密集新政下的深圳楼市:从火热到降温,房价降了吗？

深圳楼市，往往一点风吹草动就吸引全国人民的目光。

2021年2月8日，深圳市住建局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》（以下简称指导价政策），意在引导市场理性交易，稳定市场预期。

如今，距离指导价政策出炉已经一个多月，深圳楼市调控效果如何？房价真的降了吗？

变化在悄然发生。2020年，深圳因“万人摇号”、房价上涨、“打新热潮”而屡上热搜，买下一套新房直接增值500万元似乎也不足为奇。但从2020年7月15日开始，风向已经改变，深圳市住建局等相关部门重拳出击，维稳市场，出台了多项新政策，不仅调高了深圳购房资格的门槛，还严格限制“假离婚”购房、打击首付贷，伴随着指导价政策的落地，深圳楼市正式从“火热”状态熄火。

深圳楼市调控密集出重拳：

提高购房门槛 二手房参考价发布

这场针对深圳楼市的全方位调控可追溯到2020年7月15日，彼时，深圳市住建局等多部门联合发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），大幅调整了限购措施，还区分普通住房和非普通住房，调整了首付比例，从购房资格到贷款全面收紧。

按照《通知》规定，深户居民家庭、成年单身人士（含离异）须在本市落户满3年，且能提供购房之日前在本市连续缴纳36个月及以上个人所得税或社会保险证明，方可购买商品住房。而原规定则为：本市户籍居民家庭（含部分家庭成员为本市户籍居民的家庭）执行限购2套住房的政策；本市户籍成年单身人士（含离异）在本市限购1套住房，而并没有对个税或社保缴纳的年限进行规定。

到了2020年底及2021年初，一系列调控政策更是接连出台，补漏洞、加力度。

1月23日，深圳市住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，规定购房人不得采取弄虚作假、隐瞒真实情况，或者提供虚假证明材料等方式申购商品住房，违反规定的购房人或相关责任人，住房建设部门可采取停止相关人员在深圳购买、承租保障性住房和人才住房资格三年；已在公共住房轮候名单内的，取消其轮候资格；停止相关人员在深圳市的住房公积金贷款资格三年以及将相关失信行为推送市公共信用信息平台，进行联合惩戒等举措。

2月8日，深圳市住建局发布的指导价政策，更是下了一记重锤，全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格首次“揭秘”，普遍低于市场成交价。

那么，在如此严格的调控之下，深圳楼市是否已“偃旗息鼓”？

深圳房价降了吗？

有业主按指导价卖房 新政对东边影响不大

深圳政府之所以对楼市“大手笔”调控，与该市二手房价格一直上涨不无关系。国家统计局数据显示， 2020年2月-2021年2月的12个月内，深圳二手房销售价格环比连续上涨，其中，去年3~9月份，环比涨幅均超1%，今年1月份环比涨幅也高达1.7%。

安居客新房深圳区域主编吴春薇认为，2020年深圳房价之所以上涨，一方面是货币宽松所致，另一方面，疫情触动之下，大家纷纷寻找更能保值的资产，因此，房产便成为了首要目标，再加上深圳特区成立40年等氛围，大家对房价上涨的预期比较高。

指导价政策则直指高房价，发布后，深圳楼市一时哗然，就在人们纷纷议论是否真的会有业主会按照指导价出售的时候，胡先生成为了那个“吃螃蟹的人”。

据记者了解，胡先生名下一套坐落于龙岗摩尔城的144平方米大四房，且带价值约50万元的全屋装修，最终按3.38万元/平方米的参考价售出，总价为486万元。

这套房源发布后，立刻吸引了不少中介和购房者前去看房，有购房者称可以全款买房，胡先生仍决定不涨价，且以抽签的形式出售。他说：“既然出了这个政策（即指导价政策），就应该遵守。

但胡先生也对贝壳财经记者坦言：“从我内心来说，房子确实卖亏了，明显低于市场价，每平方米大概低了6000元~7000元，几十万的装修也没算在总价里。但因为说话要算数，最后我也没有加价卖。”

不过，贝壳财经记者拿到的一份过往成交价材料显示，同小区同户型的房子2020年12月份的成交均价与指导价相差不大，不过，同小区小户型的均价普遍比大户型贵几千元，因此小区整体均价也更高一些。

像胡先生这样按指导价卖房的并非个例。一位大型公司的中介3月中旬在朋友圈发布了一条二手房信息称，可读龙华教科院附属学校9年一贯制，128平方米，放盘665万元，比指导价666万元还低1万元。

指导价政策出台之所以引发关注，最主要的原因还是指导价普遍比实际成交价便宜。

以南山新一代大厦为例，今年1月份有业主以10.3万元/平方米的均价成交，但指导价却为8.83万元/平方米，按38平方米的面积计算，若按指导价出售，那么一套房子就少卖50多万元。

尽管价格可能比市场成交均价低，却依然有业主愿意按指导价卖房，这是否说明在经历多轮调控后，深圳的房价整体降了？

贝壳财经记者采访多位购房者、中介及房地产行业从业者了解到，降价感受并不明显。

一位10年“老深户”杨明（化名）在2020年“打新”中“上车”，他长期关注深圳楼市。杨明告诉记者：“指导价出来之后，房价是‘象征性’降了一些，但降价更多的是那些本来就不好卖的房子，比如户型大总价高、户型不好、位置不好等的房子，一些热点的楼盘或者豪宅价格并没有明显下跌。”

另一位也在去年“上车”的深圳购房者吴洋（化名）说：“有一些小区的均价主要是靠小户型拉上去的，大户型单价普遍比小户型要低一些，所以指导价其实对非热门区域的大户型影响不大，毕竟指导价和成交价相差不大，但是对同小区的小户型房还是有一些影响。”

深圳某房地产公司市场部人士杨怡（化名）对记者表示：“目前，购买二手房的人大多处于观望状态，成交的大多数是龙岗这种成交价和指导价本就相差不大的区域。龙岗位于深圳东部，而深圳楼市比较火热的地方在西部，因为有前海自贸区等政策加持，所以指导价对西边的楼市影响比较大，东边影响并不大。”

房价不降但成交降温

深圳楼市仍面临价格不透明问题

价格上也许没有明显的体现，不过，指导价政策对楼市热度的影响立竿见影，从业人员实实在在感受到了楼市降温，带看、成交数量都有所下降。

“成交量确实比1、2月份少了。”中介王华（化名）对记者表示，他所在的罗湖某中介大区3月中旬的一个周末只成交了5套房。

另一名中介王岩（化名）告诉记者，政策只影响一时，目前大家更多是在观望，房价并没有明显下跌。但如果是投资进场，现在可以考虑了，因为市场热度确实下来了，现在还能和业主谈谈条件，不像去年一样，业主一天一个价，态度强硬不好谈。

银行放贷方面也有变化。指导价政策发布之后，光大银行深圳分行、建设银行深圳分行等多家银行均表示，将根据官方发布的二手房参考价格作为按揭贷款的参考依据，也就是说，如果银行严格按照指导价发放按揭贷款，但买卖双方的实际成交价格又高于指导价时，购房者便要拿出比原来更高的首付款才能买下同一套房子，再加上深圳近期打击“经营贷”等违规流入楼市，这无疑也“劝退”了一些资金本就短缺的购房者。

这一点从数据上也可以看出，深房中协根据深圳市住建局房地产信息平台预录网签合同数据分析，2021年第11周全市二手房网签988套，环比下降0.3%。

深房中协分析认为，从开年后三周的网签走势分析，网签量基本维持在1000套以内，因此可以大致判断，新政发布至今，市场已进入低位横盘期，在宏观金融政策无明显变化的前提下，随着新政的持续发酵，低位横盘恐怕会持续一段时间。

“现在深圳楼市还有一个问题，就是价格不透明，这给中介留下来很大的操作空间，毕竟他们掌握着更多的价格信息。”杨明说道。

近期，一起深圳中介吃差价的事件曝光，据《南方都市报》报道，今年2月，李先生通过深圳德佑御珑苑A店门店购买二手房，签订了合同。当时商定的房屋总价为1940万元，并额外支付超21万元的中介费。但其后来发现三方合同不一致，并了解到业主的交易底价为1880万元，其中60万元差价业主转给了中介方。

德祐方面回应称，三方实际签署的房屋买卖合同是一致的，合同中房价统一为1940万元、佣金统一为21.34万元，买卖双方都知情且签字。但在后来系统申报时，出现了佣金不一致的购房合同，这也是经纪人为规避公司规则，篡改了三方实际签约的房屋买卖合同。随后，该名经纪人受到了处罚，对客户履行120万元的赔偿。

一位中介告诉记者，必须要和业主面对面谈，才能更大程度上避免中介吃差价的情况出现，“特别是价格不透明之下，这种暗箱操作更便利了”。

目前，记者在链家官网已经无法找到同小区其他已成交房源的成交价格，而二手房挂牌价都是参考价，显然，参考价不一定是业主的心理价格，购房者无法用成交价格作为比对，自然不知道是买贵了还是买便宜了。

“其实业主对房价没那么敏感，特别是不长期关注房价的业主，也不太清楚目前房子的价格，所以现在很多业主就会在业主群里沟通交流，比如说房子挂出去之后带看量怎么样，或者成交价格是多少，以给其他的业主一个参考。但效果也不太明显，因为不同楼层、不同朝向、不同格局的房子价格都不太一样，具体的还要双方一起谈。”长期观察深圳楼市的王媛（化名）对记者表示。

新房升温

房价上涨预期降低？已有人停止“打新”

深圳二手房市场降温的背后，是新房的升温。

目前，新房还不受指导价的限制。另外，由于深圳的新房和二手房价格存在倒挂，因此，新房一直受欢迎，也有中介在采访中对记者表示“新房市场比较火热”。

比如深圳近期开盘的新楼盘——罗湖缙山府的407套房源近6个小时全部售完，均价约8.9万元。

吴春薇对记者表示，深圳新房市场一直相对较热，二手房参考价出来之后，也把部分购房者引流到了新房市场，助推了新房市场的火热状态。不过。现在购买新房的资质审核越来越严格了。

以今年3月8日开盘的笋岗中心万象华府为例，销售时购房者需要在“i深圳”APP（深圳市政府打造的全市统一移动端政府服务平台）上登记购房意向、线上提交和审核资料、线上公证选房等，也就是说，购房者买房的全环节都要留痕且同步到政府部门。

在客户积分排序规则上，该新楼盘也明显向“刚需”倾斜，10年内（含10年）在深无住房转让记录，现名下无住房的可以积40分，2-10年内（含2年）在深有住房转让记录，现名下无住房的则积20分，其余则按照家庭或单身户籍情况、子女情况等加分。

据吴春薇了解，现在推出的新盘，积分不到70分，基本上很难抢到。

与买房审核更严对比的是，购房者对深圳房价上涨的预期已经没有此前那么“旺盛”，“打新”也就更为理性。

“庆幸去年年中买了房，后续房价一直在涨，但是指导价出来之后，我的一些朋友已经停止‘打新’了。主要是上涨预期没有那么强烈了，这几年也不期待什么大涨了。”吴洋表示。

中介王岩也称：“目前主流观点对深圳还不看跌，但是维持去年的涨幅比较难了。”

记者在采访中感受到，“稳”已经成为深圳楼市的后续走向的核心关键字和市场共识，大多数受访者认为，现有房地产政策短期内不会退出，甚至可能出现加码的情况，比如在学区政策方面，引导“房住不炒”，打击投机购房，保障刚需住房，维稳房价，既不大跌，也不大涨。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，指导价政策有助于房东和中介等理性定价，是促进二手房市场稳定的重要保障。这也有助于确保深圳2021年二手房价格的稳定和市场预期的稳定。其次，二手房市场过去一直存在一个问题，即交易情况不清晰、不透明。深圳此次发布，说明后续将从信息公开等角度，不断引导市场预期稳定，具有积极的作用，也是后续房地产长效机制的重要保障。