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按揭贷收紧、经营贷被严控 关上水龙头后深圳楼市将如何走?

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2021年1月,深圳二手房价再次领涨全国,环比涨幅为1.7%,同比涨幅达15.3%。

“这是深圳史上最严厉的调控,以后都没有什么机会了。”2021年2月20日,在深圳的一个房地产交流群中,一名关注深圳楼市的人士如是说。

“歇菜了。我这个月的业绩就八万八,你说呢?”在2021年春节后的首个工作日,一名深圳的中介人士告诉21世纪经济报道记者。

如同他们的切身感受,深圳楼市中几乎所有的炒作空间都渐渐被不断升级的调控政策给“堵上了”。一切可能存在违规流入楼市的资金,也被严厉地“精准打击”了,按揭贷、经营贷的评估价格与比例逐渐收紧,能够动用的资金杠杆越来越低。

深圳官方遏制“炒房风气”的决心是显而易见的,毕竟深圳房价在全国范围内,是一枝独秀的存在。据国家统计局发布的最新房价数据,2021年1月,深圳二手房价再次领涨全国,环比涨幅为1.7%,同比涨幅达15.3%。

层层政策加码和监管升级之后,深圳楼市将去往何处?

关紧水龙头

深圳这一次调控升级的序幕,是由官方出台二手房住房成交参考价格发布机制拉开的。

2021年2月8日,深圳市住房与建设局发布《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》,随后官方还发布全市3595个住宅小区二手住房成交参考价格。

根据多位中介、买卖方等市场参与人士的反馈,官方发布的二手房成交参考价格与实际成交价格存在一定的价格折扣。

尽管市场上对这一发布机制的出台做好了准备,但一开始没有多少市场人士会持消极的态度。

“2月8日当天二手房参考价机制发布后,我当时是持怀疑态度,觉得银行不可能真按这个政策执行审批房贷,毕竟指导价与市场实际成交价相差太大了。”叶立告诉21世纪经济报道记者,他是深圳一名品牌中介的店东。

叶立显然低估了政策的执行力度,在二手房参考价发布机制出台后,深圳多家银行迅速行动,表示住房按揭贷将按照二手房参考价作为重要依据来发放。

据21世纪经济报道此前报道,光大银行率先发文称,根据《深圳市住房和建设局关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》及监管要求,住建局发布的二手住房成交价格将作为按揭贷款参考依据。

此后,四大行中的建设银行、农业银行也陆续跟进,按揭贷款进一步收紧降低贷款比例,已经是“板上钉钉”的事实。

按揭贷收紧,最直接的影响是,购房者能够动用的杠杆变低了。“三成首付直接变五成,客户都非常焦虑,尤其是刚成交的,忙到焦头烂额,微信都回复不过来。”叶立指出。

按揭贷被严控之后,深圳官方对经营贷违规进入楼市的排查也在同时进行。

据报道,从去年11月起,某商业银行就在收紧经营贷,深圳二手房价格参考机制落地后,银行对经营贷资金用途排查力度加大。

近日这家商业银行发现部分客户通过注册空壳公司且制造虚假经营痕迹获得贷款,最终资金流入楼市。对此违规行为,该行对客户进行抽贷,限客户在7个工作日结清贷款,否则将起诉或收回抵押物。

此外,据21世纪经济报道记者从多名金融中介人士处获悉,深圳已有部分商业银行开始执行申请住房按揭贷款的个人需要6个月后才可批经营贷的规定。

深圳楼市何往?

对流入楼市的资金进行管控,为市场带来的影响是立竿见影的。深圳市房地产中介协会发布的最新数据显示,2月15日至2月21日,深圳二手房网签362套(含自助网签),环比下降78.3%。

尽管有春节的影响,但市场的观望情绪的确变得浓厚。

海贝找房总经理谢林锋告诉21世纪经济报道记者,很多购房者在政策新规未明朗的情况下,都不会贸然出手,因为一是新政执行,购房成本会增加不少,另外如果严格执行,那么长期来看,房价肯定会受到影响。“这样看来,三到六个月的时间都会是观望期。”

很显然,官方的目的就是希望通过对房地产领域金融杠杆的控制,来起到平抑房价稳定市场的作用。毕竟深圳的高房价的确会降低深圳这座城市对人才的吸引力。

据乐有家研究中心数据显示,2020年,深圳二手住宅成交均价66045元/平方米,同比上涨10%。细化到每个月,全年仅8-9月出现小幅下滑;到12月成交均价冲高至70800元/平方米,创全年最高纪录。

京东数字科技研究院曾经发布一份《2019中国人口迁移和城镇化发展研究报告》显示,2018年,北京、上海、广州、深圳等一线城市的人口流出比例分别达到1.13%、0.95%、1.05%和2.56%。

对于这一现象,京东数科研究院首席经济学家沈建光就表示,一线城市人口流出的重要原因便是高企的房价。比如,深圳虽然是创业者的乐园,但高房价使得一般收入群体难以承受。

对于深圳的年轻人来说,倘若没有能够在深圳看到落地安稳下来的希望,他们当中有不少人都会选择离开。

林园曾是深圳一家龙头科技公司的测试工程师,是北京一所头部985高校毕业的硕士生。在深圳奋斗了数年之后,她最终在2020年离开深圳回到西部的一座省会城市,“攒够了首付,但疫情之后,深圳房价又涨了不少,最后发现我还是只能买得起离公司非常远的地方。”

当然,稳定房价不仅要靠降低需求端的预期,也应该在供应端发力才能够有效地达到效果。

针对这一点,深圳官方也多次发声,将不断加大供应力度,加快构建人才住房和保障性住房双轨并行的多层次、广覆盖的住房保障体系,让住房改革的成果惠及越来越多的市民群体。

2018年,深圳发布改革文件,系统构建市场商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租赁住房“4+2+2+2”的住房供应与保障体系,努力形成“1+3+N”住房制度体系,提出至2035年建设筹集170万套住房,公共住房不少于100万套的发展目标。

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