销售利润率仅2% 供应增加三倍的深圳宅地遭开发商疯抢

2020年末，深圳迎来住宅用地高峰。美联物业数据显示，2020年深圳共出让31宗住宅用地（含深汕合作区），成交土地面积约158.9万平方米。而2019年同期这一数字是44.59万平方米。

2020年31宗住宅用地为深圳带来800亿元土地出让金，同比增长了101.7%。土地用地成交放量，也使得今年深圳土地成交金额超过千亿元。

在4月深圳市住建局发布的《深圳市住房发展2020年度实施计划》中，全年计划供应商品住房用地125万平方米，可见住宅6.3万套。其中新供地50万平方米，可建2.5万套住房。

今年深圳实际成交住宅用地是计划的3倍。“住宅用地的放量供应，一方面是深圳政府出于财政税收方面的考虑。疫情下，财政多多少少都有一点缺口。”一名上市房企深圳区域投拓负责人告诉经济观察网。

另一方面，从去年，深圳就尝试通过加大土地供应来平抑房价。“此前深圳严格实行限价政策，新房均价每年就涨个几十块钱，人为干预的痕迹过于明显，导致市场表现与调控初衷背离，像这段时间打新潮，就是积累下来需求的爆发。”上述上市房企深圳区域投拓负责人表示。

可以佐证的是，今年总价最高的一块宅地，在5月被龙光地产以115.97亿元价格收入囊中，折合楼面价6.32万元/平方米。根据要求，该宗地住宅限价10.71万元/平方米（不含装修）。但该项目周边二手房均价达12.8万元/平方米，倒挂差价超过3万元/平方米的价差。

11月底，龙光前海天境”的新盘传将入市，被深圳“打新客”密切关注，成为新一轮的“网红”盘。

“虽然宅地供应剧增，但上半年的大部分宅地都被深圳人才安居集团‘承包’了。”上述上市房企深圳区域投拓负责人称。

根据统计，深圳今年出让的这31宗宅地中，14宗被深圳人才安居集团或其区级子公司拿下，他们为此投入了98.45亿元。而去年一年，深圳人才安居集团仅在深圳大鹏新区拿下一块1.6万平方米的可售宅地。

“深圳人才安居集团每年都有政治任务，肯定需要通过大量获取土地来完成。”该上市房企深圳区域投拓负责人表示。

按照2019年深圳新一轮住房制度改革的近期目标，2018-2020年，深圳将建设筹集各类住房42万套，人才住房、安居型商品房和公共租赁住房不少于25万套。

彼时出台的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》还提到，从2018年起，在新增居住用地中，确保人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%，同时要在新出让居住用地中提高“只租不售”用地比例。

这个“60%”的任务压力，也被加诸到一众开发商头上。从2018年开始，深圳大量在土地招拍挂市场开始启用“双限双竞”模式，限地价、限普通商品房销售均价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。

上述深圳房企投拓负责人说，这样操作不容易出现总价地王，但如果按照可售楼面价这个指标来观察的话，这两年深圳出让的宅地可售楼面价是在不断拉高。

“竞拍人才房，对开发商而言首先是可售货值减少了。所以每次竞拍现场，几乎所有房企在举牌只租不售人才面积这一环节都非常胶着，开发商都非常心疼那一举，毕竟利润就这样没了。”该投拓负责人提到。

据经济观察网了解，当前，深圳宅地的建安成本，如果按总建面来计算的话，大约在4000元/平方米左右。只租不售的人才房建安成本与商品房持平，但在精装成本方面，人才房大约再加上1400元/平方米左右；普通商品房的总成本则大概需要去到6000-7000元/平方米。

上述投拓负责人与团队多次测算过深圳这两年的宅地利润率，得出的结论是肯定达不到5%。“现在深圳出让的这批土地销售利润率水平，大概也就2个点左右。开发商愿意争抢着拿地，看重的还是安全性。”他说。