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深圳旧改"踩雷",两年未脱困,滨江集团回复深交所:计提7亿合理

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两年多的时间过去了,预计可收回的账款却迟迟未能到账,这也引发深交所对滨江集团投资深圳旧改项目的审慎性、合理性提出质疑。

深圳旧改踩雷,两年未脱困,滨江集团回复深交所:计提7亿合理图片来源:视觉中国

在深圳旧改市场的一次试水,让滨江集团吃个“大亏”。不久前,滨江集团收到来自深交所的问询函,要求其针对拆借款增加、经营性现金流好转及深圳旧改项目的坏账计提等问题作出解释。6月12日,滨江集团回复深交所问询,表示整个借款事项的处理均审慎合理。

滨江集团已经连续两年对深圳旧改项目进行单项计提资产减值拨备。其过去两年的年报中都提到,由于深圳龙华区安丰工业区地块城市更新改造项目未能推进,滨江集团已退出该项目,合作方安远控股本应偿还11.6亿元融资款,如今存在无法全额收回的风险。

经过评估,合作方安远控股抵押资产预计可收回账款约4.36亿元,因此,滨江集团根据预计的可回收金额与债权总额之间的差额计提了坏账准备约7.24亿元,其认为这笔坏账准备计提充分且金额合理。

但问题在于,两年多的时间过去了,预计可收回的账款却迟迟未能到账,这也引发深交所对滨江集团投资深圳旧改项目的审慎性、合理性提出质疑。

滨江集团回复称,向安远控股提供11.6亿元的借款是为了更有效地推动项目进展,并且充分考虑了项目潜在价值、项目既有现状、合同履行情况、合作各方的权利义务等项目具体情况,所以这笔借款决策是审慎合理的。

事实上,彼时滨江集团迫切渴望布局珠三角地区,对这一项目亦寄予厚望,若进展顺利,这会是滨江集团成功在深圳市场插下第一面旗帜的关键项目。在此背景之下,滨江集团认为进入该项目、为该项目提供资金支持都是符合其战略要求,以及是在内部严格控制的范围内进行的。

资料显示,滨江集团在2016年8月与安远控股达成合作意向,双方决定共同开发位于深圳龙华区的安丰工业区旧改项目羊台山山麓,项目占地面积约10万平方米。为此,双方共同出资2000万元成立了项目开发公司“深圳滨安”,滨江集团持股70%,安远控股持有30%。

同年11月,滨江集团与安远控股、深圳滨安公司、深圳新润先科有限公司共同签订《关于深圳龙华区安丰工业区项目之投资合作框架协议》。协议写明,整个项目的开发工作全面由安远控股和深圳新润先科有限公司主导。

如此一来,不熟悉深圳市场且在旧改领域缺乏经验滨江集团,更多扮演着“输血者”的角色。几方签订合作框架协议的同时,滨江集团就累计向安远控股提供了共计11.6亿元的资金自持。

第一个意外是深圳旧改政策突变,明令规定严禁商业研发用房改公寓。而按照政府的规划要求,滨江集团与安远控股合作开发的这个旧改项目中带有30%的商务公寓指标。无法更改土地用途,该项目不得不按下暂停键。

项目停滞后,问题随之而来,2018年3月,安远控股未按约定履行回购义务,滨江集团发布公告要求其履行义务并立即支付回购款,同时要求收回经由四川信托有限公司发放给安远控股的3亿元信托贷款。

其实,刚开始滨江集团还是对安远控股有着十足的信心,在深交所第一次针对项目债务违约发出问询时,其还认为安远控股能够顺利解决问题。直到2018年4月,安远控股实控人陈族远因贿赂罪被判处有期徒刑4年,安远控股失去履行合约的能力,这才有了接连出现在滨江集团年报中的坏账。

此次回复中,滨江集团也提到,在推进项目的过程中,其与安远控股公司等相关方沟通协调,重点争取项目城市更新的继续推进,力求实现债务重组。其未曾想到的是安远控股实控人涉嫌犯罪而被追究刑事责任,最终导致了项目的停滞。

滨江集团认为,陈族远的案件是一个意外事件,故滨江集团在投资的前期未就该事项建立惩戒机制。撇除不可控因素,滨江集团称,项目整个执行过程,其内部控制合理、有效并得到严格执行。

除了对滨江集团投资深圳旧改项目的动机产生质疑之外,深交所还对其对深圳项目提供资金支持是否变相关联方资金占用提出疑问。年报显示,滨江集团拆借款期末账面余额为185.68亿元,同比增加17.92%。

关于这方面,滨江集团回复称,合作项目中,合作方进行项目合作开发时,均会约定合作各方按照权益比例投入项目开发资金及享有资金调配权,一般采用“股东借款投入”和“股东注册资本金投入”方式进行,当公司根据股权比例,以其他应收款的形式对联营或合营项目提供股东投入时,即会产生该公司对联营企业的其他应收款。

同时,依照行业惯例及合作协议,当并表项目产生销售回款或其他富余资金时,按照同股同权的合作原则,合作方可与该公司同比例进行资金调用,形成该公司对合作方的其他应收款。

“上述资金流转虽在会计上记入其他应收款,但本质上是该公司为更好地开展房地产开发主业、享有项目股东权益而进行的权益性投入,也是房地产行业的经营惯例及通用合作方式,不存在变相关联方资金占用。”滨江集团回复到。

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