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深圳再提“强区放权”破解土地和住房供需失衡难题

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从城市更新,到棚改、农用地转用,深圳一步步扩大强区放权的范围和力度,深圳正成为国家简政放权行政体系改革的一个观察样本。

深圳——改革开放四十年的热土,土地短缺却是一个难解的问题。尤其是居住用地的供应极少,导致深圳房价近年来居高不下。

2020年6月开始,深圳市政府将进一步对土地供应进行“强区放权”,除规定的7种土地之外,其余土地的供应都下放给区政府审批,深圳在规划国土机制改革上又进一步,也是深圳行政管理放权之路的深化。

随着土地供应权力进一步下放到各区,在深圳房价上涨之际,土地供应有望加大,也势必对深圳楼市产生深远影响,未来楼市供需矛盾或将得到一定缓解。

土地供应权逐步下放

继去年3月深圳棚改“强区放权”实施后,深圳将再对土地供应“强区放权”。

最新一期深圳《市政府公报》近日发布《市政府关于规划和自然资源行政职权调整的决定》(以下简称《决定》),从6月1日起,除7种情形外,其余土地供应方案都将下放至区政府(含新区管理机构,下同)负责审批,市规划和自然资源部门每半年将各区政府审批情况汇总后报市政府。

上述7种情形包括,部分居住用地、作价出资用地、市投市建项目用地等。

而下放的土地供应权则包括之前的城市更新、棚户区改造方式出让的居住用地,新增了农用地转用实施方案审批权(除国家和省级单独选址建设项目的农用地和未利用地转用),临时用地和临时建筑的审批权、探矿权人与采矿权人之间勘查作业区范围和矿区范围争议的裁决等职权,都将下放到区政府行使。

同时,对于区政府批后监管的职权方面,明确新增了建设用地开工竣工管理事项。

这也是继去年3月深圳对棚户区改造职权进行调整后,时隔一年再度“强区放权”,而深圳有关土地供应的放权之路,要从五年前说起。

2015年8月,原深圳市市长许勤签发深圳市政府第279号令——《关于在罗湖开展城市更新改革试点的决定》,拉开了全市“强区放权”的大幕。

这个试点主要内容是城市更新领域“放权”,将涉及城市更新工作的事权进行梳理后,除因法律规定等原因确实无法下放的审批事项外,通过授权或委托的方式下放至区行使,无法下放的审批事项则利用绿色通道加快审批。

同时,市土地管理部门将涉及城市更新的各基础数据信息向区里开放。

2016年12月7日,《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》发布,旨在进一步推进城市更新领域“强区放权”。至此,缘起于罗湖区的城市更新机制改革在深圳市其他区域得到推广。

城市更新的审批权下放后,大大加快了这个领域工作的进展。深圳合一城市更新研究机构数据显示,截至2020年5月17日,已列入城市更新计划项目873个,已通过城市更新专规批复项目501个,按数量规划通过率57.39%,按规模规划通过率55.9%,实施主体确认公示项目401个,按数量计划实施率45.93%,按规模计划实施率33.12%。

2018年,深圳开始对棚户区改造的相关职权进行调整,思路同样是强区放权。而这次,又将农用地等职权下放了。

从城市更新,到棚改、农用地转用,深圳一步步扩大强区放权的范围和力度,深圳正成为国家简政放权行政体系改革的一个观察样本。

化解楼市困局?

深圳的土地供应简政放权,既有现代政府管理和治理制度改革的积极意义,也有加大土地供应的意图。

疫情趋缓后,深圳楼市先后爆出新房天价“喝茶费”,二手房挂牌价虚高、房抵经营贷流入楼市等一系列市场乱象,与全国市场的冷清相比,深圳楼市经历了一波热炒。

虽然政府用一系列短期政策,如暂停违规开发商网签、强制高价二手房源下架、惩治违规中介等,止住了市场炒作的趋势,但深圳楼市最根本的问题,供需不平衡仍未解决。

深圳公开出让的居住性土地仍然备受追捧,开发商不惜高价拿地。就在5月15日,深圳龙光地产豪掷115.97亿元拿下前海一居住用地,预估可售楼面价为8.74万/平方米,将泰禾2015年摘得的宝安区尖岗山地块(7.99万/平方米)挤下,成为深圳最新、也是近几年全国罕见的高价地。

因此,深圳增加土地供应颇为必要。对此,易居研究院智库中心总监严跃进表示,要从供需关系来看待这个文件的出台。深圳楼市动辄上涨,本质还是潜在的市场需求很强,包括自住、投资需求都很大,而深圳本身的土地和房源比较紧缺,二者失衡就会出现诸多问题。

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为,此时深圳这一放权政策出台,是市场大势决定的。深圳长期以来房地产供需结构失衡,公共产品、住房等都很缺失,利用这一政策加大土地供应,可以缓解过去教育、医疗、住房等方面的土地需求,放开土地出让权,有利于搞活土地市场,促进房地产较快较稳发展。

4月底,深圳市住建局局长张学凡公开表示,将加大供应,从供给侧方面应对深圳楼市面临的问题。

深圳市政府2018年提出,至2035年供应170万套住房,并明确其中商品房占四成,公共住房占六成。

5月8日,深圳市规划和国土资源局发布文件,2020年全市计划供应建设用地1200公顷,其中计划供应居住用地293.2公顷,约占2035年计划总量的25%,其新增供应则达到129.2公顷,同比去年增加了一倍。

这份文件还确定了11种住房用地供应渠道,在原有的新供应建设用地、城市更新、棚户区改造、土地整备项目建设外,新增原农村集体未完善征(转)地补偿手续空地、历史遗留未完善出让手续用地等7种供应渠道。

业内人士认为,这些新增的住房供应渠道,也与本次的土地供应放权可以对应,都是简化审批、加快供应的举措。

在加大供应的同时,政府平抑房价的意图也很明显。在今年新出让的居住用地中,普遍限制了未来销售价格。3月3日,深圳居住用地年内首拍,出让3宗可出售的人才住房用地。其中,宝安尖岗山地块由深圳人才安居集团以最高限价21.17亿元价格竞得。3月中旬,另有三宗居住用地出让,均限定了销售均价和最高售价。最新的前海高价地也是如此,限价10.7万元/平方米。

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