格隆汇：龙光城市更新凸显张力，全国布局打开新空间

今年新冠疫情冲击下整个宏观环境承压，地产行业在上半年尤其是一季度销售受挫，面临增速放缓的压力。在这一背景下，龙光集团（03380.HK）依旧于8月21日交出了一份亮丽的成绩单。受良好业绩驱动，龙光股价于业绩发布后快速上涨。展望后市，伴随牛市预期以及地产板块估值底部回升，预计龙光仍然还将有进一步表现。 业绩增长韧性强劲利润率行业持续领先 中期业绩数据显示，截至今年6月底，龙光集团实现归母净利润61.6亿元，较去年同期增长20.1％；归母核心净利润53.3亿元，较去年同期增长18.3％。 上半年，净利润率20.3％，同比上升0.7个百分点；核心利润率17.6％，同比上升0.3个百分点。 不难看到，在疫情和经济不确定因素增加的双重影响下，龙光集团核心利润指标持续向好，增速强劲，展现了突出的盈利能力。考虑到过去几年公司利润持续表现，连续八年平均净资产收益率（ROE）超30%，这也进一步验证了公司穿越周期的经营实力。 龙光集团盈利能力持续领先行业，得益于公司销售含金量足，能够持续不断的释放出较高的利润。 利润端的表现更重要的一点还在于，龙光集团在行业内有着极具优势的土储布局和拿地成本。尤其是在城市更新上面，公司拥有体量可观的项目储备，这些项目往往也代表着非常高的毛利率，由此也成为了公司业绩的重要助推器。对此，有多家大行表示，城市更新已成为龙光穿越周期的盈利新引擎，预计未来三年每年将贡献集团核心净利润的20％，可确保集团未来盈利持续领先行业。 四轮驱动巩固核心优势持续发力"城市综合服务商" 今年，对于龙光而言也是一个非常特别的年份，公司正式更名为龙光集团，其同时提出了"责任筑城，臻心建家"新发展理念，实施住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营四轮驱动，持续巩固"城市综合服务商"发展优势。 面对整个行业的转型浪潮，龙光集团在地产多业态协同发展上持续挺进，并形成了独具自身特色的发展定位和目标。公司持续扩大商业运营发展，以轨交上盖大型购物中心为主打产品，同时依托公司城市更新项目资源，为大量高新技术企业提供产业运营服务，培育新的业绩增长点，持续提升经营性收入规模。 尤其是，公司在深圳大本营积累了丰富的"地铁+物业"的模式经验，这也不断为其在获取优质稀缺资源上得到助力。今年5月公司成功获得深圳前海地块，据了解，该地块为地铁5号线前湾公园站地铁上盖，规划总建筑面积18.36万平方米，而这也是龙光在深圳的第15个"轨道+地产"项目，项目价值之高不言而喻。 在行业处于快速转型的阶段，龙光集团围绕"城市综合服务商"定位，实施"四轮驱动"，加快全国化布局，综合竞争力持续提升。考虑到未来公司在商业运营等多业态持续发力，其不仅将给公司的成长奠定良好的基石，同时也将进一步强化其整体抗风险能力，驱动公司在行业中实现跨周期的增长。 优质土储助力未来高增长财务稳健凸显长期经营优势 从土储优势来看，龙光集团的业绩增长仍然还将保持长期稳定，按照公司年初计划，龙光2020年权益合约销售目标为1100亿元，较上年增长超过20％。今年1-7月，公司累计实现权益合约销售额约574.3亿元，同比增长13.5％。 龙光管理层在当天业绩发布会上表示，公司可售资源充裕，全年推货金额1800亿元，其中下半年可售货值约1340亿元，62％位于需求强劲的粤港澳大湾区。考虑到当前疫情得到控制，经济恢复增长，房地产市场重现回到热络状态，下半年公司在销售端还将不断发力，公司有信心顺利达成全年目标。 此外，从长远来看，驱动龙光集团未来高增长的核心要素仍然还在土储端，尤其是在城市更新项目上。 一方面，公司持续加快扩张，即便在疫情影响下也未停止纳储的脚步，逆周期扩充优质土储资源，不断为未来蓄力。 上半年，公司继续围绕两大都市圈、两大城市群进行布局，通过公开市场招拍挂新获取17个项目，总建筑面积为295.6万平方米。其中，公司获取上海杨浦地块，首进上海，标志着公司长三角都市圈布局进入新阶段。 另一方面，公司当前拥有庞大的土地储备，尤其是在项目更新上优势显著，积蓄了巨大的业绩增长动能。 据了解，公司截至2020年中期土储总货值9340亿元，储备十分丰厚，其中粤港澳大湾区占比82%，近期可开发土储货值4791亿元，足以保障未来三年权益合约销售的增长。 此外，城市更新方面，公司目前可转化项目共87个，货值达4549亿元，其中约94%位于粤港澳大湾区，未来三年每年可贡献约20%的核心利润。 除了土储端的发力支撑长期业绩外，稳健的财务表现同时也是保障公司不断扩张和健康成长的重要根基。 一方面，公司严格控制负债率，手握充裕现金，不断夯实财务安全。截至今年上半年公司净负债率保持在68.3%的稳健水平，低于行业平均值，利息覆盖率达4倍。公司保持充裕的流动性，截止中期期末，龙光持有的现金及银行结余为419.04亿元，现金短债比达2倍，流动性充裕，无债务到期的资金压力。 另一方面，公司在融资端不断发力，降低融资成本，释放利润空间。上半年公司新增融资平均利率约为5.45%，加权平均融资成本5.93%，较2019年下降0.2个百分点。 结语 今年上半年对于整个房地产行业来说，并不算太容易，但这之中龙光仍然算是不可多得的能够持续发光的"金子"。纵观公司自上市至今，规模和业绩不断增长，公司持续保持健康快速的发展势头，在股价上表现也获得了稳定的走势和良好的投资回报率。 今年上半年公司宣告派发中期股息每股43港仙，派息总额占核心净利润约40%，继续维持高位。作为少数派息率近5年维持在40%的房企，龙光集团展现了其对股东回报的高度重视。 目前龙光集团的动态市盈率在6.2倍左右，考虑到公司的业绩释放能力和未来的成长性，当前的估值颇具吸引力。 财报公布后，包括花旗、瑞银、美银美林、中金等一众国内外知名投资机构纷纷发布研究报告看好公司投资机会，得益于优异的业绩表现和估值潜力，多数机构调升公司目标价，其中海通证券最高看到25.09港元，较当前有近70%的升幅。 其中，瑞银表示，看好龙光的稳健财务策略，业绩跨周期持续增长能力和持续优厚的派息，续推龙光为中国地产行业首选股。美银美林观点特别指出，由于深圳的支持性经济政策，将成为公司短期的上行催化剂，因此目前公司的估值对市场有吸引力。美银美林相信公司今年合同销售同比增长20%的目标可以达成，表现在行业中属于上乘。此外，公司正加快城市业务更新的转换速度，因此公司有信心达成销售额及核心盈利在2019至2022年度的年复合增长率达20%的目标。

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