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全国50城租售比大比拼

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从顶层设计到市场现实,租赁成为了近期热点话题。面对温和上涨的房价,租金水平却一路下行,目前我国的租售比仍旧远远偏合理水平。

剪刀差不断加深

12月18日的中央经济会议花了巨大篇幅来谈租赁问题,表示将整顿租赁市场秩序,土地供应也要向租赁住房建设倾斜。这些政策都紧密呼应了市场现实。

虽然有疫情影响,但国内整体房价在经历短暂下跌后逐渐温和恢复。数据显示,目前我国的平均房价已经跨过万元大关,尤其是一线城市。国家统计局显示,11月一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨3.9%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手住宅销售价格同比上涨8.3%,涨幅比上月扩大0.3个百分点。

与温和上涨的房价不同,我国的房租在2020年一直呈现下行趋势。社科院报告显示,2020年2月以来,受疫情冲击等因素影响,核心城市住房租金连续4个月下跌。2020年6月进入租房市场传统旺季,核心城市租金才开始止跌回升。

社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞告诉《每日经济新闻》记者:“疫情在一定程度上并不能掩盖购房需求,因而房价可以迅速恢复,而租房人员受宏观经济的影响更为明显,因而房租在2020年呈现更为明显的下行趋势。”

对比房价和租金两种不同趋势,可以看出二者差距被不断拉大,如果用房屋租售比来衡量,我国的情况明显偏离合理区间。

诸葛找房数据研究中心分析师王小嫱认为:“相较于2019年的租售比水平,2020年的租售比呈现小幅下降趋势。主要原因在于房价继续上涨,而租金水平却在下调,这也与今年疫情冲击之下租房需求下降有关,叠加长租公寓爆雷不断,租赁市场活跃度下降。”

一线城市排名靠后

所谓房屋租售比,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。这是国际上用来衡量一个区域房产运行状况的指标之一,国际通用的良好租售比一般界定为1∶300~1∶200。

而我国大部分城市都偏离了这个区间。诸葛找房报告显示,50个大中城市平均租售比为1:611。

而从低租售比TOP10城市来看,集中分布于环渤海、长三角、珠三角经济圈的二线和三四线城市,其中厦门以1:975成为租售比最低城市,其次为三亚和苏州,租售比分别为1:864和1:786。其余依次为青岛(1:773)、深圳(1:757)、石家庄(1:757)、淄博(1:755)、福州(1:747)、宁波(728)、东莞(714)。

报告显示,厦门2020年平均租金水平并不是特别高,为47.51元/平方米/月,但其房价已经达到46335元/平方米的水平,成为仅次于深圳、上海、北京的第四大高房价城市。

三亚2020年租金水平为42.43元/平方米/月,房价为36660元/平方米,位居房价水平第八。报告认为,厦门、三亚等城市作为典型的旅游业为主的城市,是受区位和环境优势的利好带动。

深圳租售比为1:757,是一线城市中租售差距最大的区域,也成为了低租售比TOP10中唯一上榜的一线城市。

2020年深圳房价经历了较快增长。国家统计局数据显示,11月深圳二手房同比增幅达到了14.6%,居全国之首。但深圳的租赁市场却没有如此火爆,据《每日经济新闻》此前的报道,截至2020年12月16日,深圳全市几大主要中介机构(乐有家、贝壳、中原、Q房、美联物业)公开挂牌供应的商品房租赁房源同比增幅达到了40.7%。

诸葛找房报告认为,位居低租售比TOP10的城市基本上受到各种利好因素的影响,投机性需求居高,房价涨幅领先于租金涨幅,租售比处于较低水平。

在报告统计的50个大中城市中,一线城市租售比并没有特别靠前。

北京在50城中排名18位,租售比为1:637。上海排名25位,租售比为1:600,成为中位城市。广州排名第30位,租售比为1:567。

不过,一线城市租售比排名靠后并不是因为房价低,而是因为租金普遍偏高。诸葛找房报告显示,11月,全国40城平均租金为34.71元/平方米/月,上海、深圳、北京、广州租金水平位列全国前四,分别为96.45元/平方米/月、87.41元/平方米/月、85.67元/平方米/月、58.46元/平方米/月。

西北地区租售比较高

银川以1:289的租售比位居首位,是全国唯一一个处于合理租售比区间的城市,其次为乌鲁木齐和湛江,租售比分别为1:364和1:376,位居第二、三。

银川2020年租金水平为25.94元/平方米/月,房价水平却仅有7487元/平方米,房价处于50个重点城市末位水平。乌鲁木齐2020年租金水平为23.93元/平方米/月,房价为8712元/平方米,房价也处于50个重点城市低位。

但这并不意味着这里的房地产市场相对健康。

诸葛找房报告指出,这两个城市分别作为宁夏和新疆的省会城市,但位居西北区域,对外沟通匮乏,基础设施配套较差,外来人口吸附能力较低,房价上涨乏力。西北城市包揽前二,东北城市也占据多数份额,主要是受到区位和经济基本面的影响,这些区域多经济发展水平较低,基础设施薄弱,缺乏强大的产业支撑,房价水平不高。

此外,贵阳、哈尔滨、桂林、大连、呼和浩特、沈阳、南宁重庆等城市租售比也都较高。

总体上讲,王小嫱认为:“当前我国的租售比远远偏离国际合理区间,租金难以追上房价上涨速度,租金与房价差距被拉大。同时,我国大多数城市租金回报率低于全球其他重点城市,收回成本年限被大大拉长。按照这样的租金收益,甚至不及将购房款存银行收定期利息。”

“巨大的房产价值却缺少获取合理回报的渠道,而这或许正是中国买卖市场和租房市场所面临的畸形矛盾。”

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