一机构发布深圳年度总结：东部涨得静悄悄，南山豪宅化明显

日前，房地产服务商戴德梁行发布2020年深圳房地产市场总结及展望, 回顾深圳房地产市场住宅、商办等市场状况。其中，除了一直受大众关注的住宅之外，2020年度的购物中心市场相关数据也让人觉得来年可期。

住宅区域分化持续，南山豪宅化特征最为显著

2020年深圳住宅交易总量将稳居近五年之首。从区域市场的表现来看，前海、福田、南山的商品住宅均价位列深圳各区中的前三，而对应区域内的90平方米以上面积段的成交占比分别达到100%、66%、85%，南山当仁不让成为豪宅化特征最为显著的区域。

东部市场的传播热度都略输西部，但从成交情况来看，东部的表现是悄悄暗涨。前11个月，龙岗一二手商品住宅成交总量达360.22万平方米，在全市占比27%，稳居各区之首。与2019年同期对比，包括一二手交易在内的住宅成交总量增幅超过50%的区域分别为光明、龙岗、大鹏、龙华，增幅分别为64.5%、64.1%、58%、56.2%。

对于深圳楼市未来的走向，戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为，多渠道的供给增加及由产业、人口红利支撑的潜在需求将在未来一段时期内稳定深圳楼市供需两旺的局面。同时，短期内大幅增加的土地供应以及可预期的多渠道供给将一定程度缓和市场对供不应求的焦虑心态；而在预售管控之下对新盘的价格限制将最终体现在市场对价格的预期上，进而一定程度平抑房价上涨的趋势；并且大规模保障性住房与人才房的未来供应也将分流商品住宅市场的压力。综合考虑以上因素预计，受成交结构影响较大的深圳新建商品房销售均价持稳将是大势所趋，而更直接反映房价波动的二手住宅价格涨幅或有所放缓。

优质商业租金触底回升，购物中心奢侈品重仓深圳

据戴德梁行报告称，年初新冠肺炎疫情的爆发及停产停工停市的举措对商业经营带来直接冲击，2020年深圳仍迎来红山6979、招商汇港二期、宝能环球汇等购物中心入市，共计53万平方米的新供应，而这些项目也被列入政府《促进消费增长的若干措施》中推动消费提质增效的重点项目而得到支持。全市优质购物中心整体空置率至三季度末见顶，达到7.9%；租金波谷同样出现在三季度，较2012年以来的峰值下挫19.2%。进入四季度，为迎接年末的销售旺季，商场快马加鞭积极招商，同时业态头部商家开店提速，年末全市整体空置率环比三季度下降1.0个百分点至6.9%。从年末的租金走势来看，17%的优质购物中心最优层平均租金录得季度环比双位数增长，45%的项目环比增幅超5%，各区优质购物中心最优层平均租金均有不同程度的回升，全市平均租金触底后回升4.1%至818.33元每平方米每月，其中罗湖以7.5%的涨幅领先，预计明年一季度在春节销售的推动下可恢复至疫前水平。

此外，因受疫情影响，数个原本计划于年底开业的优质项目延期至2021年，推高2021年的计划供应量至超百万平方米。未来5年，全市将有近20个优质购物中心，共计228万平方米的未来供应计划入市，其中中心城区占比63.8%，非中心城区占比36.2%。中心城区的竞争压力将愈趋严峻，而非中心城区，尤其是光明、东部等新兴区域或将迎来发展机遇。除此以外，龙华区签约美国Costco华南总部项目，龙华将开设开Costco南首家旗舰卖场；11月，前海管理局与沃尔玛签下《前海山姆旗舰店合作协议》，山姆旗舰店落户前海。伴随海外高端品牌的首店及零售巨头的陆续进驻，深圳国际消费中心城市的建设成果将逐步落地。