周末一大怪象：深圳客“南沙热”这么快就来了？

就在周末，深圳全媒体+粉丝百余人直奔南沙湾，难道深圳客“南沙热”这么快就来了？

其实最近5天内，深圳、广州连续“拥抱”了三次，涉及到南沙客运港到深圳机场码头水上航线开通、南中高速正式开工、深江高铁开工。

换言之，几天内的3次会师，让南沙密集迎来3大交通项目，可见南沙正积极拥抱深圳。

若站在另一层面看，近期临深区域，尤其东莞多个镇区、惠阳、大亚湾楼市火热，房价出现明显上涨，根据“板块轮动”效应，南沙积极拥抱深圳，南沙的行情是不是也要来了？

另外，半小时的生活圈，南沙会成为深圳的后花园吗？南沙连接深圳中心更有前途，还是连接广州中心更有前途？

PART.1

从深圳人购房置业五大基本逻辑看

深圳人一定会与南沙相遇

经过长达20年的发展，深圳人购房形成了独到的逻辑。

深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长--邓志旺表示，在这些购房经验里，最重要的有5条。 第一，跟着规划走，分享规划带来的红利。规划也是告诉大家未来发展的方向在哪里，例如2000年规划建设福田CBD、2010年前海、2015年龙华北中心、2016年国际会展中心、2018年光明科学城，都是典型案例。

第二，跟着交通走，赚取基础设施红利。城市发展交通要先行，深圳发展过程中就有几次重要的交通改善机会，例如滨海大道开通带来的后海机会、地铁4号线开通带来的龙华机会、地铁8号线开通带来的盐田机会、立体多维交通带来的蛇口机会。

第三，跟着产业走，分享产业带来的红利。产业崛起会带来两方面作用，一是增加城区的税收，继而政府有财力改善基础设施和城市配套；二是持续带来大量高质量的购房群体，为房产的保值增值提供保障。因此产业崛起，意味着区域崛起，例如11平方公里南山科技园，聚集了100多家上市公司，创造了无数的财富神话，带来了巨大的购买力。|图源邓志旺ppt

第四，占有独特的资源，分享资源红利。自然景观资源在大城市是稀缺资源，既成就居住品质，又能带来增值。例如深圳人对自然资源的占有，就从山/湖资源的银湖豪宅区，到湖景资源的香蜜湖豪宅区、华侨城豪宅区，再到海景资源深圳湾豪宅区、山/海资源定的蛇口豪宅区转变。

第五，跟着品牌开发商走，分享地段和品牌双红利。因为品牌开发商有专业团队和合作方，会对城市、城区发展有非常深入的研究，因此其项目选址往往非常具有前瞻性。其次，品牌开发商的产品品质是很好的，物业增值速度也相对较快。

因此，基于“深圳人购房置业五大基本逻辑”，再去看南沙会发现，深圳人一定会与南沙相遇。 首先规划上，南沙与前海规划基本在同一级别，均承载了三个国家级战略，而且发展过程很像，南沙起步时间比前海晚了5年左右，可以说是下一个“前海”。

|图源邓志旺ppt

其次交通上，南沙本身是粤港澳大湾区的几何中心，具备连接“9+2”城市群的先天优势，目前交通中心格局已初步形成，有南沙客运港、邮轮母港海上交通，南沙大桥、虎门大桥、深茂通道等陆地交通，以及4条国家铁路、5条城际铁路等轨道交通。

|图源网络

另外产业上，南沙是要打造为华南科技创新成果转化高地和金融服务重要平台的，目前南沙已经规划了99平方公里南沙科学城，要引进科大讯飞、微软等17大产业项目，中国科学院大学、香港科技大学等5所高水平大学，执信中学、林肯中学等9所中外名校。

此外自然资源上，南沙湾两面临海、三面环山，资源非常强大，还有南沙邮轮母港，以及广州唯一海景五星级南沙大酒店，这一点和蛇口都很像，当年深圳的第一家五星级酒店就在蛇口。

最后开发商品牌上，连续七年入选“中国房企百强”的星河，在南沙就有布局10多个项目，星河有一个口号叫“星河所在、必定中心”，项目选址一直眼光独到、富有前瞻性，核心理念是让每一寸土地更具价值。

|南沙湾星河山海湾项目航拍图

因此，邓志旺表示，深圳人在发现了福田、南山、前海后，他们会进一步发现南沙。过去的南沙是广州的南沙，现在的南沙似乎是大湾区的，加上规划、交通、产业、资源加持等等，南沙即将成为新的顶级富豪区，敢为天下先的深圳人必将积极参与。

PART.2

大湾区政策彻底激活南沙

从过去离谁都不近到当下的离谁都很近

其实广州人对南沙是比较矛盾的，因为在他们印象中南沙很偏、没有配套。但是过去10年，广州人也常听到南沙有国家级新区、自贸区等国家级政策砸过来。

《大胡子说房》创始人、大湾区流量地产专家--李俊怀表示，南沙很有可能会成为首例把新区建在距离主城区50公里之外，又能开发成功的一个地方。

因此广州必须把南沙发展来，因为南沙将是广州发展的突破口，是大湾区交汇的最中心。

因为整个大湾区从地理位置上看，就是以珠江入海口，伶仃洋一江两岸连接了9个内陆城市以及香港、澳门。

大湾区有两个主轴，一个是西线，叫广珠澳科技走廊，从广州一直连接到珠海、中山、澳门。另一个是东线，称为广深港科技走廊，从广州出发到东莞、深圳，最后连接到香港。

这两条线就是整个大湾区的核心精华线，两个主轴线中间有一个重要的节点、交汇点，就在南沙，可见南沙这个位置的重要性。

|图源李俊怀ppt

不仅如此，大湾区纲要中也大幅度提及南沙，次数高达14次，超很多湾区城市，可见其在大湾区中的份量和官方的重要程度。

所以大湾区政策，将彻底激活南沙，从过去离谁都不近，到当下的离谁都很近。

现在从南沙到大湾区11个城市，全部在100公里之内。30公里之内可以到广州、东莞、中山、佛山，70公里之内可以到深圳、珠海、江门，100公里之内可以去到整个大湾区所有城市。

|图源李俊怀ppt

而且南沙是广州唯一的副中心，大量的利好措施投入，例如期货交易所总部在南沙，以及2021年要开通全国最快速地铁18号线（南沙到珠江新城35分钟），同时还有和其它城市产业、交通的连接，包括南沙大桥的开通，2024年通车的深中通道，深圳跟南沙越来越近，因此对南沙这片热土未来的发展非常有信心。

PART.3

南沙连接深圳中心，还是连接广州中心更有前途？

半小时生活圈，未来南沙会成为深圳后花园吗？

既然5天之内的3大交通项目，都跟南沙连接深圳有关，那么就需要思考两个问题：

第一：南沙连接深圳中心更有前途，还是连接广州中心更有前途？

邓志旺表示，觉得南沙靠近深圳发展更有机会。

从空间上来看，深圳的中心西移，南沙离深圳的市中心更近；

从交通来看，南沙去到深圳机场坐船只要30分钟左右，深中通道开通以后从南沙去到深圳西乡、前海的距离也大大拉进；

从产业转移来看，深圳的产业转移原来主要是往东莞、惠州，一旦交通更为便利之后，往南沙转移的可能性也非常大。

|深职院房地产研究所所长、深圳市经济学会副会长邓志旺

不过李俊怀则认为，南沙真正要发展起来，还是连接广州的中心更靠谱一点。

首先从归属来说，在过去几年广州在南沙倾注的心血非常大，道路建得比广州市区很多道路还要宽、还要新，甚至建了很多桥。

|图源地产少年

其次，南沙距离2035年人口达到250万，中间差了170万，怎样加快导人口的速度？

重点就在地铁18号线和22号线，开通后30分钟能从南沙坐地铁到珠江新城、冼村，接下来一定会有大量在珠江新城上班的人愿意来南沙买房、定居。

另外就是规划的南沙大环线，如果真正落地的话，不管住在南沙哪个区域，都有机会转两三个地铁站之后搭上这条快线，半小时就能到珠江新城。

|图源网络

第二：半小时生活圈，未来南沙有没有可能成为深圳人的后花园？

在李俊怀看来是有可能的，因为南沙距离深圳有天然的地理优势，可以说南沙处于深圳的斜对岸，通过深中通道可以连接大空港、会展中心、前海，所以南沙未来跟深圳的连接会越来越紧密。

尤其本身深圳金融属性很强，广州又把一部分的金融属性放在了南沙，所以两个地方会有连接性。

|《大胡子说房》创始人、大湾区流量地产专家李俊怀

邓志旺认为，从历史的角度来看，深圳最早发现的是惠州惠阳、大亚湾、东莞这些临深片区，主要是地缘上的关系。但是现在这个时代，更多是看交通的距离，而不是纯粹空间距离，当有轨道、水上、陆地交通等等多种交通方式并存的时候，出行的效率就大大提高了。

另外从纯粹价差的角度来说，大家更多看中的是临深的价差，高品质的临深区域其实很少。但是反过来从南沙来说，价格能接受，同时配套、品质、自然环境的优势也非常明显。因此从性价比来看，南沙完全有可能成为深圳人将来的后花园。

|图源楼市前线

PART.4

住房改善时代

南沙黄金资产的选筹逻辑

综上而言，南沙依托广深两大一线城市，发展空间是值得想象的，是接下来值得关注的区域。

那么在南沙这个区域怎么选板块？

李俊怀表示，央行数据显示中国人户均房产达到1.5套，但是中国人存在结构性缺房，即可能你在广州、深圳有房，但是你的房子面积不大、停车不方便、看不到海，没有那么好的房子。

在这种情况下，首先要明白一线城市的富人区资产永远涨。

因为地段永远是稀缺的，土地资源有限，但富人资金越来越多，会使富人区的房价一直上涨。广州的珠江新城、深圳的深圳湾、上海的陆家嘴都是这个特点，2010年广州珠江新城卖2万，现在10到20万，陆家嘴汤臣一品已经接近30万。

另外富人区还占据了优越的自然资源，尤其是能不能拥有一种滨海或者滨江的生活方式，是判断富人区一个非常重要的标准。

因此整个南沙富人区板块的选择标准，一是要依水而居、滨海生活；二是有核心的产业支撑，会带来高净值人群流入；三是去深圳通勤方便。

所以南沙7个板块中，真正符合富人区标准的就是南沙珠江湾，即南沙湾片区。

首先南沙湾处于半岛的犄角之势，两面望海，一边是伶仃洋，一边是狮子洋，是真正的滨海生活；此外这里有99平方公里南沙科学城规划；另外去深圳通勤也方便，有虎门大桥、南沙客运港至深圳机场码头航线等。

|南沙湾配套

值得一提的是，南沙湾还有两个核心点，一个是优质的教育，例如星河山海湾项目周边，就有华师附幼、华师附小、英东中学、广州二中天元等名校环绕，教育其实是富人非常关注的点；另一个就是商业，星河山海湾旁边就有邮轮母港综合体，将引入大陆首家海港城，成为一个新的商业名片。

|邮轮母港，图源网络

PART.5

要么靠山、要么望江的广州

终于有了海湾豪宅区

其实对待规划好、配套完善的山海豪宅，深圳人更为敏感，毕竟见证过深圳湾、蛇口、前海的崛起。

因此当大家逐步明白了南沙的规划、南沙跟深圳的交通关系等等后，应该会将南沙湾富人区板块放在深圳的体系中做比较，比如跟蛇口对比，蛇口房价10万+，但南沙湾现在就三四万，可能再过几年价差缩小，现在正是入手的好机会，因此南沙对深圳人是有足够吸引力的。

回过头再看南沙湾板块，背山靠水独特格局+正统富人区基因，已经吸引了不少开发商进驻，包括深耕南沙15年、开发逾10个精品人居项目的星河，在南沙湾富人区就有落下一子，重磅打造了72万方山海大城--星河山海湾，是南沙的明星盘。

值得一提的是，项目占据着稀缺的自然资源，鹿颈山、大角山、黄山鲁三山环抱，面朝狮子洋，环拥7公里海岸线，只需站在阳台上就可以享受稀缺的海景。

整体容积率也仅约1.6，还规划有约12万㎡的景观园林，采用五重园林景观设计，绿化率高达35%，算下来户均有约90㎡景观园林，可以说是自贸区内大规模、低密度、高舒适度的山海大城。

|星河山海湾鸟瞰示意图

项目在产品设计方面也非常多样化，包括87-128m²三至四房稀缺海景单位，一梯两户、南北对流的132-149㎡的双园林洋房产品，7米中空挑高的复式高层和275-433㎡低密度住宅。

空间感也很好，例如建面约104-128㎡高层，全明采光户型，以及约132-148㎡双园林洋房，一、二楼享200%可拓展空间。

|星河山海湾高层客厅实拍图

|星河山海湾洋房客厅实拍图

同时，项目门口更有已通地铁4号线、在建22号线和规划中的15号线皆在此交汇，是真正意义上的地铁上盖项目。

除此之外，项目周边更是设有多个高端配套，比如南沙游艇会、南沙大酒店、高尔夫球会等等，而且项目旁边就是建面约67万方的邮轮母港综合体，跟深圳湾有得一比。

|星河山海湾区位图

更重要的是，项目环拥华师附小附幼、广州二中天元学校和广州市英东中学等4大名校，享有0-18岁的全龄教育资源。（具体招生以教育主管部门和校方最新政策为准）

|星河山海湾周边小学和中学

其实广州的豪宅，要么靠山、要么望江，跟深圳相比，还差了一类产品：望海，而南沙湾恰好可以弥补这一缺憾。

待南沙湾发展起来后，就会给广州带来另外一个豪宅的方向，即望海的豪宅。当然，广州人对望海豪宅的需求也一定会起来，这是广州新的豪宅方向。