克而瑞：龙光盈利能力持续领先，跨周期高质量增长

本文转载自：克而瑞地产研究

1.销售

权益销售稳健增长有望顺利完成全年目标  截至2020年6月30日，龙光（3380.HK）累计实现权益合约销售额463.5亿元，同比增长12.1%；权益销售目标完成率达42.1%，位居行业前列。上半年在疫情影响下，龙光表现出较好的抗风险性，特别是二季度随着疫情逐步得到控制，紧跟市场形势，积极做好供货安排，销售迅速恢复。

从业绩区域分布来看，粤港澳大湾区和西南城市群是两大主要贡献市场，其中粤港澳大湾区总计权益销售额达278.5亿元，业绩贡献占据达60.1%，占据主力市场地位；其次是西南城市群权益销售业绩占比22.3%；此外，长三角区域随着投资力度增加，对整体业绩增长起到了一定补充作用，同时也有利于分散市场风险。未来，长三角区域在龙光全国化布局中的战略地位将进一步增强。 总的来说，上半年龙光业绩增长保持了稳中求进的态势，且业绩分布结构不断优化。下半年，龙光新推项目达72个，包括深圳龙光 ? 玖悦台、东莞江南大境、佛山玖龙台、佛山玖龙玺及珠海玖誉湾等，货值约1000亿元，合计可售资源约1340亿元，为业绩持续增长提供充足的货源保障，有望顺利完成全年1100亿元权益销售目标。

2.投资

逆周期扩充土储首进上海市增加高能级城市布局 今年上半年尽管市场不确定性风险积聚，但龙光在土地投资方面依旧表现积极，在继续深化粤港大湾区优势的同时也注重拓展其他城市布局，通过公开市场招拍挂方式共计新增17个项目，总建筑面积达295.6万平方米。逆周期补仓是龙光典型的投资策略之一 ，也为龙光创造了可观的利润空间。 同时，龙光战略性增加高能级城市布局，以23.8亿元拿下一宗杨浦区宅地，成功进军上海城区。龙光于2018年首进长三角，打造环沪一小时都市圈，开拓上海市场显然势在必行，这对于长三角区域的布局具有重要的战略意义。 从招拍挂土地储备分布结构来看，粤港澳大湾区、西南城市群占比最高。其中，粤港澳大湾区作为深耕的重点区域，积累丰厚，近期可开发土储建面达2302.3万平方米。当前，粤港澳大湾区已经成为各大房企战略布局要地，可以预期将为企业带来可观的价值；西南城市群土储建面1035.1万平方米；长三角区域随着布局不断增强，储备建筑面积达97.8万平方米，未来规模将进一步走高。 除了通过招拍挂与收并购在公开市场拿地，城市更新也是龙光获取高价值土储的重要方式。报告期内，龙光持续推动城市更新业务的投资发展，截至2020年6月30日共计在11个城市拓展了87个城市更新项目，可转化土储货值4549亿元。未来，城市更新项目价值持续释放，也将为企业带来更多的业绩贡献。

3.盈利

核心净利率达17.6%盈利能力在行业领先2020年上半年，龙光收入规模与盈利指标也稳步向好，归母净利润61.6亿元，同比增长20.1%，归母核心净利润53.3亿元，同比增长18.3%。净利润率达20.3%，同比上升0.7个百分点，核心利润率为17.6%，同比上升0.3个百分点，盈利能力在行业领先。此外，龙光派息持续优厚，派息比率达40%。

4.偿债

融资成本低至5.93%净负债率68.3%  2020年上半年，龙光通过境外优先票据、公司债、ABS、贷款等多元方式进行融资，成功发行了4.8亿美元优先票据以及25亿元的境内公司债券。受益于资本市场认可，龙光的融资成本也保持优势，并持续走低，期内新增融资平均利率5.45%，加权平均借款利率降至5.93%。整体来说，龙光在融资渠道和融资成本方面都具备了较强的竞争力。 截至上半年末，龙光持有现金流419.04亿元（包括非流动资产中现金及银行结余），可以覆盖短期债务，保证流动性安全；净负债率为68.3%，低于行业平均值。

5.发展规划

正式更名为龙光集团三大机制保障高质增长（1）正式更名龙光集团，实施住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营四轮驱动。上半年，龙光顺利完成更名，英文名称由“Logan Property Holdings Company Limited”更改为“Logan Group Company Limited”，中文名称由“龙光地产控股有限公司”更改为“龙光集团有限公司”，此外，英文股份简也称由“LOGAN PPT”更改为“LOGAN GROUP”，中文股份简称将由“龙光地产”更改为“龙光集团”。 当前，龙光主营业务已涵盖住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营四大领域，此次更名，表明了企业多业态的发展规划，同时有利于推动业务协同发展。未来，龙光将围绕“城市综合服务商”定位，实施城市更新、商业运营、产业运营四轮驱动，提升整体品牌。 （2）大力推动卓越产品、企业管理机制、ESG体系三大机制建设，保障高质量增长。 在产品方面，持续巩固玖系、天系和江南系，创新现代系，推动四大产品线持续升级，提升全国健康人居品牌； 在企业管理机制上，推出长期事业合伙人计划，持续引入行业精英人才，巩固职业经理人共创共享价值机制，推动股东价值长期持续增长； 在ESG体系上，成立可持续发展委员会，由公司董事会主席亲自担任委员会主席，推动完善可持续发展策略，提升环境保护、社会责任和治理水平。