深圳刚需盘走红背后：一二手房价差扩大

（原标题：一套赚200万？深圳刚需盘走红背后：一二手房价差扩大）

继杭州、南京等热点二线城市出现“万人摇”情况后，一线城市深圳也出现了近万人摇号的网红盘——金融街华发融御华府。

6月23日，金融街华发融御华府进行摇号，参加该项目有效认筹的人数为8997人，每位客户需冻结诚意金100万元，共计冻结资金89.98亿元，中签率仅为4.37%，堪称“深圳史上最难买的房子”。

不仅仅是金融街华发融御华府、选房结束的新锦安海纳公馆3天共计1171组客户有效认筹，34人抢1套房，海纳公馆此次中签率竟不足0.5%。

那么，深圳出现万人抢房的背后原因是什么？深圳楼市的真实状况如何？

“样板房都没看就直接下手”

500万起步，已经成了深圳刚需的购房门槛。在市场上刚需产品匮乏的情况下，6月23日，号称今年第一个以“刚需”为主要购房对象的小区，光明区金融街华发融御华府（一期）推向市场，其建筑面积约92平方米、93平方米、115平方米、125平方米四种户型，共计394套房。

按照融御华府此前公布的诚意登记公示方案，购房者认筹需要先冻资100万元/人。在短短5天的认筹时间里，该项目有效认筹的人数为8997人，合计冻资近90亿元。

6月23日，这8997人现场摇号493套房，据现场开盘情况来看，经过7小时的选房销售之后，493套房源，仅剩余1套样板房（需加装修费200万元）未售出，其他492套房均已售罄。

据新京报记者了解，这次参加摇号的购房者，有些人甚至连项目样板房都没看，就直接下手买房，而该项目之所以能够吸引这么多购房者，主要是源于其价格低于周边售价。

根据预售备案资料，融御华府户型均价约5.09万元/平方米，单价区间4.7万元/平方米-5.4万元/平方米，总价区间453万元/套-1162万元/套。而与融御华府一路之隔的龙光玖龙台，链家网显示的小区均价为7.32万元/平方米，与融御华府相比有2万元/平方米左右的价差。按此计算，融御华府一套92平方米（此次推出的最小户型面积）的房子，一旦摇上就能“赚”到约200万。

“周边单价都卖7万/平方米了，原以为金融街的价格在6万元/平方米左右，没想到备案价一出来，均价才5.09万元/平方米（含装修），这个价格实在出乎意料。”深圳一位业内人士表示：“现在深圳的刚需起步价就是5万元/平方米了，而且面向刚需的新房项目供应少。”

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁也表示，融御华府的热销，一方面是由于光明区发展潜力大，国家科学中心落户光明区，使得其地位明显提升，另一方面，一二手房的价差也促使这个楼盘火爆。

从豪宅“秒光”蔓延至刚需

今年年初，随着疫情得到控制，深圳楼市最先火爆的是高端住宅市场。豪宅楼盘的“秒光”“抢购”迅速引发一场自上而下的楼市热潮，也引来监管层对房产抵押经营贷等违法资金进入楼市的严查。

今年3月-4月间，招商蛇口太子湾·湾玺三次开盘，三次日光，其单套总价动辄达到3000万元的级别。事实上，抢购豪宅的景象从2019年就开始显现。2019年4月，总价8000万的深圳湾瑞府项目在开盘当天实现售罄；11月，深业中城当天日光，被称为“深圳史上最难抢到的豪宅”。

在限价之下，豪宅的“打新”也逐渐蔓延到刚需项目上。随着刚需项目的开闸入市，总价更低、辐射面更广的刚需楼盘迅速引发购房者和投资者的关注。

“抢房主要来源于一、二手房之间的价差，一方面，新盘受到限价且供应少，另一方面，深圳二手房价格持续上扬。”一位深圳本土的开发商人士表示。

二手房价格持续上扬，与新房的价差扩大

正如上述人士所说，新房和二手房之间形成巨大价差的背后，是持续上扬的深圳二手房房价。

根据易居研究院发布的《国家统计局70个大中城市房价指数报告》统计，从2018年以来，深圳二手房房价指数每月同比均实现上涨。其中，在今年疫情过后的4月-5月，二手房房价指数同比上涨幅度超过10%。环比方面，和其他一线城市不同，深圳二手房房价指数也从去年年中开始一路上扬。

事实上，随着2019年各地调控政策的逐渐深入，具有房价风向标意义的一线城市中，北京、上海、广州的二手房价格都有明显下调。以北京为例，从去年年初至今，其二手房价格指数无论从环比和同比已经有多个月份下降。

而深圳二手房价在严厉的调整政策下也未曾低迷，反而持续保持上涨态势。业内指出，去年年底，深圳“豪宅税”认定标准提高，进一步促使二手房房价上行，不仅出现了房东连夜调价的现象，而且新房和二手房两者售价涨幅之间的差值也呈现扩大的趋势。

“相比于北京、上海，深圳的落户更加容易，无论豪宅盘还是刚需盘，都掺杂了不少热钱和投资客。防范热钱进入楼市，也是深圳日后调控要注意的问题。”一位深圳业内人士如是表示。