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一线楼市调查:挂牌价上调 成交量不支撑房价上涨

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抓住机会,进军“A8”、“一年至少2N”、“多核持卡,轻松上车”,这些话,你能看懂什么意思吗?

30岁的李雪(化名)告诉21世纪经济报道记者,周围一些人每天讨论的“专业术语”一度令她读起来恍如天书,而只有一句“去年买深圳的都赚了上百万了”,让她印象深刻。

李雪后来才逐渐了解到,上述这些表述,都是从某房产论坛流传出的炒房黑话,其中“A”等于资产,“进军A8”指的就是要通过买房达到资产8位数;“N”是套数的意思,“一年至少2N”是指每年要入手两套房产;而“核”的意思是身份,“多核持卡”的意思是,用亲朋好友的名义办多张信用卡用以套现,完成首付积累。

近期,一些炒房客再度兴奋起来。会出现新一轮的楼市上行周期吗?

多位分析人士均向21世纪经济报道记者指出,以现有的政策力度和市场热度来看,其他热点城市房价大幅度上涨的可能性不大。而政策力度是否会出现调整,或要到今年下半年才会更加清晰。

实涨还是虚涨?

深圳房价涨了吗?不同的人有不同的看法。

炒房者的眼中,这个问题的答案是“肯定涨了,抓紧买”。

在深圳工作四年的赵渝(化名)在回答这一问题时,坚定地认为深圳的房价“当然涨了”。

已经落户深圳,没有房贷记录的金融从业者赵渝,在去年11月,看上了深圳坂田区域一套总价420万的二手房,已经劝服了家里人,准备将位于重庆主城区的一套房子出售筹集首付。但春节回来,赵渝突然发现,4月上旬,这套房子的挂牌价已经涨到了480万。

“我觉得最近业主有点飘了。”在接受21世纪经济报道采访的时候,深圳一位从业多年的房产经纪人士告诉记者,与其说近期深圳房价上涨,更多是房价上涨的强烈预期下,业主的挂牌价有所上涨。他的多个客户都在近期调高了挂牌价格,其中既有主动调高的,也有因为自己想换的房子价格调高后也跟涨的。

但他也同时告诉21世纪经济报道记者,从实际的成交来看,他们大区最近周末的成交总价,平均每套比去年高4万元左右,而成交套数则和去年高峰期数量基本一致。

近期深圳住建部门回应当地楼市热点问题时称,今年一季度深圳新房价格上涨1.0%,二手房上涨2.8%。

其中,新房而言,深圳住建部门指出,最近热议的两三个楼盘都集中在南山、宝安等热点地区,其他区的销售、交易总体是稳定的,一些媒体报道的季度成交均价不全面、不真实,不能真实地反映深圳行情。

而对于二手房,深圳住建部门在回应中称,经初步调查,主要是部分业主挂牌价过高,存在严重背离市场行情的情况,但挂牌价不等于成交价,“不排除个别中介机构和人员恶炒深圳楼价”。

中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁则认为,舆论炒作放大了深圳楼市的火热程度,实际上,新房主要是少数楼盘价格较高,大多数楼盘仍处在横盘调整状态。

多方面因素推高预期

多位受访人士均向21世纪经济报道记者指出,供应偏紧、流动性宽松、相关政策调整,多方面的因素共同导致了深圳楼市此轮的上涨预期。

其中,深圳楼市长期供需偏紧的状况被认为是根本原因,2018年、2019年深圳分别新增常住人口49.83万人和增加41.22万人,持续的人口流入,和四大一线城市中相对最为宽松的落户政策,为深圳带来了大量的住房需求。

同时,深圳供应持续紧张。

同策研究院首席分析师张宏伟则告诉记者,一季度全国经济增速-6.8%,M2增速10.1%,货币增速上行。按照M2增速与GDP名义增速一致原则,流动性明显宽裕,这会导致投资保值增值的需求明显,深圳等地豪宅市场同步火热。而同时,市场流动性宽裕与“限价”下的市场“倒挂”,又是驱动投资客进入楼市的核心驱动因素。

宋丁也认为,在全球量化宽松的背景下,我国也采取了降准等多项货币政策,出于资产保值的需求,避险资金大量涌入,是深圳楼市行情上涨的基础性因素。

另外,深圳取消豪宅价格线,被认为是另一个重要的促因。

在中原地产首席分析师张大伟看来,深圳一些楼盘价格是因为涨了,才有很多人想办法找便宜方便的钱,加大杠杆,再加上豪宅线取消后,短炒成本非常低。

坚持“房住不炒”

短期来看,一线城市的楼市仍处在恢复期。兴业证券的数据也显示,第16周(04.12-04.18),一线城市新房成交面积单周同比下滑31%。而在体量更大的二手房领域,北京和上海今年以来的成交套数分别下降约30%和5%,深圳则上涨约49%。

北京方面,有机构分析人士告诉21世纪经济报道,北京3月份的成交量跟去年同期比,基本上是40%-50%左右的成交量。根据历史经验,北京二手房成交量在12000套到13000套的时候是一个横盘的状态,如果比13000套高,北京的房价价格就可能上涨,但当前成交量还不足以支撑北京整体房价大幅地上涨。

上海则在豪宅市场的带动下,出现了较为明显的行情变化。中国指数研究院的数据显示,3月最后一周,上海内环以内商品住宅成交均价为125600元/平方米,环比上升8.4%;中内环间均价91001元/平方米,环比下降4.1%;中外环间价格为66727元/平方米,环比下降3.9%;成交量占比超过六成的外环以外价格为41304元/平方米,环比上升2.7%。除内环以内和外环以外住宅成交价格上涨以外,其他区域均环比下滑。

4月23日,人民银行上海总部召开上海房地产信贷工作座谈会,强调坚持“房住不炒”定位,严禁以房产作为风险抵押,通过个人消费贷款和经营性贷款等形式变相突破信贷政策要求,违规向购房者提供资金,影响房地产市场的平稳健康发展。

而上述机构分析人士也告诉21世纪经济报道记者,在现有的严格政策下,一线城市很难大幅度上涨。虽然不少城市开始试探性松动楼市调控政策,中央近期再度强调“房住不炒”,从各地频繁出现政策“一日游”的情况来看,中央政策定力十足,短期内政策放松的可能性不大。但张宏伟则认为,今年楼市调控政策起码不会再“收紧”。

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