深圳紧急发文严防长租公寓“爆雷”

长租公寓企业接二连三的“爆雷”，让监管层再出重拳。

11月17日，深圳市住房和建设局发布《关于切实规范住房租赁企业经营行为的紧急通知》（以下简称《紧急通知》），重点提出了7方面具体要求，以切实规范住房租赁企业经营行为。尤其强调租金收取方式不得“高进低出”“长收短付”，同时不得诱导租客使用“租金贷”。

深圳市住房和建设局表示，今年以来，叠加疫情影响，国内长租公寓“爆雷”事件频发。出台《紧急通知》，对有关法律法规规定住房租赁企业不得实施的经营行为予以进一步明确，引导住房租赁企业规范经营，有利于做好住房租赁领域风险防控，保障住房租赁当事人合法权益。

业内认为，该《紧急通知》直指近期蛋壳公寓（NYSE，DNK）频繁引发的维权事件。

作为管理房间“40万+”，累计服务用户“100万+”的上市公寓管理企业，近日蛋壳公寓接连传出公寓断网、拖欠合作伙伴账款、欠付房东租金、拒还租客押金的消息。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者指出，针对长租公寓“爆雷”问题，深圳、杭州等多地出台政策，深圳此举进一步加快政策落地，对后续全国各地的监管工作有启发意义。

深圳市住房和建设局官网截图

严打“高进低出”“长收短付”

《紧急通知》主要从加强住房租赁行业监督管理、严格落实信息公示制度、切实规范从业人员管理、确保房源信息发布真实、依法从严处罚违法租赁行为、慎重选择租金收取模式、建立健全纠纷调处机制等7个方面对住房租赁企业进行规范。

近期部分长租公寓采取“高进低出”“长收短付”造成爆雷、跑路的问题，已经引起政府部门高度重视和社会密切关注。《紧急通知》指出，住房租赁企业不得通过“高进低出”“长收短付”等方式，哄抬租赁价格、加大企业资金断裂风险、侵害房屋权利人和承租人的合法权益；住房租赁企业应充分意识到采取“高进低出”“长收短付”方式进行市场扩张从而引发资金链断链的经营风险、法律风险。根据行业监管需要，行业主管部门将发布相关行业风险提示。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，严控“高收低租”和“长租短付”是很有必要的。正是因为这两点的存在，很多非正向现金流的经营性企业，通过打时间差来延缓非正向现金流所导致的风险爆发。但它们的潜在风险，尤其是长期现金流无法转正的风险会越藏越大，总有一天会爆发。

据贝究壳研院依据公开信息不完全统计，在陷入资金链断裂、经营纠纷或倒闭的长租公寓企业中，近七成因为“高收低出”和“长收短付”模式。为此贝壳研究院高级分析师黄卉表示，租赁市场主体应严格审视经营合规性，以确保良性运转。为避免此类现象的发生，深圳本次政策重点提出企业不得使用“高进低出”“长收短付”的方式收取租金，不得诱导使用租金贷。租赁企业也应进一步审视自身的企业运营，做好“以出定收”的成本管理，以保持稳定健康的现金流。

诱导各类租金消费贷将严罚

《紧急通知》将依法从严处罚违法租赁行为。“住房租赁企业出租住房的，不得通过欺诈、胁迫、格式条款等方式哄抬租金，不得违法诱骗承租人签订长周期租赁合同；不得单方面提高租金，不得随意克扣押金，不得违法强制单方解除合同。”

同时，对于存在以非法占有为目的，在签订、履行房屋租赁合同过程中，采取虚构事实或者隐瞒真相等欺骗手段，骗取对方当事人的财物，涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

对于违反有关管理规定的住房租赁企业，深圳住建局表示，会同相关部门依法依规查处，采取约谈告诫、暂停房源发布、暂停网签备案、发布风险提示、实行信用扣分等措施，并抄送市场监管、公安、网信、税务等部门，作为不良行为记录，纳入行业诚信系统、公共信用信息系统等信用评价系统，实施联合惩戒。

黄卉表示，近期长租公寓企业频繁出现经营问题，深圳从主体登记及信息公示、从业人员管理、房源信息发布等方面提出了严格的要求，以防租赁主体经营风险。住房租赁涉及到到民生保障，其最关键的是稳定租金价格。本次政策提出不得通过各种违法行为哄抬租金，在合同期间不得单方面提高租金，以此来规范市场行为，稳定租金价格。

全国或掀长租公寓整治潮

近年来国内不少城市出现了长租公寓“爆雷”问题。据不完全统计，今年以来已有包括上海岚越公寓、寓意公寓，杭州友客公寓、巢客公寓等超过30家长租公寓品牌出现“爆雷”现象或严重资金问题。为此，深圳、杭州等地相继出台相关政策，并开始试点运行。

今年6月29日，深圳就曾发布过关于住房租赁的风险提示，从业主委托出租、租客承租房屋、确定租赁价格、签订租赁合同、支付房屋租金、应对矛盾纠纷等6个环节给出详细的操作指南；8月17日，杭州市住保房管局发布通知，要求对租赁市场风险防控资金给予规范。

而伴随《紧急通知》的出台，深圳进一步加快了相关政策的落地实施，这也对于后续全国各地租赁市场资金监管工作有启发意义。

深圳市住建局表示，2016年来，在国家、省、市政府培育和发展住房租赁市场政策引领下，住房租赁市场迅速发展。但相关监管立法滞后，住房租赁专营机构“野蛮生长”，经营行为不规范问题凸显。

部分企业为快速拓展市场，以“长收短付”等方式蓄积押金和预付租金，形成“资金池”，并利用池内资金以“高进低出”方式迅速占领市场，一旦资金回流受限或融资受阻，极易引发企业资金链断裂。甚至有部分企业假借住房租赁名义，以“经营不善”“经营亏损”为由，行合同诈骗之实，严重扰乱市场秩序，影响社会稳定。

“防止和解决这一风险的有效方式，一定是强化资金监管。从目前各地监管部门的政策发力点，也能看出各城市对于长租公寓的引导方式，是从银根入手，这是正确的导向，加之严控经营规范，会对全国长租公寓有一轮大洗牌。”张波指出。