深圳“破局”，大湾区下一个爆点会在哪里？

赛道风起，2020年将是深圳最有看头的一年。

1980年8月26日，深圳经济特区诞生。四十而不惑，深圳早已认识到了土地资源不足、高房价等问题带来的严重后果。深圳的年轻人，需要机会和空间，深圳的刚需，也应该有机会和空间。“深圳扩容”之说，或将进入“实战”阶段。

01.箭在弦上，下一步便是实战

近期的一份文件引发出了不少话题。4月3日，国家发改委发布《2020年新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务》，信息量非常大。

其中第九、十条重点提到：要“推进中心城市轨道交通向周边城镇合理延伸”，以及“完善部分中心城市市辖区规模结构和管辖范围，解决发展空间严重不足问题”。换句话说，国家非常重视中心城市的生产力，会通过土地要素予以保障，对一些面积小、功能大的中心城市如深圳来说，是一个毋庸置疑的重磅利好。其次，文件中虽未提及深圳字眼，但有不少声音认为，今年作为深圳特区成立40周年，深圳扩容的一次重大契机，合情合理。

此外，2月28号，深圳市委市政府发布的《关于统筹推进疫情防控和经济社会发展工作的若干措施》中也提到，要加快编制深圳都市圈规划。

规划范围很明确，以深圳为中心，规划3+2城市群，向周边延伸50公里，总面积达到15800平方公里，覆盖东莞市中心、惠州主城区的1小时交通圈——一个面向世界、决定深圳未来30年的湾区都市圈雏形开始发轫。

按部就班，层层推进，箭在弦上之时，下一步便是实战：深圳会不会成为第一个非省会城市扩容者？

02.深圳需要谁？谁又需要深圳？

扩容一说呼之欲出，对深圳而言，下一步便是思考“我需要谁、谁又需要我”的问题。

东莞面积2460平方公里，而惠州区域面积11347平方公里，在大湾区城市中土地面积排第2位，约占整个粤港澳大湾区面积的1/5，几乎是广州、深圳、东莞面积之和，也是临深当中有最多可供开发土地的城市，惠州相对东莞牌面更大。

再者，“城市联动，交通先行”，无论是东莞还是惠州，目前与深圳之间的现有轨道交通，刚好是一小时左右的大都市交通圈范围。

第三，深圳年均人口增量在40-60万之间，刚性购房需求有增无减，临深片区置业的深圳人已经达到500万人。惠阳与深圳相壤，且配套有惠州南站，规划深圳地铁14号线、16号线延长线等便捷交通，为深惠双城生活创造条件。目前，惠阳已经承接了大量深圳外溢居住需求，数据统计显示，2019年惠州的深圳购房者比例高达54%，而深圳客户在本地购房占48%，惠州占38%，换句话说，深圳的刚需需要惠州，胜过其他城市。

(2018年惠州购房者来源）

如果我们从大湾区各个城市的发展上看，谁更需要深圳？是惠州，乃至粤东。

要想在交通、产业、公共服务等多个领域全面联动和共享，只有当深圳与大亚湾、惠阳这几个片区真正实现一体化、拧成一股绳之后，才能更好、更快地对于其余粤东、粤北地区城市进行辐射和协动。而早在2016年，惠阳在两会会议上便已提出：全面学习深圳、对标深圳，且主动对接深圳“东进”，可见惠州的主动性更胜于其他。

03.最大的“底牌”，是生活

深圳扩容，土地资源更丰富的惠州，自然是众望所归的首选，这其实并没有什么悬念。

然而，藏在桌下的，往往才是最大的底牌。

多年来惠州承担的角色，其实更多的是深圳的“后花园”。惠州不仅是“国家历史文化名城”，也是“中国十佳宜居城市”，更是“2019中国十大最具幸福感城市”。深圳如果是所有人追逐梦想的摇篮，那惠州就是所有人停泊靠岸的港湾。

作为临深区域，依托优越的区位及飞速发展的交通建设，如今惠阳已率先进入了“融城时代”，实现“深惠半小时生活圈”。

今年3月20日，深汕高铁、深惠城际铁路、深大城际铁路在深圳完成签约，三条轨道线均可经过或直接连接惠州。其中，深汕高铁计划于今年动工，将与惠州现已开通运营的惠州南站交汇，规划中的惠州轨道1号线也有望经过惠州南站。这意味着在不久的将来，惠州南站不仅可通过深汕高铁直达深圳北和西丽站，同时可以通过地铁线路与惠州主要城区相连，成为惠阳地区一个交通枢纽之位。

轨道线路的开通给惠阳片区注射了一针强心剂，拓宽城市发展格局，也给深惠融城的发展打开更多的想象。

各项利好之下，惠州的地位早已提到一个空前的高度，这座城市的价值，具有无穷想象力，而惠州的房价，在大湾区却处于被严重低估的状态。

根据数据统计，今年第一季度惠州全市一手住宅成交均价为11000元/㎡左右，深圳全市一手住宅成交均价为55000元/㎡左右，深圳房价是惠州房价的5倍。假使在深圳与惠州分别购置同样面积大小的房子，深圳一套房可抵惠州五套房。惠州房价“低洼”优势突出。即使是在惠州房价最高的惠湾片区，也是“深圳一房临深三房，深圳三临深一墅”的差价。

大都市圈“住商”分离生活模式下，深圳人率先实施“5+2双城生活”，工作在特区，居住在临深。多数中产阶级，用深圳市区局促的高层公寓换取临深低密生态墅区，依山傍水有天有地的别墅生活。

另外一方面，经历了超长版的“宅”家时光，大家对生活态度、住房要求也发生了新的变化，具备健康生态资源的人居产品颇受国人关注，临深拥有稀缺生态资源如温泉、水杉湿地等别墅产品，以其独特的环境资源、有天有地低密涵养的生活方式，满足深圳人对家庭娱乐、家庭健康的居住需求。

试想，扩容之下，深圳人海阔天空，忙碌之余，也享受上了那种有天有地的康养生活，从爬山到泡温泉、游湿地，分分钟家门口不再是车水马龙的高速路，而是此前想都未敢想过的稀缺生态度假区。

此刻2020，愿景和目标有了，规划图和线路图有了，交通基础设施有了，土地资源有了，产业发展基础有了，但远远不止如此，我们有理由相信，同城的基础是同心：如果扩容，那是深圳与惠州的共同需求、双向选择、双赢局面。

04.如何探索扩容背后更多的可能性

可以说，深圳扩容，其时已至、其势已成。

从城市角度上看，两座城市之间打破行政壁垒，进行区域一体化建设，交通路网互联、产业资源互补、空间紧密文化相通、人员往来密集，双城效率将进一步提高。

从政策角度上看，坚持“房住不炒”与“居者有其屋”长远规划，充分发挥房地产开发的正能量，降低居住成本与压力，能让更多的深圳人住在大深圳，而不再是临深。

从投资角度上看，有观点指出，疫情结束，就是房价下跌的开始，也是购房者入场的时候。

我们知道，疫情的影响总会逐渐消退，春天一定会到来。比起深圳扩容的热议，以及充满不确定性的原地等待，许多刚需与资本则显然更愿意为眼下的境遇调整航向，探索背后更多的可能性。

如果是你，你会如何调整？是入场还是观望？

4月29日，碧桂园·润杨溪谷联合网易新闻以“特区40年，顺势而为”为主题，举办湾区价值与趋势发展论坛，将邀请资深财经作家、天天说钱创始人刘晓博老师，网易房产深圳区域总经理 李旭先生、深圳电视台《地产头条》客座主持人文静女士，以及来自深惠两地的资深媒体人作客碧桂园润杨溪谷温泉酒店，就主题进行共同探讨。届时活动将在网易新闻进行直播，敬请关注！

碧桂园·润杨溪谷作为临深温泉千亩大盘，拥有得天独厚的地理环境和地热资源，项目内拥天然温泉及水杉湿地，背靠山、林、溪、谷、河、瀑等自然生态资源。项目距深圳直线约19公里，坐享串联惠深，畅达全国的双高速、双高铁、双机场多维立体交通，是深惠少见低密度洋房别墅搭配的资源型在售项目。目前建筑面积约210-242㎡温泉入户双拼美墅在售，首期仅约117万起，建筑面积约44㎡温泉度假公寓同步在售。

（碧桂园·润杨溪谷实景图）