性，我们认为随着中国的消费进入第三消费时代，也就是个性化主张的时代，随着90后、00后成为消费主力，一定会产生新的购买逻辑。”

以艺术之名，率先抓住了新一代购房者的居住需求变革，成为花样年产品力二次生长的好机会。未来花样年还会不会给行业带来更多惊喜？相信答案是值得期待的。

02，

大湾区土储占比50%

城市更新转化将进入爆发期

有备，方能“无惧”。

聚焦5大城市群，深耕20多个重点一二线城市，花样年以此为投资策略在2020年拿下的20宗土地，也为花样年今年的销售增长奠定了坚实基础。

财报显示，新增地块中，80%项目通过招拍挂途径获取，为快速去化创造了有利条件，并且，通过对工程节点的强管控，花样年去年的“拿地-开盘”周期缩减至7.4个月，较2019年又有较大幅度的提速，这也是花样年有史以来的最快成绩。

配合着快周转策略，花样年新拿项目在大小规模也有所把控，20块土地平均总建筑面积为17万平方米，均能在1-2年内完成整个去化周期。从花样年在2019年四季度以及去年上半年获取的项目来看，大部分均已于2020年开盘贡献销售。

周期一缩短，又大大提升了企业的生命力与财务健康状况。

至去年底，在花样年3760万平的规划土储中，主要有着两点突出的体现：一是集中于全国五大都市圈，一线和二线城市占比超过90%以上；二是粤港澳大湾区土地储备占比超50%，主要为城市更新项目。

截止至2020年底，花样年在大湾区共有48个更新项目，分别处于不同的发展阶段，大部分位于深圳，并已布局东莞、惠州、佛山、广州、中山等城市，规划总建筑面积约2047万平方米，储备总货值约4200亿元。其中，在深圳花样年有27个城市更新项目在推进中。

潘军在业绩会上介绍道，已经完成的城市更新项目如深圳的“好时光”项目，已经在2020年12月推出市场，开盘当天认购金额超过了17亿元。

在其看来，随着《深圳经济特区城市更新条例》今年3月份的正式实施，未来2-3年，也将是花样年在深圳发力的时候。

“未来两年，花样年的城市更新项目开始进入转化的爆发期，我们2021年供地项目的货值将争取超过100亿元，2022年争取包括200亿元，之后每年将逐步增长，为大湾区的销售和集团的利润提供有力的支持。”

2011年便已进入城市更新业务的花样年，算是该领域的先行者之一。

如今，用潘军的话说便是：“我们在大湾区已具备非常强的优势，基于深圳最早开始做城市更新的企业，我们是第一批，2010年深圳开始推出城市更新的政策，2011年我们便成立了相应的部门。展望未来，我们还将继续加强我们团队的优势，将城市更新打造成为在大湾区建立土地储备优势的渠道。”

03，

修炼内功稳健发展

“艺术生”提速下一个赛程

稳健发展也一直是花样年强调的重要理念之一。

在今年年初的媒体见面会上，潘军提到，“谁能把三项指标（三道红线）处理好，谁才能活得下去。”

截止至2020年12月31日，花样年保有银行结余及现金286.31亿元，同比增长24%；1.37的现金短债比及75%的净负债率，境外债券融资成本从2018年底的15%下降至2020年11月的6.9%，境内债券稳定维持在7.5%水平。

花样年首席财务管陈新禹在业绩会上表示，“还是一句话，我们对控制负债率是有信心的。公司目前处于黄色档，安全每年总债务可以有10%的增长。三条红线的问题，今年的方向是都回到绿线的状态。”

提速的增长，良好的财务，让国际资本市场对花样年财务状况信心加强，国际评级机构惠誉、标普和穆迪均维持花样年的评级和“稳定”展望。

降利息、降成本，过去一年，为了实现“二次创业”的战略发展目标，花样年在人力方面也做了大量有目共睹的新工作。

花样年执行董事柯卡生在汇报人力资源战略工作时说道：“其中重要的一项就是持续引进了一批行业的优秀职业经理人，公司近几年人才换仓率达到70%，其中留存率达到90%。在引进人才的同时我们也进行人才结构的优化，2019年主要引进的是集团董事、高管和区域负责人，2020年则更加注重加强壮大腰部力量，特别是运营、产品、资金、财务等重要业务线条，都引进了优秀的骨干专业人才。”

业绩会当天，另一个受到媒体和投资人关注的花样年业务，是社区服务。

实际上，多年来，“地产开发”加“社区服务”双头部发展，已成为花样年业务结构的一个特色，两大业务各自独立，又相互依存，随着业务逐渐成熟，飞轮效应也愈加明显。2020年，其物业销售收入为164.44亿元，同比增长24.4%。

潘军现场也回复媒体称，2020年，彩生活按照“回归本源、修炼内功、积蓄力量”的策略，对各项业务进行了调整和提升，目前，彩生活的调整已经完成，2021年彩生活会重新回到增长的轨道。

种种数据和转变表明，花样年在提速争夺下一段赛程的主动权。

业绩会最后，花样年管理层表示，2021年花样年将凭借“二次创业”的精神，聚焦“社区+地产”的双头部战略，修炼内功，形成核心竞争能力，向高效运营要效率，向精准投资要效益，向稳健财务要效益，向满意服务要效益。

如今，没有人再说花样年慢，在浮躁的楼市江湖中，以最文艺的形象，冲最好的业绩，这应该是“艺术生”花样年一个非常理想的状态。