第一太平戴维斯：深圳甲级写字楼四季度租赁需求复苏

1月7日，第一太平戴维斯2021年深圳媒体见面会在前海弘毅大厦举行，发布《2020年深圳房地产市场回顾与展望》报告。弘毅大厦运营总经理赵军，第一太平戴维斯华南区董事长林木雄，第一太平戴维斯华南区商业楼宇部主管、高级董事黎青山，第一太平戴维斯华南区大湾区项目及开发顾问部高级董事袁嘉隆以及第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇出席活动，与众多深圳主流媒体一同回顾2020年深圳房地产市场的发展，共同探讨未来的机遇及挑战。

甲级写字楼 —— 年度净吸纳量同比下降13.0%，但四季度租赁需求积极复苏，季度净吸纳量环比上升两倍

· 截至2020年第三季度，城市经济运行延续稳定恢复的良好态势，全市地区生产总值同比增长2.6%，较上半年增速提升2.5个百分点。在内地四大一线城市中，深圳经济增速位列首位。

· 2020年第四季度，全市合计迎来约18.0万平方米的新增甲级写字楼面积。总体而言，疫情对2020年市场存量扩张影响有限，全年录得14个项目交付，合计逾百万平方米，令总存量同比扩容13.8%至830.6万平方米。其中，南山区占全市年新增供应面积的68.3%。

· 季内，租赁需求积极复苏，全市季度净吸纳量环比上升2倍至27.6万平方米，为2020年的季度峰值。但年内受疫情负面影响，全市年度净吸纳量同比下降13.0%至55.3万平方米，尽管如此，仍高于近十年均值24.5%。

· 2020年，租赁需求主要来自TMT（科技、媒体、通讯）、金融业及专业服务业，值得一提的是，南山区由TMT行业发展带动需求显著，贡献全市净吸纳量近七成。

· 相较2020年前三个季度全市平均空置率持续环比上升，第四季度终迎来积极迹象，季内低量供应叠加需求提振，令全市平均空置率环比下降1.8个百分点。然而，全年新增供应共计逾百万平方米，加之疫情带来的负面影响，全市空置率同比上升2.9个百分点，至27.9%。

· 截至2020年第四季度，租金下降趋势已持续两年。业主维持灵活优惠方案，对优质租户更愿进一步放宽条件以价换量，因此，全市租金指数环比下降1.6%，同比下降6.3%，全市平均租金录得人民币每平方米每月188.3元。

展望

· 2021年，部分项目因疫情延缓入市计划，令2021年的新增供应较预期有所增加。2021年内预计约有135.9万平方米甲级写字楼面积计划竣工交付，届时市场将同比扩容14.4%至966.6万平方米。持续高量供应将是未来常态，未来五年（2021-2025），预计年均新增供应量逾百万平方米。

· 由于特殊发展政策的加持，深圳多行业发展机遇丰富，是企业设立华南新办公点的首选城市之一。然而全球疫情仍在持续，加之2021年的高量供应将令本地市场去化压力倍增，空置率料将上升。

· 租户方仍为市场主导，优质租户议价能力更强，全市租金将持续下行。

· 深圳发展前景广阔，政策利好继续支撑投资市场信心，自用型买家将保持相对活跃状态。

零售 —— 年度净吸纳量受上半年疫情负面影响而降至近十年均值三分之一，四季度市场需求显著回暖

· 2020年1-11月，深圳社会消费品零售总额累计达人民币7,731.6亿元，同比下降6.1%。自3月的复工复产以来，在疫情改善和政策刺激的支撑下，该指标累计降幅逐月收窄。

· 2020年，全市共有五个购物中心开业，其中宝安福城万达广场以较高入驻率于第四季度开业，为市场增添约10万平方米的零售面积。截至年末，全市优质零售物业总存量同比扩容8.9%，达526.0万平方米。

· 第四季度，市场需求回暖并趋稳，季度全市净吸纳量环比上升1倍至10.2万平方米，但仍略低于近五年季均水平；2020年由于疫情的出现，年度净吸纳量降低至近十年均值约三分之一的水平，录得13.3万平方米。

· 季内，随着新增供需平衡，全市平均空置率趋稳，环比微降0.2个百分点，多数子市场空置率均呈环比下降。但全年来看，疫情令经济不确定性增加，多数业主及租户因此陆续开展战略调整，全市平均空置率同比上升5.3个百分点，录得9.6%。

· 2020年上半年，市场租户呈现较大波动，餐饮、个人护理、亲子设施类业态承压较大；下半年，新旧品牌加速更替，尤其是连锁餐饮品牌积极拓张，支撑餐饮业需求显著反弹，此外，时尚类和护肤品、化妆品及香水类业态迎来新面貌，年内录得多个中高端品牌扩张及首店开业，为消费市场注入新活力。

· 截至第四季度末，全市平均租金为人民币每平方米每月658.2元。随着业主市场信心逐渐恢复，租金渐趋稳定，全市租金指数环比微升0.1%，但年内疫情爆发令部分业主经营承压，全市租金指数同比下降2.9%，其中核心商圈竞争加剧，租金同比均有下降，新兴商圈则由于以社区型零售项目为主，租金同比变化维稳。

展望

· 2021年预计有五个优质零售项目开业，届时将为市场带来约77.3万平方米新增供应，其中龙华壹方城和龙岗万达广场分别达25万和30.5万平方米的零售建筑面积。新增供应多位于亟待配套完善之区域，供应区域较均衡。

· 深圳仍是国内外品牌扩张所青睐的目的地之一，租赁需求料维持增长。市场品牌多样性仍有提升空间，空置率和市场租金均预计维持稳定。

· 一些存量项目有望于2021年完成升级改造工程或租户及业态调整，其租金水平料将提升，譬如罗湖、福田等以存量市场为主的商圈内项目的品质和消费体验将得以优化。

住宅 —— 一手住宅供需两端同步增长，但政策收紧令成交量缓增

· 2020年，为缓解供需矛盾，政府加快批复预售项目，市场供应增加。年内深圳一手住宅销售市场供应量约达633.4万平方米，同比上升12.2%。其中，核心区域的合计供应面积同比减少26.8%，新兴区域的合计供应面积同比增加22.7%。

· 2020年，购房需求保持增长，一手住宅成交量达507.0万平方米，同比上升11.9%，较2019年下滑20个百分点，这主要归因于年内出台的“715”新政对购房者资质提出了更严格的要求。

· 年内，由于核心区域供应面积减少和新兴区域供应面积增加，深圳一手住宅成交均价同比下降1.2%，至人民币每平方米56,449元。在调控政策的持续引导下，深圳一手住宅成交均价走势维持稳定。

展望

· 深圳政府将继续加大市场监管及政策调控力度，“稳房价”仍为主基调，政策将保持一定弹性空间，旨在引导楼市健康发展。此外，政府将继续大力推动土地供应、住房用地及住房供应，优化供给侧结构。供需矛盾局面将逐渐改善。

· “715”新政对需求的减弱及延迟作用持续，但由于深圳的政策及经济基本面均表现积极，需求仍将维持增长。

· 从中长期来看，价格将维持小范围内波动，总体维稳。