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政策拐点已现,深圳楼市站上十字路口

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资金端的管控会否给楼市带来一轮降温?

(原标题:政策拐点已现,广深楼市站上十字路口)

一边是房价上涨,一边是楼市调控政策频出,在房价经历了一轮上涨的广州和深圳,购房的“路”仍然没有变的平坦。

调控已细微到极致的深圳,自3月初试行新的积分制以来,第一个采用新制度的打新热盘“宏发万悦山名庭”项目,新近连着四天发布了4条延期开盘公告,一再推迟销售节点。延迟开盘的原因,是由于购房人“因为月收入和流水、个税不相匹配”,“短期内有大额资金转入账户”等资质审查不过关。

放到全国范围内,不断加码的调控,以及严查“房抵经营贷违规入楼市”,给热火朝天的楼市浇下一盆冷水。但跟过往调控不同,一城一策、因城施策的调控举措,并没有让全国范围的楼市同步戛然而止。

政策拐点已现,但市场拐点尚未出现,买方的情绪没有被浇灭,乐观的声音依然活跃,在一些区域,开发商大幅涨价、项目遭抢购等现象仍旧突出,恐慌性购房现象仍存。

收紧的银行监管红线

因为银行放贷政策的调整,深圳购房者小王的计划就被打乱了。据介绍,他去年12月中旬签订了深圳宝安区一个楼盘认购书,但至今仍未看到银行同意批贷结果,期间他还被个贷经理要求提交近三个月内首付款来源中大额资金的证明,“即便是父母等直系亲属转账,若半年前已持有可直接认定;若断续存入的,也需要核实为合理收入所得。”

除了流水、首付款有瑕疵会导致无法批贷,如果购房者有消费贷、经营贷、信用卡分期未结清,基本就意味着批贷买房的可能性为零了。

从去年至今,买房人明显感觉从银行贷款越来越严格了。同样严格的还有开发商,对买房人资质的审查。用“打新”族小李的话来说就是,“登记不是倒在审核上,倒在了上传资料的路上。”

作为年后深圳首个网红打新盘,光明新盘宏发万悦山名庭均价4.89万/㎡,对比周边6-8万/㎡的二手房,差价显著。但是,因为资格审核等因素,楼盘诚意登记时间已经延长了三次。数位参与该楼盘资格审核的购房者告诉第一财经记者,资料审核极为严格。

“比如,月收入要和流水、个税相匹配;短期内有大额资金转入账户,势必要说明这笔资金的具体来源;首付来源要是找担保的话,只能是父母等直系亲属,而且还得提供资料包括父母双方身份证、结婚证、户口本、收入证明、银行流水、征信报告,前三样证明担保人和买房人的关系,后三样证明担保人的还款能力,缺一不可。”已经连续提交三次资料审核均以失败告终的刘小东以自身的几次尝试为例说道,资料审核的严格细致是深圳既往打新盘中所不能相提并论的,这超出了很多人的预期。

银行对购房者的首付款来源审核提出了更多明确要求的还有广州。

“审查的颗粒度和精细度是以往所难以企及的。”一家经营消费贷、经营贷、房产赎楼过桥等业务的互联网金融中介平台负责人感慨道,目前银行正在严查首付款来源,他所在的平台基于监管趋严,最近一周已经暂停接单了。

有多位新近办理住房贷款的购房者几乎都有提及,除了贷前调查、贷中审查、贷后检查趋于严格外,这轮监管还明晰了首付款来源的穿透式监管。

以广州为例,借款人家庭需提供首付款来源近半年流水,对于半年以内的转入的资金,无论来源于借款人还是直系亲属,均需要追踪资金链条,明确核实为活期存款、理财余额、保险余额、支付宝余额、股票余额等合理收入所得,而非借贷、垫资过桥、他人借名贷款,才能获得准入。

另外,提交放款合规环节,需再次核实借款人家庭征信,如有新增消费类贷款或信用卡分期业务的,需提前结清后方可发放。以往甚少被涉及的直系亲属转入资金,也需提供近半年流水;若断续存入的,需核实为合理收入所得。

“之前客户递交的资料,没有补足家庭征信和直系亲属转账的合理收入证明的,都需要补足。”广州工商银行淘金支行的一位负责人表示,银行要求这个政策从3月17日开始执行,银行近日都在重新审核此前递件的客户资料,部分客户被通知要求补足材料。

严监管渐成共识

市场各方并非没有留意到来自资金端的监管压力。

早在今年春节后,深圳再次穿透排查经营贷资金流向。其中四大行中有银行对深圳地区房贷审批提出新要求,近6个月新增的消费贷、经营贷、大额信用卡消费、分期或融资,必须结清并提供结清证明,否则不予审批。

广东银保监局自2月9日至今,先是进驻广州地区6个银行网点,而后全面自查辖内(不含深圳)4501个银行网点,再到现场督导了问题较为突出的一批商业银行整改。

据广东银保监局,截至3月16日,辖内(不含深圳)银行机构已完成个人经营性贷款自查的银行网点共4501个,排查个人经营性贷款5678亿元,个人消费贷款2165亿元,发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元,共920户。其中广州地区银行机构自查发现涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额1.47亿元,涉305户。

紧随其后的3月18日,深圳也公布了督察结果。

据深圳银保监局提供的数据显示,2020年,部署深圳中资商业银行对15.4万笔、1771.73亿元经营贷业务进行全面排查,选取6家银行集中开展现场检查,检查覆盖率近50%。针对发现的问题,责令银行立查立改,提前收回21笔、5180万元涉嫌违规贷款,叫停风险隐患较大的业务,处罚违规机构4家,处罚问责违规责任人14人次,处罚金额合计575万元。平安银行深圳分行、深圳农村商业银行光明支行被点名。

随着《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(下称“房贷集中管理新规”),自2021年1月1日起落地,再叠加接连而至的贷款业务审查,“防止住房信贷加杠杆”成为主基调,已成为各方共识。

同时,各地核查结果的相继出炉,市场的各种看法也逐步浮出水面。

深圳一家称“与银行和金融监管审查机构都有关系网”的民间信贷公司陈姓负责人告诉第一财经记者,他经手的经营贷客户最近有被查出来的,但他所在的公司目前仍在私下接单房产赎楼过桥、经营贷、消费贷等业务。“你当面来公司聊,但是肯定能做,只是我们会做的更隐蔽,让你不被查出来”。

陈姓人士在留意到类似穿透式监管信息之后直言,1772亿的经营贷规模,是自2020年4月以来发生的。这里面,涉嫌违规的贷款占比不到0.5%,几乎可以忽略不计。银行既是裁判又是运动员,一方面自查的动力并不纯粹,另一方面,查处的结果并不具有说服力。“警示意义大于实质,可以这样理解深圳目前的监管吧。”

持这种看法的并不在少数。“对楼市影响的力度,我觉得还是得继续观察。因为如果深圳这次的排查跟去年一样,雷声大雨点小,或者说只是资金在进入楼市的时候查的比较严格,而并没有把已经贷出去的那些款项进一步调查,那么对市场的影响也是有限的。”美联物业全国研究中心总监何倩茹直言。

究其根源,这与房抵经营贷利率低于房贷利率,套利空间大有直接关系。尤其是房贷利率从2020年开始全面与LPR挂钩,形成了形成了“MLF利率—LPR—贷款实际利率”的传导机制,套利链条更通畅。

以深圳为例,5年期以上的LPR为4.65%,深圳主要银行的首套房贷利率和二套房贷利率分别为LPR上浮30BP和60BP,达到分别为4.95%、5.25%,远高于普遍为4.5%左右的房抵经营贷利率。更为特殊的是,去年疫情期间的2月底,深圳从市、区两级对中小企业所获贷款进行贷款总额、贴息期限的支持。

按照去年深圳各区贷款贴息的比例来看,原本年化利息4.75%的经营贷利率,经过市、区两次贴息之后,它的实际利率能低至1.9%。在这种情况下,中小企业主或个体工商户将已有房产抵押给银行申请低利率的经营贷,倒手来买房;或是过桥买下一套房,然后抵押给银行申请经营贷,再用贷款来买房,基本都能轻松利。

回看深圳2020年度全年的楼市:“715新政”前二手成交月破万套,新政后,网红盘打新热度高。整体来说,跌宕起伏但表现不俗,一二手住宅年成交均同比2019年上涨20%左右。除了供求不平衡机制下,刚需客购买力强劲外,与往年稍有不同的是,这轮楼市行情火爆,伴随着“众筹买房”、“代持炒房”等楼市投机炒作之风的愈演愈烈。这背后,离不开加杠杆买房的助推。被监管部门注意到的房抵经营贷违规入楼市也不过是深圳这轮楼市投机炒作的集中表现之一。

有经手多单经营贷买房的多位不愿具名银行人士坦言,让银行将所有涉房经营贷、消费贷、大额信用卡等违规资金深层穿透,一一揪出来太不现实。一个是工作量太大,不经济;另一个,金融机构并没有足够动力去自查,沉没成本极大可能要大于既得利益。

“银行终归是要盈利,要发展,深圳涉房信贷相对小微企业贷款的抵押物厂房、机器设备等来说还是属于比较优质的资产,甚至是少数银行的‘压舱石’。再说,银行要从头到脚扒出来涉房信贷明细,银行形成坏账,房贷市场失序这种情况未必是各方能承受和应对的后果。”他摊手反问道,这是金融机构、购房者、中介等各方得承认和面对的阶段性现实,也是各方心知肚明的现实情况。

悄然变化的市场

正是因为金融监管机构和涉房信贷资产,并非简单的非黑即白的二元对立关系,也影响到市场各方对于楼市后续走势的判断。

在深圳的多位市场人士看来,近一年多来,切身感受到楼市发生显著改变的有两个节点性政策:“715”新政和今年2月8日,深圳住建局在国内率先提出,建立二手房成交价格参考机制,并发布3595个小区参考价格。

这也让更多深圳市场人士对于目前深圳金融监管机构祭出的信贷排查秉持观察的态度。

“还是要看深圳这轮开始的精细化房贷融资监管的持续性、后续是否会有其他配套监管落地。”民间信贷公司陈姓负责人和地产人士直言。

已经留意到新近宏发万悦山名庭审核资料严格的深圳地产开发商人士心态整体较为从容。

在部分开发商人士看来,房企较以往承担了更多来自金融信贷方面的审核工作量和责任,但并没有影响到他们对于深圳后续楼市的营销策略。这其中,与深圳楼市刚需需求强劲、楼市供求关系未发生实质性转变等有关。在这部分人士看来,基于信贷穿透式监管并非出于压制需求,而更多基于打击投机泡沫,营销策略并不会跟进调整。

“深圳福田、南山、宝中等部分过热区域去年基本是一个月内房价直线上行至10万+/㎡,投机行为的确太显著。相比于大起大落的市场走向,更多开发商还是青睐于平稳发展的市场。”深圳一家头部开发商的营销人士直言道。

相较深圳楼市已经在过去一年完成一轮全面上涨之际祭出信贷排查,广州的这轮监管被普遍认为调控时间点要更及时、节奏上要更巧妙、严打态度要更明确。

根据阳光家缘数据显示,广州楼市过去一年行情整体向好。二手房方面,年中的8月、9月及年底的11月、12月为全年价量成交高位。

与深圳在“28新政”楼市成交量断崖下行不同,广州高位成交的态势仍在继续。世联评估等数据显示,2021年2月,广州商品住宅新增供应套数为3840套,环比下滑60.22%,同比上涨379.4%;供应面积38.97万㎡,环比下滑59.52%,同比上涨381.71%,总体新增供应处于高位。

广东中原地产项目部总经理黄韬向第一财经记者表示,广州自2月至今开展的这轮银行自查、监督检查、违规处罚等地毯式的整治,在调控时间点上显得比较有节奏感和精准。“楼市热的势头正要开启了,这个时候配合着逐步加紧的信贷监管跟进,可以说极好避免了楼市成交的断崖式下行给市场各方带来伤害,有利于实现楼市软着陆,让房价悄然回落至‘稳’的状态。”

合富研究院过去一年的楼市分析数据显示,从市场格局看,广州中心区(尤其荔湾、天河、海珠、越秀)可售货量紧张的局面进一步加剧,区域内地价创新高,进一步巩固周边板块物业价值;中心区刚性购买力流向近郊(黄埔、番禺)的趋势更加明显。“低总价、价格较周边有优势、具备教育交通资源”的项目成交占各区成交比重在5-7成。

有留意到广深监管策略殊异的多位地产开发商人士均表达了类似的感受:“稳”是核心诉求。

多位开发商人士均有提及,稳价出货仍会是实力品牌开发商的主流营销策略。“远郊区域库存压力较大,市场成交仍依靠‘低总价’/‘性价比’项目支撑,不排除降价可能,但中心区或者教育交通资源优势突出的区域走势还难以判断。”

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