深圳有银行参照指导价放贷?专家:深圳楼市问题本质上是杠杆问题

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网易房产讯，2月8日中午，深圳市住房和建设局发布通知，建立二手住房成交参考价格发布机制，深圳住建局公布了全市3595个小区的“二手房参考价”，其中大部分小区的参考价只相当于市场价的7成左右，部分甚至只相当于市场价的5成。

随后，深圳所有中介平台已将高于参考价的挂牌价下架。

年后回来，据悉光大银行深圳分行已经在内部发文，表示将以住建局发布的二手房成交参考价作为按揭贷款的参考依据。

与此同时，财联社等媒体也跟进报道，建设银行、交通银行和北京银行表示，已经按照年前深圳住建局宣布的二手房参考价来发放贷款，但也有一些媒体提供了不同的说法。

业内人士预计，该通知下发后，深圳其他银行将会相继跟进，各银行依据参考价放贷只是时间问题。同时，如果深圳各大银行都按照官方参考价来发放贷款，相当于二手房的首付比例大幅提高了。

结合大部分观点看，此举是给深圳楼市降杠杆、打击炒房的一记重拳。

有人说，消息应该是板上钉钉的；还有人预计，其他银行或许会相继跟进：该来的，总会来。

而根据中原地产研究中心统计数据，2021年各地房地产调控累计已经高达62次。也就是说，2021年，平均一天楼市就要调控一次……

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉发文认为： 有了二手房指导价，调控有了靶心。过去，二手房价一直是新房价格的领先指标，二手房价上涨，新房价格随后上涨。2017年四季度以来，二手房价涨幅明显高于新房，“打新”愈演愈烈。

李宇嘉认为，这几年，大家一直在鼓吹，深圳购买力多么旺盛，其实没有杠杆在釜底加热，一切都是空的。深圳楼市问题，本质上不是供求问题，而是杠杆问题。把杠杆控制住，就抓住了调控的牛鼻子。但如何把指导价转化为住建和金融通力合作，打击违规加杠杆，这才是最关键的。

据自媒体“呆呆咖啡馆”发文爆料，今天上午（2月22日），其同时收到两个消息，一个在四大行之一的银行办理房贷业务的朋友胡女士表示，银行明确了只能按照指导价来发放贷款；

另外一个重磅的消息是，一位年前就在办理经营贷、今天去询问进程的朋友王女士告诉该自媒体，她被办理抵押经营贷的另外一家四大行之一的银行告之：经营贷还可以做，但评估公司发来的价格和年前已经不一样，她年前本来可以按照1800万办理经营贷，今天被通知只能按照1300万的二手房指导价来办理经营贷。

“呆呆咖啡馆”认为，如果按照王女士办理经营贷遇到的情况，未来做经营贷受到影响特别大的就是之前二手指导价和实际成交价价差特别大的区域和楼盘，也就是去年房价大涨的南山、宝中、前海、福田等区域，而影响最大的人群就是炒房客。按照深圳某炒房机构的做法，大部分外地人来深圳炒房，基本采用的都是先找婚票结婚，拿到购房资格，然后找担保机构全款买房，拿到红本后抵押7成贷款出来。这样一来，炒房客就可以低成本来买深圳房，还能套现数百万来进行贷款。举个例子，该炒房机构热衷的前海小户型楼盘，46平房子已经挂牌780万，炒家或者是合伙买房的群体，一起准备4成或者5成资金，然后找到担保机构贷款7成左右来去全款支付，拿到红本后，直接抵押7成金额出来，拿着剩下的钱还月供。所以，最后卖完房子，他们还可以有几十万甚至数百万的资金在手里慢慢周转。

但是像现在一样，如果按照指导价办理抵押贷，这些炒家的成本将大大增加，不仅银行贷款变少了，抵押贷也少了，而且婚票也变得3年才能循环一次，原来那一套炒房大法在西部地区基本没办法玩下去了。