陈淮:2020下半年不可能出台任何让楼市大火的政策

4月28日，住建部政策研究中心原主任、中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮、如是金融研究院院长、首席经济学家管清友做客长盛时间，就“房子的信仰变了吗”这一话题进行深度探讨。

姚长盛：大家晚上好，今天晚上两位嘉宾，一位是德高望重的中国最懂房地产的唯二之一陈淮老师。

姚长盛：清友终于从海南躲回来了，我看到背景框还是很开心的，估计五一期间大家就能见面了，很简单，今天的目的非常明确，就是帮着陈老师带货，前面都说了很多遍了，陈老师是我们认为中国看房地产看得最透的唯二的两个人，他想开一课，我们就把他弄到网易来了。

今天大家在后面第一件事情就是可以把内容多传一传，第二，你们有什么问题可以问，但有一点，太具体的问题陈老师也不回答，原因是因为他也不知道（笑）。

跟清友先说，请陈老师先等一下，今天大新闻是从深圳住建局出来的，看了很长时间，从深圳豪宅秒光一直到后面央行深圳各方面查，查违规资金，看看是不是有经营贷流入个人购房，最后变成杠杆，后来又表态，说没有见到大规模资金甚至没有太多资金进入炒房渠道甚至购房房款，到今天住建局又再次表态，说我们有很多手段，“抽屉”里东西很多，如果房价上涨我们是有办法的，也不排除动用房产税。我想问，在你的眼里，你觉得“抽屉”里都有什么？

管清友：名义上可以动用的手段很多，但可能你还得承认市场实际的作用，就像我们说的在房地产调控以后出现了很有意思的现象，开始限价，名义价格限得很低，实际价格实际上不会那么低。另外出现一种现象，如果大家都按照实际现象价格去买，最后会导致交付的产品出现假冒伪劣，质量下降，它会想方设法偷工减料，或者是在一个楼盘里先卖那些他觉得现在可以卖的，好多产品不错的，他觉得比限价要贵的，他不卖，想方设法拖着。所以任何违背市场规律的行为，都会遭到市场的“反动”。

班门弄斧了，我们这代人都是看着陈老师的文章长大的，我先抛砖引玉吧。

姚长盛：问一下陈老师，我们今天也是帮您带货，要把课卖好了，特别重要的一项，我就不问您具体的事了，反正您也不看这类新闻。您觉得为什么地方会对房价上涨这么紧张？

陈淮：我们现在防疫进入了下半场，要保证非常宝贵的流动性进入到恢复产业链、恢复生产、恢复民生上，结果流入房地产市场大家购房置业，那肯定和我们目前采取的货币政策的初衷相违背。

姚长盛：让每一分钱都能跟实体经济有关联。

陈淮：对。

姚长盛：好，清友这事儿就简单了，如果是这样，回到今天的主题明确就行了。

陈淮：说了半天还没进主题呢？

管清友：我也觉得，怎么还没进主题呢？

姚长盛：是不是有点儿早？我再聊点儿别的吧。

管清友：一般不都是直奔主题吗？

姚长盛：再问一下清友吧，非常简单，我们对房地产的信仰每次谈到时其实都像今天的话题，总是欲言又止。现在面临两难境界，一是未来的钱肯定会越来越多，简单的说钱越来越多，资产价格就应该越来越高，所以大家老在想用什么办法能抵御慢慢一定会变成垃圾的现金？长期看现金肯定是垃圾，我拿什么东西能抵御，能跑得赢它呢？

第二件事情，如果我们现在把所有的钱都赶向实体经济，能把实体经济弄起来，这也能行，但如何区分你在住房市场上投资和消费的需求？这俩事都挺困难，你想先回答哪个？

管清友：我看都行，那我就再抛砖引玉，长期来看，如果统计M2增速以及M2余额的话，确实个人投资者绝大部分都是很难跑赢印钞机的，布雷顿森林体系崩溃以后，现在牙买加体系，全球都面临这个问题，这也是后来比特币大行其道，各国央行都在搞数字货币一个非常重要的原因。但实际上这个问题在理论上没有解决，所谓纸币变毛的问题，今天也不讨论这么复杂的问题了，投资者其实很难跑赢印钞机的，你不要期望跑赢印钞机，绝大部分，你也不要难为自己，你能跟印钞机跑的速度大概差不多，落后一段已经很好了，我们看到的那些说多高的收益，买股票也好、买房产也好、买基金也好，都能跑赢印钞机，那是极少数，这是幸存者偏差。

拉长周期看，我们也做过一些研究，当然和陈老师的研究比起来比较粗浅，大概有这么几个结论：

1、拉长时间周期看，如果以几十年、百年历史看，主要大城市的房地产价格和货币供应链基本同步，是正相关关系。

2、我们也算过房价收入比、房价租金比，尽管这两个指标不是特别科学，因为每个经济体的情况不是特别一样，发展阶段也不一样，但我们大概分了类，比如上海、北京、深圳城市，如果按照房价收入比来算，它在全球主要大城市里都是排在前列的，当然都没有超过香港地区这也是一个很有意思的结论。当然我们也看到和中国处在同一个发展阶段的都算发展中国家的大城市，比如印度新德里、孟买、菲律宾马尼拉，还有俄罗斯的莫斯科，这些数据也都是比较高的，也就是说发展中国家，或者说像俄罗斯这种经济体，它的资源确实更多像几个主要核心城市集中。

3、我印象特别深的，当时我们算了一个数特别有意思，在我们比较的所有城市里，纽约、伦敦、法兰克福，拿这些城市的指标比较，再加上发展中国家的城市，你会发现比例最高的竟然是柬埔寨的金边，当然这实际是看到了发展中国家不同发展阶段的问题。

姚长盛：陈教授，该您了，非常简单，还是刚才那个话题，注水资金在房地产和实体经济，这个两难问题怎么解决。

陈淮：现在我们不说十几二十年，买房子能不能跑赢通胀，这个话题已经老掉牙的话题了，现在不讨论这个，我们现在面对的是全世界汇率，所有国家之间，不只人民币，和美元的汇率都在重组，重塑。将来出口旅游、买进口化妆品会更便宜还是更贵？刚才我举了例子，一是资产和汇率之间的风险非常大，坦率地说，去年人民币贬值的速度远远超过房价上涨的速度，你觉得房价上涨跑赢通胀，实际上你知道到3月份通胀率到百分之五点几了，我们对美元贬值了百分之几，你想你的损失多大？这是第一。

第二，今后一段时间我们相当多的普通人，半数以上的老百姓面对的是消费品价格和资产价格之间的构成问题，首先解决的是吃饭问题，一段时间找不着工作，有风险，后续有吃饭价格的问题，先不要拿资产价格和通胀对着干。

最后我们还特别想跟老百姓说明白一个事，假定你是100万买了房子，过了10年卖95万，你觉得你亏了吗？但买其它投资品可能只剩80万、70万、60万了，相对来说这就叫安全，不是非得在货币单位上相比较的高和低。老告诉我们跑赢通胀率，大家去买石油期货，结果就出了中行的事，我们先把安全性、流动性、抗风险、长期持有收益考虑在先，以及适合你的资产水平，只要你的收入能够跑赢通胀率，我觉得对普通老百姓来说是第一位的，然后才是安全、长期收益，然后是和其它投资品风险相比较，不要简单老拿通胀率说话，通胀率是一个很大的风险。

为什么石油价格会跌成负数？其实它给我们一个警示，国际大宗商品价格在暴跌，它一定会传导到国内，形成我们基础价格的下滑，也就是大家说的粮食、天然气、水电、钢铁，这些基础价格的下滑实际可能早就整个物价水平的下滑。所以现在通胀还是通缩，两说。不一定像有些金融专家和主持人理解的那样，央行一发货币就一定会通胀，那是教科书上写的。

谢谢。

姚长盛：你想谢谢也不让您走，我们已经做好了各种准备，为了把您的课卖出去，怎么踩我们都可以，我们的任务就是当好砖，把您先顶过这堵墙。第二件事，您想走，想走也没门，我们现在没有以通胀的标准衡量投资，就是说钱会越来越多，资产的价格会在钱越来越多的情形之下浮起来，它没有通胀，资产价格未来也会面临这个局面吧。

陈淮：自己给自己编了个故事，钱越来越多这话，金融专家们说了十几年吧，你看到中国的股市跑赢谁了吗？如果钱像你说的那样，第一有反应的就是股市。第二反应的是抢购，你听说这俩事了吗？所以别自己吓唬自己。

姚长盛：您说的好像不抢购点儿什么东西真对不起您，要抢购点儿什么东西吧，我真觉得现在除了房子和车没什么好买的，确实没什么消费。来，清友，咱们再接着抬陈老师。每开一句话我们就“您说得对，您说得真对”，来，再扔二斤砖头。

管清友：陈老师刚才讲的其实表达的是什么意思呢？尽管我们M2的余额不断增长，虽然现在增长率下到个位数了，但实际上它在一般物价水平和资产价格上表现是不一样的，也就是说M2的余额，包括增速（个位数也好、两位数也好），在不同阶段并不必然带来所谓的通货膨胀，或者资产价格整体的上升，因为它在不同资产的表现实际上是不一样的。

比如股票市场有它特定的特点，房地产市场其实也有它特定的周期。我们现在确实面临一个问题，我自己观察，流动性过剩的情况之下，主要不是表现在一般消费品价格的涨跌上，更多整体表现在资产价格上。甚至有人做过一个统计，原来我们说CPI里食品价格占的比重太大，后来就有人说把房子装修加入它的权重，他们做了一个房地产价格指数，类似于这种，把房地产装修、消费的权重加大了。你会发现这样算的话，指数上涨确实比CPI的上涨大得多，原来在CPI里和房地产相关的指数占的权重其实是相对偏少的。

陈老师刚刚讲到另外关于通胀通缩的问题，我觉得是这样，M2余额长期增速维持个位数或两位数，余额不断累积，和短期之内表现通胀通缩应该是一个短期的问题。现在尽管我们的CPI已经5点几了，但PPI是负增长，而很多人也会现在到底算是通胀还是通缩，其实很难严格按照教科书上的定义讲，我不知道陈老师怎么看，我觉得教科书的定义其实有点老化了，现在从我的角度来看，我们目前最大的问题反倒不是通胀，而是通缩，而且通缩的治理可能比通胀的治理更难得多。

姚长盛：对。现在我们既有担心通胀的，也有担心……

陈淮：别说老话题了好吗？

姚长盛：还有担心滞胀的，各种各样的都有，但千万不要找名词，找着名词之后，陈老师总是能在名词上找到一种新的解释方法，他就有着力的点了，一定要问陈老师他自己的问题，回答起来最好，因为这样他既没有点，同时也没有地方躲。

我问一下，如果是您的儿女现在问您，如果我想让未来的钱有幸跑赢通胀的话，房子在里面是选项吗？

陈淮：当然是选项，而且是非常靠前的选项。但这有一个前提，我们还得说前提，您挣多少花多少？假定说您的支出收入比，也就是一年挣的钱，日常生活支出占70%，80%，90%，您没什么余力，无所谓跑赢通胀，您关键的是让老板给您涨工资，让收入跑赢通胀。如果花的钱在收入中占的比重只有50%，40%，基本有一点余钱，具备了资产累积能力，但这时候扛风险的能力还不强，您不仅要考虑抵御通胀，还要考虑抵御风险，总共有七八十万，百来万，买了中行的石油期货了，这就意想不到吧？抗风险还不成。到了支出收入比只占1/3及以下，您才能跟我讨论我是不是有用房产抵御通胀的问题。

但是不是没到这水平的人就不能考虑买房子了，那您要考虑买房子是否需要住为第一位，而不是以对抗通胀为第一位的问题，所以主持人经常偷换概念，把老百姓往沟里带，我们希望大家擦亮眼睛。谢谢。

姚长盛：哪儿跟哪儿呀，哈哈，不管了。您听陈大爷前面的结论就可以了。按理说带个货、卖个课，咱俩这么卖力气，他特像坐车的，这感觉极好，等有一天你卖你的课的时候咱们也这么着，到时候我们把陈老师拉出来干这个。

我们不光是每个人对应自己的资产状况是分层的，每个人的理解能力也是分层的，还是提示大家多听弦外之音，也不要猜测我跟陈老师的关系，我跟陈老师的关系很对立，你放心好了，一定是很对立的，在他喝茅台之前一切都是对立的。我们只能说一件事情，希望能把这件事讲得清晰一点，一会儿陈老师也可以把你带课里房地产ABC的课程跟大家叙述叙述到底是什么。

如果我们把现在看到的（问题拿出来看），钱越来越多，无数人都告诉你机构已经在远期把现金当做垃圾，刚才陈教授也提到，未见得以后钱多就是对应资产价格上涨。不知道清友是否同意？

管清友：这个我确实要解释一下，是这样的，其实钱越来越多这个说法本身是不确切或者说不对的，因为最后影响到资产价格的其实是货币流动的速度以及货币乘数，也就是说，你看到M2的余额一定是越累积越多，以统计上来讲肯定是这样，但真正决定资产价格的并不是这个东西，不是说M2越累积越多，资产价格永远往上走，不是这样。如果整个流动性停滞，货币乘数没有了，那资产价格就一下清零了，是这种状态，当然这是极端状态。

所以真正决定资产价格的，我个人觉得其实跟货币流动的速度以及货币乘数有关，这也就是我们看的，尽管M2余额不断累积，但你看房价的波动本身也是有周期的。这是一个。

第二，我大概知道长盛的意思，你想替投资者向陈老师提问。我理解是这样，陈老师刚才讲的我觉得至少区分了两种需求：一种是基本的生存性需求。另一种是发展/投资性需求。我在金融机构工作的时候，其实很多年轻同事也问我这个问题，“现在要不要买房？”“什么时点买房？”什么时点买房我们是可以判断的，它确实有周期，跟货币政策、金融监管、经济运行有关，所谓买不买房的问题，每个人所处的阶段不一样，在你为了居住、生存而思考问题的时候，其实确实跟通货膨胀、跟资产价格的涨跌没有太大关系。当解决了基本生存问题或居住问题后，才涉及到讨论这个问题。

当然，很多人其实是把这两者混杂在一起思考讨论的，我自己就经历过这种情况，有几个年轻同事我印象特别深，2015年初，当时我们讨论这个问题，从货币政策金融市场，特别是股票市场的情况来看，我预感到房价可能会有一波起来的态势，所以我当时有两个年轻同事很有意思，一个是在2015年上半年买的，也是刚需，居住。另一个是在2015年下半年，他发现他凑的首付已经不够了，当时三倍杠杆应该说还是不错的，首付30%，还是可以做到首套房的。在解决基本需求问题和投资问题的时候，时点确实很重要，我们自己过去这些年也做了一个简单梳理，时点很重要。

当然，对于一般的投资者和刚需群体来说，我非常同意陈老师说的，我跟我的年轻同事也说过，其它的不要考虑，因为连撬动杠杆的“1”都没有，现在你要保证自己收入增长，不但是跑赢M2增速，还要跑赢房价。每个年轻人个体其实是可以通过自己的努力做到的。

我们举个例子，亲身经历，供各位网友参考。

姚长盛：谈到亲身经历就是一件好事。不知道陈老师还记不记得以前咱们共同经历过的？那是2008年还是2009年做节目的时候，那个女孩问您，要买房的？

陈淮：小崔。

姚长盛：小崔。一个女孩，现场问了陈老师，当时房价扑朔迷离，上次危机发生的时候。今天再去问房子，基本都已经问到五环以外了，当年问买房还在问“我是买三环还是买四环呢？”我记得是问这个问题，“我是买两居还是买四居？”最终现场回答了。打那儿之后小崔就再没跟陈老师联系过，原因是小崔没买。

管清友：那就比较悲摧了。

姚长盛：再没联系过。我们不是在开玩笑，而是举身边的例子只能说明一件事情，中国在房地产上的信仰已经经过了四代人的教育，四代人都认为，从50后开始现在一直到90后，都认为房地产是没问题的，您去看现在的留言区，很多人都在说，“我把话放这儿，房价不可能降”，留言区里都在说这些话。过去我们听到的更经典的话是“一二线永远涨，一线城市永远买”，这是中国经过20年房地产信仰出来的教育，我想问陈老师，这个信仰要发生变化吗？

陈淮：刚才我已经讲到了，我们的主持人也不认真听我说的。应不应该买房子、值不值得买房子，一线城市的房价跌，但它的稳定程度要比二三线高得多，假定一线跌10%，可能三线城市跌去30%，40%，那你说在哪儿买呢？这是一个。

第二，房价即便跌，比你买黄金、买石油期货、买A股市场股票的风险和波动性都要小得多，安全性要高得多，假定过了几年它跌下10%，但其它的都贬值了30%、40%呢？是这个意思，我们不仅仅是考虑它是不是会涨价，“房价是否一直涨”的这个说法我不赞成，我们别说十几二十年前的老话题，这些话题放在哪一年说都行，说点眼前的：

比如当前来说我们究竟是恢复民生、恢复产业链更重要，还是救房地产更重要？这个老百姓很关心。我们直截了当给老百姓、给听众一个判断：不可能在2020年下半年出台任何刺激房地产，让楼市大火的政策。不管是财政还是货币的有限资源，首先是解决我们上述所说的疫后危机问题。

如果讨论这个，我觉得就有点新意了，咱别话题放在前年大前年都行。

另外，我看您的提纲里有关于公积金的，这些话题就比较新了。

姚长盛：您对这个有什么看法，关于取消公积金。

陈淮：为什么，你告诉我为什么，哪怕说一条理由，它取消有什么好处？

姚长盛：因为大家用不上，没必要，容易造成不均匀，反正交的钱也是在这上面用，还不如把它取消掉。

陈淮：说出这个话的人，基本上对公积金是一无所知。老百姓，普通人，我们什么时候讨论房地产都不是站在深圳买豪宅的那些人立场上，也不是站在开发商的立场上，而是站在老百姓，而且是大多数老百姓的立场上，大多数老百姓一辈子买房这件事都有力所不及的地方，有人一辈子也买不上，得需要政策支持，这叫救助性政策，我救你，民政局发低保，这是救助性的，廉租房就是干这个的；二是援助性的，你有点能力，不够，贴租也好、贴息也好，2019年出台的那个购房按揭，利息，政府给你免个人所得税，这是援助性的，帮你一把；第三层是互助性的，公积金是老百姓之间你帮我我帮你的互助性房地产保障政策。它首先是老百姓互助性，和政府没什么关系，你没出什么东西，首先是老百姓互助，人们可能都在同一个时间里吃饭，每天都得吃，房子不是，可能每年有4%到5%的人买房子就不错了，那95%、96%的人的钱就可以来帮他，就像在工厂大家都有工会。

最重要的，公积金是法定雇主要给雇员开设的，而且按照个人工资存的钱，雇主要给你100%配缴，也就是工资缴1块钱公积金，工资账户里有2块钱，取消公积金，你把雇主解放了，您自个儿实际少得了一半。明白不？你说取消对老百姓好还是不好呢？也许你会觉得把那钱发下来，我不要老板那部分，把我那钱发给我，我自己手里拿着好。行啊，公积金还有第二条政策，缴公积金账户的钱是免个人所得税的，假如不缴，你拿到的那个钱是要缴个人所得税的，搁到公积金账户里，相当于政府补贴你15%到20%，你觉得好还是不好？

第三层意思，公积金和其它的保障不一样，比如养老，活得越长，缴的养老金就越划算，要是刚退休就离去了，您不是挺冤的吗？比如医疗保险，您一辈子没得大病，这钱不就白交了吗？公积金不一样，我们的媒体从来不把这些话告诉老百姓，希望大家听好：公积金的钱是你个人的钱，你走得早、走得晚，您一辈子没买房子，这钱不白交，最后都还是还给您或者您的子孙的。所以这件事，说取消公积金，绝对是跟老百姓利益相悖的一个说法。

最后公积金还有一条很重要的作用，就是它唤醒和鼓励每个老百姓都对自己一辈子要干的一件事，拥有自己的住房，对这件事多考虑多负责，别都唱卡拉OK了，别都吃海鲜了，您自己负起这个责，政府用鼓励你的办法，大家都操这个心，就使得我们这个社会、政府在这件事上力所不能的事，全民都负起责来了，有助于我们更早更快地实现城镇化，实现居者有其屋，实现老百姓有产。

简单说公积金取消，减轻企业负担，连五险一金都去了企业负担才轻呢，你觉得对社会好、对老百姓好，还是对政府好？无非是加大老百姓的风险而已。一定要把公积金是干什么的，它为什么要有，要告诉老百姓。

除了刚才我说的救助型、援助型、互助型，将来还有自助型的，比如延伸的住宅储蓄银行，是公积金这种政策工具的延伸，今天不说了，下回有空单聊，简单来说，我们一定要让老百姓知道公积金这件事，这是对我好，而且有大好，千万别觉得应该取消。很多人说我被扣了个人所得税和公积金之后，所剩无几，更买不起房。公积金是让你更有能力买房，而不是减少。你交的公积金账户政府都不扣个人所得税的，两口子缴公积金，占便宜很大的。像这样的事咱们多说，不要简单说取消还是不取消。

至于公平不公平，这件事有很多可以讨论的地方，公积金是互助型的，但我们现在的公积金的确有很大的弊端，就是那些已经买了房，四五十岁、五六十岁的人，他们不需要再买房，公积金余额很多，现在需要买房的人贷不了多少，也就是代际互助的功能很薄弱，两代人之间的代际互助功能没能充分发挥，这是需要改进的。还有一些垄断部门把该发给个人的钱都存在公积金账户，国家是有规定的，6%到12%，企业选择。

姚长盛：好，公积金这段讲得精彩吧。清友，精彩吧。

管清友：你终于把陈老师引出实话来了。讲得很精彩。

姚长盛：陈老师我再惹你一下，你想知道是谁说的吗？

陈淮：不想！

管清友：我觉得你还是别说是谁说的了。

姚长盛：你要不想，下回喝过期茅台的时候你得自己带一瓶可乐来才行。

刚才这段对公积金的理解是一码事，每个人还可以做更多选项，里面还有其它的意图，真的要减轻企业负担，因为现在交任何一点钱对企业来说都很难承受，自己已经撑不住了。陈老师的话里有重要的一句，他在2020年看不到任何有可能会刺激楼市的政策，或者会让房地产重新火热起来的可能性，不知道清友是不是同意？

管清友：我觉得这事可以从两个层面来看：一是从现在政策干预的重点来讲，我也完全同意，无论从建议还是现在实际操作的角度来讲，肯定要重点在民生救助和企业纾困上，最近我一直也在鼓吹这个事情。你想想，我们算失业、亚失业、半失业人口规模是很大的，专家对数字有不同的看法，测算下来数字是很大的，对于贫困群体来讲不是收入多少的问题，是要断顿的问题，这也是比较严重的社会问题。所以下一步整个宏观政策的重点肯定不可能是在房地产，通过拉动房地产，然后所谓带动投资、带动需求，肯定不是这样，这是一个层面，我也同意。

第二个层面，因为我们在具体宏观政策干预的过程中会出现一种走偏，比如本来在企业纾困、民生救助的过程中应该更多动用财政政策，比如发抗疫债券，也有人说特别国债，这个可以用于现金补贴或收入补贴，但实际上现在这个事没做，因为要经过程序，经过“两会”，经过全国人大的批准，在实际执行过程中货币政策走在前面了，比如通过降低LPR的利率去降低企业的融资成本，但实际在降低LPR的过程中你会发现主要是通过中央银行释放的流动性到了金融机构这里，但从金融机构再到企业，特别是中小型民营企业，这个过程中就出现了“中梗阻”的问题，也就是说流动性很难进入实体经济里，现在这是一个比较大的问题。我也鼓吹过这事，在其他办法不妨使的时候，不妨直接降低贷款利率，尽管它未必能起到多大作用，但做总比不做好。

流动性到金融机构里又会出现一个什么问题呢？2014、2015、2016三年我们看到的情况是金融空转，机构拿到了很便宜的钱以后不愿意贷出去，不愿意投入到实体经济里，怎么办呢？我们在2014到2016年他们通过同业业务、同业存单（空转），很多能拿到中央银行钱的金融机构、国有企业的财务公司最后成了“二道贩子”，把资金加个点再贷给那些有需要的中小企业，其实相当于变相增加了这些中小企业的融资成本。而在金融机构空转的过程中，一定会有漏出，出现一开始说的深圳的情况，一定会有一些资金流入到房地产市场里，这对于房价稳定是一个助推的作用。这是我现在比较担心的问题，货币政策又出现了“中梗阻”的问题，从房住不炒和政策干预的角度来讲我肯定要解决民生问题、企业纾困问题，但可能最后一不小心，很多城市的房价又起来了。

这是我对刚才的评论。

姚长盛：我觉得大家永远都绕不开，一提到房价可能会起来，房价可能会涨，房价可能异动，心里都会有恐惧，这个恐惧从2017年之后变成了另外一种信仰，房价上涨恐惧症。这个恐惧症还有另外一个反面，想问陈教授，这个更重要，后台留言区有很多人喜欢你，也有不喜欢你的，公布的好消息是有很多女士喜欢你，公布的坏消息是很多女士的老公都不喜欢你，你的任务是把她们的老公都拉过来。我想问您，在担心房价上涨异动的另一面上，还有人说现在最担心的是中国房地产价格的下降。您觉得这个担心有没有必要？

陈淮：当然有必要，你干嘛要担心中国房地产市场房价下降呢？你告诉我一个理由。

姚长盛：我都已经说得很有策略了，我说这不是我说的，我转述的是别人说的。

陈淮：别人为什么要担心呢？因为他买了房了，他怕吃亏了是吗？

姚长盛：我觉得两点嘛，一是忧国忧民，二是担心财富缩水。

陈淮：这样说吧，这个话题既复杂也简单，在我们今天的视频里，网易有一个提纲，“房地产宏观调控政策”如何如何，这是媒体常用的词，我在这儿稍微做个拨乱反正，没有什么“房地产宏观调控政策”，这是不准确说法，只有“宏观调控政策”和“房地产政策”。

管老师说的那个，我们当前解决民生，企业纾困，以及背后还有防范财政与金融风险，这些叫宏观调控政策，比如管老师提到的财政政策、货币政策，发特别国债，还有降低利率，这些叫宏观调控政策，这些政策没有一条是冲着房地产或为了调房价而实行的。没有，说房价上涨咱就升利率？从来不是。宏观调控政策解决的都是短期的事，打个比方，宏观调控政策就是个看天穿衣裳的政策，天凉多穿一件，气温升高就脱一件，房地产是我们长期的城镇化历史过程的事，是14亿老百姓，人人都是无产者走向越来越多人成为有产者这个历史过程的事，是一个大多数人住乡下现在改住城里的事，这几件事哪一个不得几十年？别拿看天穿衣裳解决你儿子能不能考上清华大学的事混一块儿。

姚长盛：清友，这事说你呢。

管清友：说得特别经典。

陈淮：希望以后至少在《长盛说房》里不要再说“房地产宏观调控”这事，只有“宏观调控政策”和“房地产政策”。

第二层意思，刚才管老师讲的救助民生，企业纾困，以及我补充的防范金融系统性风险，财政收支逆转风险，尽管财政要花钱，花钱也不能无边的花呀，万一出大篓子呢？这些在一定程度上都会有利于房地产业的发展，哪怕降息，降息以后的钱不准进房地产，房地产企业从市场融资，相对的实际利率也会与央行的名义利率同步下降。所以它会间接受到影响。不是说宏观调控政策和房地产一点关系没有，因为房地产产业是对资金和土地依赖程度最大的产业，这些大家都熟知。所以控制流动性、增加收入、让企业活跃、再生产、调整增速、实现国民经济稳定发展，这些事显然都有利于房地产的发展。但我们目前看当前就是管老师说的，救助民生、企业纾困、重接再生产链、防范财政金融风险，这些都不是三天俩枣的事，上次节目就说了，千万别设想一解除疫情老百姓就直奔售楼处，绝不会有这事。

姚长盛：说完了？您给个结束我好接您的话呀。

陈淮：不能一次都告诉你。

姚长盛：陈教授，他们都担心，后面好多安慰我的，说“千万别生气呀，这老头说话挺好的”，“不要多犹豫，赶快买他的课去”，你们以为我真生他的气呀，我生他的气我也不会让他看出来，我拿着手绢我也不擦眼泪。陈教授是最喜欢跟人怼的。清友，今天我就正面迎击他所有的怼就完了，你在后面稍微躲一下。

简单的话还是跟刚才的问题相关，我想背景清友还是了解一下，知道为什么有人担心相对于房价上涨来说，他说更担心房价下跌，这个在你的选项里吗？

管清友：其实提这个问题的肯定有特定的立场或需求，有人可能是出于投资的需要，可能要短期进进出出，也有人有出国的需要，前两天就有一个北京高校的老师要出国两年，问我房子是扔在那儿租出去，还是卖了，回来再换。大家可能有不同的需求，但总体来讲是这样，我觉得看你要解决什么问题，或是在多长时间段里看这个问题，目前我想有些人之所以会担心这个问题，可能是出于这个考虑：由于疫情的冲击，整个经济现在压力非常大，一季度负6.8，到二季度能正增长在0到2之间已经非常不容易了，这样会导致人们实际收入的下降以及购房能力的下降，这也会导致很多企业现金流出现问题要卖房子，很多人财务出现问题要卖房子，会不会导致房价出现崩塌式下跌，我估计可能有些人是担心这个问题。

目前来看，我觉得房价下降的压力还是有的，由于一些企业的现金流出现问题，或一些人财务上出现问题，他必然要通过不动产变现拿回一部分现金流，很多人去做这个事，房价确实有下行的压力。当然了，也有刚才我们讲到的，由于宏观调控政策带给房地产行业的所谓房价支撑，一个是向下的力量，一个是向上的力量，很难确定的说这两个力量哪个更大。从一般的观察来讲，我觉得在大城市向上的力量可能会更大一点，在中小城市向下的力量可能会更大一点。我只能这么说，这个人问房价，其实也没有什么全国平均房价这一说，每个城市的情况都不太一样，我只能从一般意义上观察这个事情。

陈淮：管老师说了很重要的话，要看多长时间来看这个问题，我们剩下的时间不多，直接给听众一点有意义的判断：疫情之后，一些城市、一些楼盘出现房价向下的波动，很正常，而且很可能，说房价会不会（下降），肯定会有，不仅有管老师刚才举的例子，企业要变现，个人要用钱，资产重新配置，这些都有可能，还有其它的一些原因，都可能出现（房价向下），但在今后二三年、三五年的周期内，这个波动绝不会变成一种趋势，它一定是在一个合理区间内上下波动，不会变成房价向下，不会变成房价从此走向下坡路的趋势。这是第一层意思，直接给结论。想听其所以然等下回了。

第二层意思，房价的涨跌，买房子不是炒股票，不可能高抛低吸，房价涨了你也不能指望卖出去等到房价跌的时候再买回来，房地产投资是一个长期历史的过程，十年、十五年、二十年长期持有，对普通投资者来说，我不是指RIETs，在这个过程中短期房地产涨跌没有意义，千万别被人带坑里，不可能像股票一样摸着高点就卖，摸到低点就买，这是完全不同的投资和盈利模式。希望我们的普通百姓务必要谨防这个坑。从长期历史过程中，你需要房子和在对你来说发展最有利的地方买房子，应该说都是大概率的赢家，谁也不敢保证你100%赢，但是大概率赢，比你投资……咱不要说眼前的“原油宝”吧，包括买外汇，包括买A股，也包括买其它的投资品，邮票、储币等，（房子的）安全性、可靠性、收益性都要强得多。当然，为什么买房是是老百姓安全边际最高的一种投资，这件事也不是今天还剩三两分钟就能说清楚的。

只能下回再说。

姚长盛：我自己花199买一个不行吗？我非得让您给我讲，我就要做个消费者，我就要买，买完之后在课上提问，陈老师，请回答这个问题，因为我是消费者。清友给大家什么建议？最后这点时间，咱们再留1分钟给陈教授。

管清友：我自己体会是这样的，不能用炒股票的心态做房地产的买卖或投资，这是第一点。第二，无论是房地产购买投资还是其它资产购买投资，一个人对于行业以及资产的认识提升是特别重要的，这不是空话，我也不是故意为了给陈老师卖课说这个话。

姚长盛：怎么就不能卖课了？

管清友：这件事本身是特别重要的。第三，房地产是大额投资，陈老师很多年前就讲过这个问题，他说这其实是大周期，城镇化的周期，人口结构变动的周期，它都是大周期，需要的时间很长。同时我们在认识大周期或长周期的基础之上，对于短周期的变动，我们自己要做到心中有数，自己要很清楚，有自己相对专业的判断，其实这对于真正从实操的阶段来讲也是非常重要的。

总体上来讲，房地产无论是长周期还是短周期，它确实是一个性价比比较好的投资标的，尽管房价也有波动，但总体来讲你会发现它是性价比、风险收益比比较好的一个投资品种。

我说完了。

姚长盛：陈教授，最后给自己的课做个广告吧。

陈淮：爱听不听，一般人我不告诉。

姚长盛：好样的。

姚长盛：我来总结几项：想被陈老师怼的，一定要花钱买他这课，我看后面还有很多人说“买买买”，不要认为这是炒房，这个东西买完之后不会给你带来愉悦的，有可能给你带来痛苦，但最重要的是给你一个逻辑，原因是第一点，我们在所有个人财富的保卫和知识掌握上只听逻辑，不要听结果，因为听结果是要冒风险的，赌博才听结果，投资和掌握自己的财富一定要听逻辑。第二件事情，刚才陈老师已经说了，房地产是无法做波段的，不要想逃顶抄底这件事情，这上面的故事有很多，过去也给大家讲过。第三件事情，对于居民而言，房地产是一个相对有安全边际的事情，但也不能胡来。