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周末一大怪象:深圳客“南沙热”这么快就来了?

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颤抖吧南沙:深圳客来了!

就在周末,深圳全媒体+粉丝百余人直奔南沙湾,难道深圳客“南沙热”这么快就来了?

其实最近5天内,深圳、广州连续“拥抱”了三次,涉及到南沙客运港到深圳机场码头水上航线开通、南中高速正式开工、深江高铁开工。

换言之,几天内的3次会师,让南沙密集迎来3大交通项目,可见南沙正积极拥抱深圳。

若站在另一层面看,近期临深区域,尤其东莞多个镇区、惠阳、大亚湾楼市火热,房价出现明显上涨,根据“板块轮动”效应,南沙积极拥抱深圳,南沙的行情是不是也要来了?

另外,半小时的生活圈,南沙会成为深圳的后花园吗?南沙连接深圳中心更有前途,还是连接广州中心更有前途?

PART.1

从深圳人购房置业五大基本逻辑看

深圳人一定会与南沙相遇

经过长达20年的发展,深圳人购房形成了独到的逻辑。

深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长--邓志旺表示,在这些购房经验里,最重要的有5条。 第一,跟着规划走,分享规划带来的红利。规划也是告诉大家未来发展的方向在哪里,例如2000年规划建设福田CBD、2010年前海、2015年龙华北中心、2016年国际会展中心、2018年光明科学城,都是典型案例。

第二,跟着交通走,赚取基础设施红利。城市发展交通要先行,深圳发展过程中就有几次重要的交通改善机会,例如滨海大道开通带来的后海机会、地铁4号线开通带来的龙华机会、地铁8号线开通带来的盐田机会、立体多维交通带来的蛇口机会。

第三,跟着产业走,分享产业带来的红利。产业崛起会带来两方面作用,一是增加城区的税收,继而政府有财力改善基础设施和城市配套;二是持续带来大量高质量的购房群体,为房产的保值增值提供保障。因此产业崛起,意味着区域崛起,例如11平方公里南山科技园,聚集了100多家上市公司,创造了无数的财富神话,带来了巨大的购买力。|图源邓志旺ppt

第四,占有独特的资源,分享资源红利。自然景观资源在大城市是稀缺资源,既成就居住品质,又能带来增值。例如深圳人对自然资源的占有,就从山/湖资源的银湖豪宅区,到湖景资源的香蜜湖豪宅区、华侨城豪宅区,再到海景资源深圳湾豪宅区、山/海资源定的蛇口豪宅区转变。

第五,跟着品牌开发商走,分享地段和品牌双红利。因为品牌开发商有专业团队和合作方,会对城市、城区发展有非常深入的研究,因此其项目选址往往非常具有前瞻性。其次,品牌开发商的产品品质是很好的,物业增值速度也相对较快。

因此,基于“深圳人购房置业五大基本逻辑”,再去看南沙会发现,深圳人一定会与南沙相遇。 首先规划上,南沙与前海规划基本在同一级别,均承载了三个国家级战略,而且发展过程很像,南沙起步时间比前海晚了5年左右,可以说是下一个“前海”。

|图源邓志旺ppt

其次交通上,南沙本身是粤港澳大湾区的几何中心,具备连接“9+2”城市群的先天优势,目前交通中心格局已初步形成,有南沙客运港、邮轮母港海上交通,南沙大桥、虎门大桥、深茂通道等陆地交通,以及4条国家铁路、5条城际铁路等轨道交通。

|图源网络

另外产业上,南沙是要打造为华南科技创新成果转化高地和金融服务重要平台的,目前南沙已经规划了99平方公里南沙科学城,要引进科大讯飞、微软等17大产业项目,中国科学院大学、香港科技大学等5所高水平大学,执信中学、林肯中学等9所中外名校。

此外自然资源上,南沙湾两面临海、三面环山,资源非常强大,还有南沙邮轮母港,以及广州唯一海景五星级南沙大酒店,这一点和蛇口都很像,当年深圳的第一家五星级酒店就在蛇口。

最后开发商品牌上,连续七年入选“中国房企百强”的星河,在南沙就有布局10多个项目,星河有一个口号叫“星河所在、必定中心”,项目选址一直眼光独到、富有前瞻性,核心理念是让每一寸土地更具价值。

|南沙湾星河山海湾项目航拍图

因此,邓志旺表示,深圳人在发现了福田、南山、前海后,他们会进一步发现南沙。过去的南沙是广州的南沙,现在的南沙似乎是大湾区的,加上规划、交通、产业、资源加持等等,南沙即将成为新的顶级富豪区,敢为天下先的深圳人必将积极参与。

PART.2

大湾区政策彻底激活南沙

从过去离谁都不近到当下的离谁都很近

其实广州人对南沙是比较矛盾的,因为在他们印象中南沙很偏、没有配套。但是过去10年,广州人也常听到南沙有国家级新区、自贸区等国家级政策砸过来。

《大胡子说房》创始人、大湾区流量地产专家--李俊怀表示,南沙很有可能会成为首例把新区建在距离主城区50公里之外,又能开发成功的一个地方。

因此广州必须把南沙发展来,因为南沙将是广州发展的突破口,是大湾区交汇的最中心。

因为整个大湾区从地理位置上看,就是以珠江入海口,伶仃洋一江两岸连接了9个内陆城市以及香港、澳门。

大湾区有两个主轴,一个是西线,叫广珠澳科技走廊,从广州一直连接到珠海、中山、澳门。另一个是东线,称为广深港科技走廊,从广州出发到东莞、深圳,最后连接到香港。

这两条线就是整个大湾区的核心精华线,两个主轴线中间有一个重要的节点、交汇点,就在南沙,可见南沙这个位置的重要性。

|图源李俊怀ppt

不仅如此,大湾区纲要中也大幅度提及南沙,次数高达14次,超很多湾区城市,可见其在大湾区中的份量和官方的重要程度。

所以大湾区政策,将彻底激活南沙,从过去离谁都不近,到当下的离谁都很近。

现在从南沙到大湾区11个城市,全部在100公里之内。30公里之内可以到广州、东莞、中山、佛山,70公里之内可以到深圳、珠海、江门,100公里之内可以去到整个大湾区所有城市。

|图源李俊怀ppt

而且南沙是广州唯一的副中心,大量的利好措施投入,例如期货交易所总部在南沙,以及2021年要开通全国最快速地铁18号线(南沙到珠江新城35分钟),同时还有和其它城市产业、交通的连接,包括南沙大桥的开通,2024年通车的深中通道,深圳跟南沙越来越近,因此对南沙这片热土未来的发展非常有信心。

PART.3

南沙连接深圳中心,还是连接广州中心更有前途?

半小时生活圈,未来南沙会成为深圳后花园吗?

既然5天之内的3大交通项目,都跟南沙连接深圳有关,那么就需要思考两个问题:

第一:南沙连接深圳中心更有前途,还是连接广州中心更有前途?

邓志旺表示,觉得南沙靠近深圳发展更有机会。

从空间上来看,深圳的中心西移,南沙离深圳的市中心更近;

从交通来看,南沙去到深圳机场坐船只要30分钟左右,深中通道开通以后从南沙去到深圳西乡、前海的距离也大大拉进;

从产业转移来看,深圳的产业转移原来主要是往东莞、惠州,一旦交通更为便利之后,往南沙转移的可能性也非常大。

|深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长邓志旺

不过李俊怀则认为,南沙真正要发展起来,还是连接广州的中心更靠谱一点。

首先从归属来说,在过去几年广州在南沙倾注的心血非常大,道路建得比广州市区很多道路还要宽、还要新,甚至建了很多桥。

|图源地产少年

其次,南沙距离2035年人口达到250万,中间差了170万,怎样加快导人口的速度?

重点就在地铁18号线和22号线,开通后30分钟能从南沙坐地铁到珠江新城、冼村,接下来一定会有大量在珠江新城上班的人愿意来南沙买房、定居。

另外就是规划的南沙大环线,如果真正落地的话,不管住在南沙哪个区域,都有机会转两三个地铁站之后搭上这条快线,半小时就能到珠江新城。

|图源网络

第二:半小时生活圈,未来南沙有没有可能成为深圳人的后花园?

在李俊怀看来是有可能的,因为南沙距离深圳有天然的地理优势,可以说南沙处于深圳的斜对岸,通过深中通道可以连接大空港、会展中心、前海,所以南沙未来跟深圳的连接会越来越紧密。

尤其本身深圳金融属性很强,广州又把一部分的金融属性放在了南沙,所以两个地方会有连接性。

|《大胡子说房》创始人、大湾区流量地产专家李俊怀

邓志旺认为,从历史的角度来看,深圳最早发现的是惠州惠阳、大亚湾、东莞这些临深片区,主要是地缘上的关系。但是现在这个时代,更多是看交通的距离,而不是纯粹空间距离,当有轨道、水上、陆地交通等等多种交通方式并存的时候,出行的效率就大大提高了。

另外从纯粹价差的角度来说,大家更多看中的是临深的价差,高品质的临深区域其实很少。但是反过来从南沙来说,价格能接受,同时配套、品质、自然环境的优势也非常明显。因此从性价比来看,南沙完全有可能成为深圳人将来的后花园。

|图源楼市前线

PART.4

住房改善时代

南沙黄金资产的选筹逻辑

综上而言,南沙依托广深两大一线城市,发展空间是值得想象的,是接下来值得关注的区域。

那么在南沙这个区域怎么选板块?

李俊怀表示,央行数据显示中国人户均房产达到1.5套,但是中国人存在结构性缺房,即可能你在广州、深圳有房,但是你的房子面积不大、停车不方便、看不到海,没有那么好的房子。

在这种情况下,首先要明白一线城市的富人区资产永远涨。

因为地段永远是稀缺的,土地资源有限,但富人资金越来越多,会使富人区的房价一直上涨。广州的珠江新城、深圳的深圳湾、上海的陆家嘴都是这个特点,2010年广州珠江新城卖2万,现在10到20万,陆家嘴汤臣一品已经接近30万。

另外富人区还占据了优越的自然资源,尤其是能不能拥有一种滨海或者滨江的生活方式,是判断富人区一个非常重要的标准。

因此整个南沙富人区板块的选择标准,一是要依水而居、滨海生活;二是有核心的产业支撑,会带来高净值人群流入;三是去深圳通勤方便。

所以南沙7个板块中,真正符合富人区标准的就是南沙珠江湾,即南沙湾片区。

首先南沙湾处于半岛的犄角之势,两面望海,一边是伶仃洋,一边是狮子洋,是真正的滨海生活;此外这里有99平方公里南沙科学城规划;另外去深圳通勤也方便,有虎门大桥、南沙客运港至深圳机场码头航线等。

|南沙湾配套

值得一提的是,南沙湾还有两个核心点,一个是优质的教育,例如星河山海湾项目周边,就有华师附幼、华师附小、英东中学、广州二中天元等名校环绕,教育其实是富人非常关注的点;另一个就是商业,星河山海湾旁边就有邮轮母港综合体,将引入大陆首家海港城,成为一个新的商业名片。

|邮轮母港,图源网络

PART.5

要么靠山、要么望江的广州

终于有了海湾豪宅区

其实对待规划好、配套完善的山海豪宅,深圳人更为敏感,毕竟见证过深圳湾、蛇口、前海的崛起。

因此当大家逐步明白了南沙的规划、南沙跟深圳的交通关系等等后,应该会将南沙湾富人区板块放在深圳的体系中做比较,比如跟蛇口对比,蛇口房价10万+,但南沙湾现在就三四万,可能再过几年价差缩小,现在正是入手的好机会,因此南沙对深圳人是有足够吸引力的。

回过头再看南沙湾板块,背山靠水独特格局+正统富人区基因,已经吸引了不少开发商进驻,包括深耕南沙15年、开发逾10个精品人居项目的星河,在南沙湾富人区就有落下一子,重磅打造了72万方山海大城--星河山海湾,是南沙的明星盘。

值得一提的是,项目占据着稀缺的自然资源,鹿颈山、大角山、黄山鲁三山环抱,面朝狮子洋,环拥7公里海岸线,只需站在阳台上就可以享受稀缺的海景。

整体容积率也仅约1.6,还规划有约12万㎡的景观园林,采用五重园林景观设计,绿化率高达35%,算下来户均有约90㎡景观园林,可以说是自贸区内大规模、低密度、高舒适度的山海大城。

|星河山海湾鸟瞰示意图

项目在产品设计方面也非常多样化,包括87-128m²三至四房稀缺海景单位,一梯两户、南北对流的132-149㎡的双园林洋房产品,7米中空挑高的复式高层和275-433㎡低密度住宅。

空间感也很好,例如建面约104-128㎡高层,全明采光户型,以及约132-148㎡双园林洋房,一、二楼享200%可拓展空间。

|星河山海湾高层客厅实拍图

|星河山海湾洋房客厅实拍图

同时,项目门口更有已通地铁4号线、在建22号线和规划中的15号线皆在此交汇,是真正意义上的地铁上盖项目。

除此之外,项目周边更是设有多个高端配套,比如南沙游艇会、南沙大酒店、高尔夫球会等等,而且项目旁边就是建面约67万方的邮轮母港综合体,跟深圳湾有得一比。

|星河山海湾区位图

更重要的是,项目环拥华师附小附幼、广州二中天元学校和广州市英东中学等4大名校,享有0-18岁的全龄教育资源。(具体招生以教育主管部门和校方最新政策为准)

|星河山海湾周边小学和中学

其实广州的豪宅,要么靠山、要么望江,跟深圳相比,还差了一类产品:望海,而南沙湾恰好可以弥补这一缺憾。

待南沙湾发展起来后,就会给广州带来另外一个豪宅的方向,即望海的豪宅。当然,广州人对望海豪宅的需求也一定会起来,这是广州新的豪宅方向。


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