产城观察 | 未来社区，中国房地产行业的破局之路？

从地产人内心里发出的呐喊和诘问，外界的质疑与喧嚣，让行业的自豪感荡然无存。从天之骄子到“社会弃儿”，从社会经济的建设者到被质疑为社会经济的掠夺者，巨大落差让地产人无所适从。焦虑和疑虑并存，迷茫与慌乱齐飞。于是我们看到了各式“高周转”的快速尝试，看到了各种特色小镇的仓促上马，看到了各类产城融合和PPP模式的“硬拔生长”；甚至在芯片、新能源汽车、文化创意、现代农业等专属性极强的领域，房地产商被视为“门口的野蛮人”。其实，这不过是行业在面临生死存亡之际正逃生般地寻求出路。

慌乱逃生的结果带来的却是更大的跨行业冲击和混乱。中国房地产发展至今，集聚了社会各行业中有可能不是最多也是最多之一的资源、资金和人才，而且是一个产业链延伸极长、能够容纳资金和资源极大的一个特殊行业。当它发生混乱时，也更易造成更大、更广的冲击，就像一辆坦克突然驶上了快车道，最需要的是小心再小心的引导。

功与过、对与错，这里不作评判，但三个迭代发展的时代行业背景面和一个政策调控底线的“三面·一线”，应深究其根源：第一个背景面是中国的城镇化率刚突破60%，发达国家达到了80%，中国的城镇化进程仍存在高速发展的内在需求和想象空间，但从发达国家的经验来看，这一阶段恰恰是更为追求行业高质量发展的阶段；第二个背景面是发达国家涌现出一批新型城市运营商，推动“黄金法则”盈利模式的转变，即服务性收入占比约80%、销售性收入占比约20%（国内现状正好相反甚至差距更大），借鉴发达国家城市运营的经验，国内房地产行业的内在收入构成和业务模式也将发生极大的改变；第三个背景面是科技和互联网的飞速发展，建筑材料、绿色低碳、设计规划、智能设施等领域的创新融合，衍生出房地产科技这一新生儿，跨界交叉融合的特征更为明显。因此，新业务、新盈利模式的创新更加成为可能。我们判断，上述三点，也正是中国房地产转型升级、弯道超车的时代机遇。

 “一线”就是“房住不炒”的政策调控底线。城市升级、产业培育、社会治理、文化交融、智慧应用、系统化集成等都对房地产行业的创新发展和精细化管理提出了更高要求。

我们欣喜地看到，政府正积极引导社会企业一起共同探索未来的城镇化方向。浙江省政府在2019年工作报告中首次提出“未来社区”概念，并迅速付诸实践，不同类型的尝试也快速在杭州等地展开。星河产城研究院与AECOM、浙江经略作为一线研究实践的探索人，也非常幸运参与其中，并通过借鉴国际经验和总结自身实践，形成了一系列的研究成果和观点。

研究结论让我们非常欣慰，“未来社区”模式的探索，极有可能是当前房地产行业转型升级的突破口。我们也非常愿意分享这一研究成果，因为我们坚信，未来的房地产行业不是同业竞争关系，而是合作共赢关系，因此需要政府和业内更多的优秀专家、企业家们一起集思广益、共克时艰，让中国的房地产行业脱胎换骨，站上世界标杆的舞台。

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未来社区之畅想

未来是什么？未来社区是什么？在秉持人本化、生态化、数字化原则搭建9大未来场景的政策导向下，也许10年后，我们会看见蓬勃发展的企业、和谐的居民邻里、健康成长的下一代在同一个社区里共生共荣。这个社区生态环境优美，建筑设计新颖，创业氛围浓厚，居民自治有序，智慧治理有方，特色文化凸显，多元文化共生，邻里关系和谐。

未来社区构想日间图

未来社区构想夜间图

当来自两个经济体、两座城市、两大湾区的咨询研究者、设计建构者、行动落地者相会于社区建设与运营，未来社区的研究、建构、落地之路将加速推进。从新加坡城市社区到我国未来社区的实践借鉴，从北纬22°深圳到北纬30°杭州的城市交流，从粤港澳大湾区到杭州湾经济区的开放合作，一群跨专业复合、跨领域融合的先行者正在解构、发现、创造社区建设的已有之例、未有之需、将有之新，让未来社区的高频舆情宣导向高温氛围营造、高质模式应用不断转化和成长。这是未来社区赋予咨询人、设计人、行动人的重要使命，也是从多维度、宽领域推进未来社区建设的复合要求。

每个人的心中，都有着对于未来美好生活的殷切向往。在社区徜徉中，迎接春暖花开视界；在场景体验中，感受科技融于都市生活常态；在网络互动中，升华人与人的信任域界。未来社区已来！淡漠在消融，热情在升温，让我们共同参与和见证改变城市与生活的未来社区建设新征程，它不仅在身边，还在每个人的心中。

未来社区构想图

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未来社区之眺望

在贯彻落实“房住不炒”政策的道路上，浙江省政府提出的“未来社区”概念吸引了全国房地产行业的高度关注，大家纷纷把目光投向浙江、投向未来社区，业内既是激动，更有期盼！

2020年春节，突如其来的“新冠肺炎”疫情，严重影响了大家的日常生产与生活，“未来社区”又再一次成为各界关注的焦点。战疫已显胜利曙光，但我们是否可以做到更好，疫情应急管理应当如何在未来社区中预先设置，亦成为了当下大家构思的热点。

当社区治理与发展的历史和未来相遇于当下，正如孔子所言，“老有所终，壮有所用，幼有所长，鳏寡、孤独、废疾者，皆有所养”的大治、大美、大同社区，一直是我们从未停息的共同追求。当前，新一轮科技革命、产业变革、城市革新澎湃而来，浙江率先开展以“139”为核心内涵的未来社区建设，探索以居民美好生活向往为1个总目标，人本化、数字化、生态化为3个价值座标，以及邻里、教育、健康、创业、建筑、交通、低碳、服务、治理为9大场景的创新实践。这场未来社区的系统性行动，昭示着社区不仅仅是城市的基本生活单元，更是融汇发展、科技、治理、服务、生活等多元化需求的生命共同体。

世界各国也在积极探索和实践房地产转型之路，以满足新科技时代下居民对生活品质、精神富足、安居乐业的需求。目前，国际上发展较好的社区模式可以参考新加坡组屋模式、日本社会5.0模式等。融合开放、共享、互治、包容的邻里理念，同时顺应当代经济社会发展趋势，将人工智能（AI）、大数据、物联网、5G等新一代信息技术的新基建设施应用于社区之中，提高人民生活福祉。

通过新加坡实地调研，对比内地社区发展的实际，未来社区的落地过程需保证“三个相结合”，即与政府管理相结合，与城市发展相结合，与社会民生稳定相结合。

新加坡公共住宅体制经验

它具备以下显著特征：第一，公共空间良好，开放共享；第二，高水平产城融合，在“生活中创业、创业中生活”；第三，慢行系统有序，生态肌理畅通；第四，贯彻TOD理念的高效便利生活配套，多民族文化和谐融合，增强社区居民的获得感、幸福感、安全感。

新加坡榜鹅社区规划图

我国在房地产转型升级的道路上同样积极探索发展着。在改革开放的先行区深圳，我们可以看到蛇口社区小街道的温馨，开放的公园，绿廊连山海；产业城市的双升级，彰显区域魅力与活力；社康网点与商业网点融合，TOD与商业配套契合，这都是蛇口社区的优势。然而，当下房价高昂导致人才流失，业委会、居委会、物业关系松散，让我们开始思考，如何让蛇口文化向新时代小区内延伸？如何保留蛇口价值的同时，提升创造更宜居、宜业的社区生活空间？

深圳蛇口小区规划图

我们认为，未来社区的建设，首先，应依托当地基础，着重关注社区功能性的完整程度，包括业态、交通、文化、环境、运营等内容，有机融合并凸显主导功能的差异定位；其次，聚焦社区全生命周期运营管理服务，将运营期的物业载体需求、投融资平衡前置于设计中；再次，创新社区治理机制，构建全方位多元主体模式，提升社区和谐程度；第四，平衡居住与就业关系，真正做到生产生活一体化；最后，也是最核心的，社区建设应履行城市发展的责任，从根本上提升社区居民的获得感、幸福感、安全感。

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未来社区之“三棵树与维特鲁威的凝视”

未来社区政策开启了创新城市的建设、开发与运营模式，因此我们更需要从城市资产的多元面向出发，从时间轴出发，从城市治理及运营的角度出发，以人为本，全方位的规划拓展未来社区建设运营的内容与深度，在未来社区的顶层设计上搭建完整架构。

过去我们往往只注重静态的实体开发建设，但是结合城市智能化、精细化管理的倡议，未来社区更应结合物理空间资产管理和数字空间交付管理等2个界面，并从运营权、开发权及所有权的关系梳理，来建立未来社区运营生态体系的顶层架构，在浙江提出的现有9大场景的基础上继续提升，成为未来长三角、大湾区甚至全国推动执行未来社区政策的范式。

AECOM亚太区建筑与人居环境副总裁徐业勤指出，未来社区独特的“1+3+9”体系，决定其不再局限于传统单一的物理空间设计，更多拓展到了社会与数字空间。浙江经略总经理魏李鹏认为，未来社区是一张跨界的功能网，将交织着应用场景的融合、地上地下空间的融合、社区参与主体的融合；它是一座微缩的生命城，将承载着城市管理、社区服务、居民自治的创新模式与机制；它是一个创新的能量场，将注入未来社区物理资产、数字资产和人力资产。

未来社区三大资产内涵

当创新理念、创意思维、创业模式相聚于样本社区座标，未来社区的智慧种子将茁壮生长。AECOM华南区董事总经理、中国区建筑设计副总裁王一旻根据未来社区建设运营理念，创造性提出“三棵树”（即“智慧树、数字树、机制树”）的社区构建形态。

未来社区犹如一棵“智慧树”， 将集合着互联的数字、生动的场景、活力的机制。它生长在科技的飞速发展下，生长在政策的日益创新下，生长在中国的秀美山水下。它的树根联通城市的地下，汲取着城市的营养，树干承载着智慧创新管理平台，树叶结出各类应用场景果实，树稍感知着各类功能性数字云系统，以融合设计工作、复合业态服务、综合资产运营应对未来社区的整体规划设计，全过程指引着未来社区的落地建设和管理运营。

未来社区智慧树

“数字树”是 “智慧树”背后的孪生树，树干是社区的“数字化管理平台”，根系着城市网络（5G新基建等设施），扮演“智慧树”的神经系统作用。

未来社区数字树

“机制树”是“数字树”背后的坚实支撑，树干是社区“一体两翼”的治理机制，它是“智慧树”的骨骼架构，树根连接着城市的职能部门和服务系统，树冠沐浴着阳光，是党建的引领。

未来社区机制树

未来社区拥有着健康的躯体、完善的神经系统和骨骼系统。在“智慧树”中，所有9大场景的指标，可以被划分在“物理、社会、数字”三维空间，并由“场景系统、机制系统、数字系统”三套系统共同支撑，他们同根同源，相生相伴。

在三棵树的背后，是维特鲁威人的身影，让我们感受到维特鲁威在2000年前注视着我们，他撰写的《建筑十书》是人类建筑学的第一部经典。他提出的牢固、实用、美观的三大原则仍然影响至今，并不断升华发展。

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未来社区之9大场景建设运营愿景

未来社区是城市功能的粘合剂，连接城市的商服区域和产业板块。未来社区是不同尺度城市单元的纽带，牵动着区域内，城与居的融合。未来社区更是城市精神继承的单元载体。未来社区全生命周期理念是社区生活的品质提升，从“业态布局、TOD商业、创业产业、人才服务”等方面塑造社区软实力。

未来社区要成为一个融合生产、生活、生态的理想社区，必然以其区位特色、产品设计、规划理念、交通网络、生态环境、治理机制等现代化、数字化、科学化的建设运营模式，以吸引品质居住人群、高端产业人群、商旅休闲人群、创新创业人群来此生活。

未来社区客群定位

社区场景作为社区文化及特色的表征，应被视为9大场景结合的综合体现。因此，从实施场景上考虑，更应从独立的技术场景转向未来社区系统化的生活场景，并从生活场景出发，界定各分场景的介入时机。社区场景作为单一场景要素时，应根据时间轴而有所偏重，并根据每个未来社区的不同发展条件及时机，建立不同的社区场景侧重点，并进一步反向推导所需要的空间物理特征，且融入9大场景中，进而构建每个未来社区不同的的DNA。

未来社区的建设运营可以“空间+平台+机制”的结构为核心保障。在高效TOD场景体系（包含建筑、交通、低碳等场景）中，秉持绿色集约、智慧共享的未来低碳理念，推进创新空间集约利用和功能集成，打造具有辨识度的未来建筑，实现“人”畅其行、“车”畅其道、“物”畅其流的未来交通理念。

未来社区智慧运营系统与模型

在智慧产业场景中，致力于打造创业生活无界，创业服务无忧的创业平台。以“做企业的事业合伙人”为理念，创新实践星河提出的“房东+股东”、“园区+社区”、“基金+基地”模式，通过“新创融、新链接、新创圈”三个维度充实未来创业场景的内涵与体验。

未来社区智慧产业场景三大创新定制

在数字社区场景体系（包含邻里、教育、健康、服务、治理等场景）中，构建政府导治、居民自治、平台数治的社区治理结构，营造“关门是小家、开门是大家”的邻里氛围，围绕康养结合的健康生活以及人人为师的教育理念，为社区提供高品质健康、教育等服务，让居民切实感受到品质生活零距离的未来体验。

此外，透过本次疫情的应急防控，未来社区必然会呈现社区智慧化管理的进一步纵深，防控治理能力进一步强化的发展趋势，如构建社区数字网格化管理；同时，社区医疗配置、社区健康服务与管理将进一步升级，如推广社区健康管理O2O模式；社区智慧物流系统与社区物资保障将进一步完善，如应用智能配送模式，实现货物全流程自动化；绿色建筑建设标准和居家舒适环境将进一步提升与优化，如打造“绿色、安全、健康、舒适”的生活空间。

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结语

创新的模式必将引领创新的改变。这场变革一定会有阵痛，需要我们矢志不渝的鼓起创新求变的勇气与毅力，需要我们不断的思考：

1、城市升级的新需求推动着房地产走向城市综合运营、住宅开发走向产城融合、以销售为主走向提供服务为主等一系列的转变；

2、产业升级的新动能呼唤着以产兴城、以城促产，以及“土地开发+产业培育+城市功能”的有机结合；

3、多元服务的新平台倒逼系统运营集成和应用场景落地，特别是以文化、教育、医疗等为核心的未来社区服务和以人工智能、互联网、新材料、新能源等为核心的未来社区科技的创新导入和有效落地；

4、社区治理的单细胞催发了社会功能肌体的裂变和新生，共建、共治、共享的新型城市经济社会发展模式应持续创新实践并优化重生。

基于以上思考，我们殷切地希望以下问题能够引起政府和业界的重视，并在未来社区的建设与实践中，推动创新探索之路能够持续坚定的走下去：

一、政企共建，市场化运营为主、多元主体平等参与的建设运营模式是破题的关键。未来社区横跨界面之多、整合资源之丰、系统集成之难、资金平衡之久，已超出了单个主体和单一模式的能力范畴。只有充分调动各类社会市场资源积极参与，充分发挥城市运营商、产业资源、金融机构、高等院校以及各类社会专业运营主体等力量，共同打造新型城市开发建设运营的命运共同体，方有可能真正实现。这其中，政府如何实现精准的职能指导和管理定位，社会市场各利益主体如何平等参与并实现共建、共享，社区居民、建设运营方和政府如何实现友好共治等等一系列延伸性、复合性问题，均需要极为细致的深入研究和剖析。

二、以人为本和以服务为核心的未来社区建设必将真正革变传统的开发建设思路。对未来美好生活的追求与向往，如何有效的传导到开发建设的主体？各类利益诉求与美好愿望之间的平衡将如何通过政府调控和市场化手段进行弥合？未来社区的开发建设如何真正实现从“多元需求—功能场景—多规合一—个性定制”的开发路线图？这些都将是未来面临的深层次的核心技术性问题。

三、未来社区的政策创新将是政府主动作为的有效途径。通过研究实践，我们深刻的体会到，当前政府的土地、规划、产业甚至是物业收费、医疗保险等政策，针对未来社区的开发、建设仍然存在着较大的整体性、系统化设计的空间。这也是市场化的商业运营模式较难形成和复制，市场多方主体参与的积极性较难调动的主要原因之一。政府的政策创新将成为解决这一问题的关键环节和加速器。