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机构:深圳2020住宅交易创新高 甲级写字楼租金降至2014年水平

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网易房产讯,12月30日,房地产服务商戴德梁行发布2020年深圳房地产市场总结及展望, 以戴家视角回顾深圳房地产市场住宅、商办和大宗交易市场状况,并预测来年深圳楼市及各物业市场的发展趋势。

疫后深圳楼市高调复苏,住宅交易总量创五年新高

虽然是疫情下恢复最快的国家,中国整体经济所遭受的负面冲击至今仍在被消化的过程中。然而,房地产市场尤其是住宅交易却已一扫阴霾,以超预期的速度恢复:抛开一季度停工停市的影响,二季度之后住宅新房成交表现皆优于过去几年,1-11月全国住宅销售面积实现同比增长,增幅为1.9%;而价格方面,1-11个月新建住宅销售均价达到9995.5元/平方米,同比增长7.4%,且分月数据显示全国住宅销售均价除3月份环比下降外,而后一直保持上涨走势。

全国楼市的复苏离不开重点城市的龙头带动,而深圳在次轮楼市复苏反弹中的表现无疑是突出的。2020年1-11个月,深圳新建住宅与二手住宅销售面积分别为553.5万平方米、 762.6万平方米,同比增幅达到28.7%、36.4%,前11个月两项指标已经超过2019年全年的水平,并且可以预判2020年全年住宅交易总量将稳居近五年之首。疫后楼市快速反弹的局面,显然与促经济、促消费之下流动性的释放密不可分:进入3月份以来,M2打破过去34个月以来10%以下的增速,始终维持在10%以上,社会融资规模增速自6月份达到12.8%,创近28个月以来新高。以促进复工复产为目的的灵活货币政策也或多或少惠及房地产市场。尤其在集双区利好于一身的深圳,不断吸引来自全国的资金,也因此加剧了楼市的反弹。


从区域市场的表现来看,“一路向西”的发展方向也体现在近年来住宅市场的热点走向上。前海、福田、南山的商品住宅均价位列深圳各区中的前三,而对应区域内的90平方米以上面积段的成交占比分别达到100%、66%、85%,南山当仁不让成为豪宅化特征最为显著的区域。而90平方米以下面积段成交占比超四成的区域分别为罗湖、盐田、龙岗、光明,依次为82%、53%、43%、41%,也因此成为刚需释放相对集中的区域——住宅市场的区域分化仍在持续。

尽管结合区内新盘的受追捧程度、或是媒体关注度,东部市场的传播热度都略输西部,但从成交情况来看,东部的表现却难言低调。前11个月,龙岗一二手商品住宅成交总量达360.22万平方米,在全市占比27%,稳居各区之首。与2019年同期对比,包括一二手交易在内的住宅成交总量增幅超过50%的区域分别为光明、龙岗、大鹏、龙华,增幅分别为64.5%、64.1%、58%、56.2%。以新房市场为主的光明,捕获了相当的市场热度;而处于东部的龙岗和大鹏,成交量增幅亦超50%——东部楼市的成交表现可谓十分活跃。

展望:房住不炒主导调控走向,供应端发力引导房价走势

对于深圳楼市未来的走向,戴德梁行研究院副院长、华南区研究部董事张晓端认为,多渠道的供给增加及由产业、人口红利支撑的潜在需求将在未来一段时期内稳定深圳楼市供需两旺的局面。同时,短期内大幅增加的土地供应以及可预期的多渠道供给将一定程度缓和市场对供不应求的焦虑心态;而在预售管控之下对新盘的价格限制将最终体现在市场对价格的预期上,进而一定程度平抑房价上涨的趋势;并且大规模保障性住房与人才房的未来供应也将分流商品住宅市场的压力。综合考虑以上因素预计,受成交结构影响较大的深圳新建商品房销售均价持稳将是大势所趋,而更直接反映房价波动的二手住宅价格涨幅或有所放缓。

写字楼供应集中入市持续施压租金,吸纳量大增挤入历史前三

新冠疫情影响下国内经济增速放缓,写字楼市场也因此受到影响,四个一线城市均出现租金下滑的情况,其中深圳更以12.8%的租金年度降幅首当其冲。与此相对的是,2020年四座一线城市总吸纳量较2019年上涨44.1%,北京、上海以及深圳写字楼市场全年均录得30万以上的高吸纳量,在宏观经济发展受阻的2020年仍能迎来如此大量的需求释放,反映出一线城市甲级写字楼需求的韧性。

以深圳市场而言,租金的持续下调无疑也是刺激市场需求释放的因素之一。自2019年1季度开始,深圳全市租金已连续8个季度回落,自2018年末高点累计下降23.55%,当前全市租金与2014年2季度相当,为每月每平方米211.49元。尽管2020租金同比降幅达到12.8%,但在近80万平米的新增供应刺激下,市场租赁活动甚是活跃,全年41.8万平方米的吸纳量已是2019年吸纳量的4倍有余。当前写字楼市场出租压力大已成共识,新供应多以较低价格吸引客户, 各区政府也对引入优质企业提供奖励......更低的租赁成本刺激了企业换租扩租的需求。得益于 “前海归巢”计划对企业直接提供租金补贴,吸引不少企业入驻,作为新兴商务板块的前海甲级写字楼因此得以较快去化,全年甲级写字楼吸纳量达到20.8万平方米。此外,更长的预租及免租期,为业主及企业提供更多的选择机会,进一步刺激租赁需求释放,市场给出的积极反馈显示出深圳写字楼市场的活跃需求。

尽管突如其来的疫情冲击、全球经济的疲软表现以及深圳甲级写字楼写字楼全年76.2万平方米的高供应量,对空置率指标形成空前压力,但在高吸纳的支撑下,年末空置率25.1%仅较上年末上升3.04个百分点。结合各个片区的吸纳表现,市场需求由东向西、由传统板块向新兴板块、由旧物业向新物业转移的趋势明显,预计这一趋势伴随着包括前海在内的新兴板块的持续供应还将延续。

张晓端女士表示,2021年深圳有望投入使用的甲级写字楼计划供应量约达179万平方米,但考虑到项目延期因素,预计实际供应将在100万平方米以内。高供应量将为企业带来更多的选择,竞争压力下租金优势仍会是是吸引企业的重要因素之一。例如在新项目集中的前海,随着京东、OPPO等行业巨头的入驻不断提升其商务氛围,对企业的吸引力也将随之增加,结合低租金的优势,预计明年写字楼租赁仍将保持活跃。注册制的金融利好、疫情受控、经济增速回升的背景下,预计2021年各行业发展环境或优于今年,对办公物业市场的需求支撑也有望进一步增强,全年租金降幅料将收窄。

戴德梁行深圳公司写字楼部主管及董事杨薇分析,未来市场多个新兴片区快速发展,不但成为区域的产业新增长极,而且将有效带动片区整体发展。新增供应中以商办综合体为主,其次为总部物业及城市更新项目。其中罗湖为城市更新主要阵地,南山片区则为总部物业及综合体供应的主力区域。而未来写字楼的产品变革将从物理空间载体向综合产品创新发展,整体趋势为多元化的功能空间、感知型智慧楼宇、健康舒适的办公环境以及企业生态圈的营造。

优质商业租金触底回升,餐饮业态率先激活市场,奢侈品重仓深圳

尽管年初新冠肺炎疫情的爆发及停产停工停市的举措对商业经营带来直接冲击,2020年深圳仍迎来红山6979、招商汇港二期、宝能环球汇等新优质购物中心入市,带来共计53万平方米的新供应,而这些项目也被列入政府《促进消费增长的若干措施》中推动消费提质增效的重点项目而得到支持。伴随国内疫情逐渐受到控制,商业经营活动也在二季度陆续恢复,但疫情所造成的负面影响并不能立刻恢复,全市优质购物中心整体空置率至三季度末见顶,达到7.9%;租金波谷同样出现在三季度,较2012年以来的峰值下挫19.2%。进入四季度,为迎接年末的销售旺季,商场快马加鞭积极招商,同时业态头部商家开店提速,年末全市整体空置率环比三季度下降1.0个百分点至6.9%。

随着防疫防控常态化,偶发的零星疫情没有再阻碍消费情绪,同时在政府的消费政策刺激下,零售市场整体得到提振。部分核心区域的成熟项目正在进行优化运营,同时对于市场近期走势信心较高,租金水平有所提升;另一方面,经过疫后阵痛期,大部分项目调整后运营情况有所好转。从年末的租金走势来看,17%的优质购物中心最优层平均租金录得季度环比双位数增长,45%的项目环比增幅超5%,各区优质购物中心最优层平均租金均有不同程度的回升,全市平均租金触底后回升4.1%至818.33元每平方米每月,其中罗湖以7.5%的涨幅领先,预计明年一季度在春节销售的推动下可恢复至疫前水平。

受疫情影响,数个原本计划于年底开业的优质项目延期至2021年,推高2021年的计划供应量至超百万平方米,若集中供应如期而至,平均租金涨幅料将承压。未来5年,全市将有近20个优质购物中心,共计228万平方米的未来供应计划入市,其中中心城区占比63.8%,非中心城区占比36.2%。中心城区的竞争压力将愈趋严峻,而非中心城区,尤其是光明、东部等新兴区域或将迎来发展机遇。除此以外,龙华区签约美国Costco华南总部项目,龙华将开设开Costco南首家旗舰卖场;11月,前海管理局与沃尔玛签下《前海山姆旗舰店合作协议》,山姆旗舰店落户前海。伴随海外高端品牌的首店及零售巨头的陆续进驻,深圳国际消费中心城市的建设成果将逐步落地。

深圳大宗交易深圳下半年恢复迅速,价格盘整促进成交的活跃

戴德梁行数据显示,截至2020年12月25日,全国大宗交易规模达1,942亿元,较2019年下降32%,累计成交181宗;上海仍稳坐全国大宗成交第一,总成交额达670亿元,占全国总成交额的35%;深圳则排名第三,总成交额278亿元,累计完成25宗。戴德梁行华南区资本市场部主管及董事陈俊儒表示下半年的成交占全年成交额的73%,显示疫情后的交易活跃度恢复迅速;虽然相较2019年缺少如华侨城大厦、华润前海大厦那样的超大型成交,导致成交总额下降明显,全年总成交额仍相当接近300亿元的平均规模。

陈俊儒总结今年的大宗交易市场是“价格盘整、成交活跃、生意盎然”,虽然观察到资产价格普遍有回调的现象,但也相当程度给予刺激并促进了成交的活跃,在疫情短暂的影响后立刻恢复了勃勃生机。在写字楼集中供应及租金承压的大环境下,写字楼大宗交易自用买家占据主导地位,背景涵盖金融保险、实业及科技类企业;相较之下,机构投资人对租赁风险会有较多的顾虑,成交以存在财务困境或以散售目的的项目为主。同时,深圳传统的工业物业成交宗数及占比明显回升,在2019年的沉寂后重回交易舞台,特别是疫情催生的数字经济,宅经济等新的经济形态,数据中心和仓储物流都受到资本的高度关注;其中,在深圳及惠州均录得数据中心的成交;亦在东莞沙田录得一宗冷链仓储项目成交,显示投资者对于大湾区乃至于大深圳都市圈物流仓储以及数据中心的机会持续看好。

展望来年大宗市场走势,陈俊儒形容成立四十周年的深圳经济特区是“集万千宠爱于一身”,是一座以“科技”、“创新”、“年轻”著称的大湾区都市,迅速的成为近年来投资者最关注的目标市场之一;政府今年所提出“支持盘活利用存量工业地”,以及取消小地块更新限制等政策,有助于盘活存量资产,赋予工改类项目更多想象空间;同时,随着资产价格回调,投资者可以重新审视布局深圳的投资机会;写字楼的投资者则可重点关注深圳核心区域带有稳定现金流、有改造提升空间、小体量的优质办公项目。活跃的自用买家则将继续寻找合适标的,成交量有望持续上升。

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