第一太平戴维斯：上半年大湾区甲级写字楼租金持续下跌

网易房产讯，近日，第一太平戴维斯发布《大湾区甲级写字楼指数》，报告显示，今年上半年新冠疫情全球大流行冲击中国乃至全球经济发展，粤港澳大湾区写字楼市场也因此受到一定的影响，不可避免地面临需求增长疲软，租金及价格下行的短期困境。期内，大湾区甲级写字楼市场租金和价格指数分别半年度环比下跌4.1%和3.6%，至159.7和204.5

疫情冲击叠加供过于求，市场租金及价格继续下探

· 自2019年起，大湾区甲级写字楼市场供应加速，办公空间需求增长放缓，多城已然面临供过于求的压力；

· 2020年中国经济受到新冠疫情冲击，租赁需求增长进一步放缓之际，市场挑战加剧；

· 2020年上半年，大湾区写字楼市场租金及价格下跌趋势持续，租金跌幅高于价格跌幅，区域整体收益率萎缩。

· 截止2020年6月末，大湾区甲级写字楼租金指数半年度环比下跌4.1%至159.7，跌幅环比扩大1.6个百分点。

· 香港平均租金连续四个季度下跌，租金指数半年度环比下跌4.0%，至184.9。

· 深圳仍面临供过于求压力，租金指数半年度环比下跌4.7%，至141.5。

· 广州的租金指数跌幅为区内第三，其半年度环比下跌3.0%，至150.9。

· 同期，大湾区甲级写字楼价格指数半年度环比下跌3.6%至204.5。

· 受中美贸易摩擦、社会运动及新冠肺炎疫情三重打击的影响，香港价格指数环比下跌4.3%，至239.2。

· 深圳及广州写字楼投资市场热度持续。深圳因业主对价格修正表现出较高的灵活度和洽谈意愿，价格指数半年度环比下降8.5%至190.8，降幅为大湾区内最高。而广州多数机构型及开发商业主则持观望态度，下调价格的意愿有所保留，其价格指数半年度环比下降4.2%，至147.2。

多数业主愿提供优惠手段以促去化，非核心城市租金跌幅更为显著

大湾区甲级写字楼总租用成本，1H/2020

大湾区甲级写字楼总租用成本环比变化，1H/2020

· 面对疫情所带来的挑战，大湾区内多数业主愿延长免租期、提供更大租金让步及更高佣金比例等刺激手段以稳定去化成绩。这一现象在第三产业相对薄弱，且多为个人业主所主导的部分重要节点城市尤为明显。

· 大湾区核心城市如香港、广州和深圳的总租用成本半年度环比跌幅分别为2.3%、3.2%和3.4%。

· 肇庆因市场需求贫乏，录得最大环比跌幅9.7%；而邻深城市惠州因未来供应预期较低，同期环比跌幅0.3%，为区内最低。

供过于求仍是租金下行主因，新冠疫情则是租金下行的催化剂

· 广州、深圳、东莞、佛山、珠海五城于年内将迎大量供应入市，供过于求的市场状况叠加疫情所致租赁需求疲软，上述各城的平均租金将持续走低。

· 中山、惠州由于未来供应有限，需求平稳，并获益于其与深圳、广州的邻近性，两城主要受疫情负面影响，租金表现处于下降末期。

伴随着中国经济的韧性复苏，大湾区甲级写字楼市场前景仍属积极。在面临疫情挑战的背景下，大湾区内源自TMT、金融业、医疗健康等行业的租赁需求仍保持活跃，同时一些新兴产业也为未来租赁需求增长提供突破点。业主方在合理运用优惠手段以促去化的同时，亦可将招商策略侧重于上述行业。而投资者亦可利用当前价格下行之际采取积极行动，或能斩获心仪的投资项目。