深圳写字楼市场稳步复苏 三季度南山空置率上升显著

2020年10月19日，深圳 – 仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示：“三季度深圳办公楼市场活跃度持续恢复，互联网龙头企业大面积扩租需求突出。由于市场仍处于租金下行期，成本集约型搬迁仍是主流。《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》的政策红利将普惠多个领域，刺激不同行业的新增需求，为深圳办公楼市场注入新的活力。”

优质零售物业市场方面，全市大部分购物中心迎来客流及销售额的稳步复苏，整体租赁需求较上季度活跃，租金跌幅亦有所缓和。未来12个月内市场将迎来供应高峰，新增零售面积预计突破100万平方米。

甲级办公楼

三季度深圳办公楼市场仍处于复苏通道，租赁市场活跃度持续恢复，全市整体净吸纳量环比录得小幅上升。互联网企业的扩张及搬迁活动继续领跑市场，尤其是互联网龙头企业。由于业务范围的快速扩张，这些龙头企业原有的租赁面积已无法满足新增人员的办公空间需求，因此扩张势头更加迅猛，大面积成交也尤为突出。此外，大型内资银行仍能保持较为稳定的搬迁和新设立需求。

由于市场仍处于租金下行期，成本集约型搬迁仍是市场主流。特别对于有大面积扩张需求的租户而言，近一年来新竣工的办公楼因可租面积较为充足且租金具有较强竞争力而更受青睐。此外，存量市场楼宇租赁表现逐渐呈两极分化的趋势。

仲量联行深圳商业地产部总监李文杰表示：“在供求不平衡的市场下行周期，资产管理更加专业化的办公楼能够更快适应快速变化的外部市场环境，以及快速调整租赁策略，因此在市场逐渐稳定后相比其他办公楼表现更为出色。”不同细分市场而言，南山区租赁活动最为活跃，本季度南山区（包括前海）净吸纳量占全市整体水平近七成。尤其是前海片区，依托于优惠的租金补贴政策以及大量优质供应，吸引了不少企业的搬迁及新设立需求。

三季度大量新增供应入市，总计新增约51万平方米，超过上半年供应总量之和。在六个新竣工项目中，有五个位于南山区，进一步加大南山区的供应压力。

虽然不少存量物业的空置率在本季度得到了改善，但由于本季度供应量较大，且新增物业的预租率整体较低，拉高了办公楼市场的整体空置率至27.8%，供应压力最大的南山区空置率上升最为显著。

全市租金跌幅较上季度继续收窄，环比下降1.1%。业主大幅下调租金的现象在三季度明显减少，近一半甲级办公楼的租金在本季度企稳。此外，一些空置率较低或者出租率在近期有所改善的甲级办公楼甚至提高了租金。

市场展望

近日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020-2025年）》（以下简称《实施方案》），其中部分举措将进一步完善公平开放的市场环境。《实施方案》的逐步落实将刺激不同行业的新增需求，为深圳办公楼市场注入新的活力。

我们看好深圳加快市场开放，充分发挥市场的资源配置作用，有利于加快形成“双循环”格局。通过制定深圳放宽市场准入特别措施清单，深圳将放宽能源、电信、公用事业、交通运输、教育等领域市场准入。

在支持资本市场建设上，“推进创业板改革并试点注册制”已经落地，措施通过简化审核流程，明显加快了创业板新股上市步伐。仲量联行华南区研究部总监曾丽表示：“这意味着对于一些发展潜力较大的TMT和生物医药等成长型企业而言，融资速度的加快将有利于业务规模的快速增长。因此，预计来自于上述高成长性、创新型企业的扩租需求将有所增长。”与此同时，“试点创新企业境内发行股票或存托凭证（CDR）”、“建立新三板挂牌公司转板上市机制”等措施，将为深圳资本市场带来中概股等新的上市资源，行业结构也将更加完善且多元化。而资本市场的活跃也将驱动证券行业业务的增长。此外，在发展金融科技上，提出“在中国人民银行数字货币研究所深圳下属机构的基础上成立金融科技创新平台”，数字货币的技术导向性有利于推动银行等金融机构在数字货币业务上的拓展。预计不少大型金融机构对金融科技部门的新设立需求将继续增长。

在完善科技创新环境制度的措施方面， “实施高层次科技人才定向培养机制”及“为符合条件的外籍高层次人才申请永久居留提供便利”等措施将有利于深圳在吸引及留住科技人才的同时，吸引更多的人才需求量大的科技企业落户深圳；除此以外，还将加快完善技术成果转化的相关制度，以及进一步放宽前沿技术领域的外商投资准入限制。曾丽强调这些举措将使深圳在现有产业基础之上，完善科技产业布局和产业链集群，增强国际竞争力。这无疑将有利于科技行业办公需求持续保持强劲发展。

基于上述展望，预计深圳市场租赁活跃度将继续稳步回升。再加上，深圳的科技、金融等行业巨头通过自建物业解决业务扩张需求的现象日益突出，且自用面积可观。受此影响，预计今年全年净吸纳量仍能达到过去三年的平均水平。

展望未来12个月，仍将有超一百万平方米甲级供应入市，预计短期内深圳办公楼市场空置率仍将保持高位。深圳办公楼市场租金仍将面临下行压力，但预计租金降幅将进一步减缓。

优质零售物业

*指深圳优质购物中心市场

继7月份实现今年首次增速转正后，深圳社会消费品零售总额在8月份延续增长态势。在消费回暖的背景下，全市大部分购物中心迎来客流及销售额的稳步复苏，整体租赁需求也因此较上季度活跃。市场上不少优质零售项目趁此机会加快租户调整步伐，而中高端品牌也普遍看好市场复苏前景，租赁成交有所上升。从新项目入驻率的角度来看，开业率接近满租的状态也一定程度反映出大多数零售商较上季度更为积极的心态。

分行业来看，餐饮行业呈现持续恢复迹象，特别是部分受疫情影响较小的轻餐与茶饮品牌重拾扩张动力，在本季度开出多家门店。此外，一些国际奢侈品品牌也开始加码深圳零售市场，例如巴黎世家和迪奥各自在深圳湾万象城开出第二家门店。

本季度共有两个优质零售项目入市，分别是位于南山区的汇港购物中心（二期）以及宝能环球汇（西丽），零售面积共计约20万平方米。这两个新项目吸引了大量中端零售商入驻，开业率均超过95%，表现优异。在空置率方面，得益于整体租赁需求回暖，一些面临空置压力的购物中心在本季度取得一定程度的招商进展，空置面积明显减少，结合新项目不俗的入驻情况，全市空置率较二季度小幅下降。

随着零售市场氛围得到持续改善，本季度不少购物中心的租金跌幅有所缓和。与此同时，部分购物中心由于其运营表现稳定，提供给零售商的议价空间较小，因此能够保持相对平稳的租金水平。综上，三季度全市优质零售物业首层租金录得小幅下跌，跌幅较上季度有所收窄。

市场展望

虽然外部环境的不确定性仍然存在，但深圳在投资、消费、进出口等领域将保持稳定复苏的态势。同时，随着疫情得到有效控制，娱乐场所以及旅游景点人流量限制放宽，市民出外或旅游消费意愿将逐渐增强。仲量联行华南区零售地产部总监郭伟明表示：“这些利好因素对深圳零售市场的复苏奠定了基础。可以预见购物中心销售情况，尤其是受年轻人欢迎的中高端优质零售项目，将受消费市场的持续改善得到提升，而零售商也将更倾向在此类优质零售项目中重启扩张计划或开设深圳首店。”

未来12个月内深圳零售市场将迎来供应高峰，新增零售面积预计突破100万平方米。考虑到新增供应主要集中在市郊，预计市郊空置率的攀升将推高全市整体空置率。尽管如此，率先完成租户调整的优质零售项目仍将凭借丰富的业态组合进一步贴近年轻人的消费需求与特点，从而在销售方面得到更快的恢复，同时也将受到更多零售商的青睐，可以预见短期内这类项目将带动全市整体租金平稳增长。