楼市预热、房企抢收、武汉能否强势回归"流量第一城"?

随着4月8日武汉“解封”，楼市逐渐恢复，日网签量先后超100套、200套，最高一天超过380套，疫情压制下的购房需求出现释放。但距离去年日均573套仍有差距。对此，业内人士呼吁，目前武汉楼市仅处于半启状态，可针对消费端“施政”。

而对武汉楼市短期承压、长期利好的状态，业内人士预测，二季度必然是“以价换量”保流量销量的阶段，三季度销售回款正常，四季度楼市企稳。疫情期间的销售亏空较难弥补，全年成交量大概率将有所回落。

最高日成交超380套，成交数据滞后？

４月８日解封之后，武汉楼市销售数据逐渐回升。虽然实地看房的人流量还没有恢复正常水平，但是武汉楼市的重启已成事实。

据武汉市住房保障和房屋管理局发布的数据显示，本周武汉商品住宅在４月１4日、4月１5日两天成交超200套，4月16日更是达到383套，4月17日则成交296套。

回顾今年武汉成交量可以看到，未受疫情影响的1月，日成交量在500套左右。而1月24日暂停网签，直到3月30日恢复网签。此后日网签量逐渐启稳攀升。先后超100套、200套，最高一天超过380套，疫情压制下的购房需求开始释放。

不过，通过与去年的数据也可以看到差距。2019年全年成交20.91万套，平均每天达到573套。只能说如今的成交量只恢复到正常平均量的半数。

4月15日，武汉市住房保障和房屋管理局发布的市场运行情况显示，今年前3个月，新建商品住房批准预售13102套，批准预售面积141.47万平方米，环比增长5.72%，同比减少50.02%；新建商品住房销售11725套，销售面积136.32万平方米，环比增长0.99%，同比减少62.13%。

今年前3个月供应与销售数据同频起伏。与此同时，存量住房与新建商品住房一样，出现环比微涨，同比大跌6成的走势。

“从目前来看，武汉楼市恢复速度还可以。”建诚晟业联合创始人苑承建如此表示，楼市暂停了近三个月，需求积压。这段时间各地成交量走高与需求积压有关。不过，苑承建强调，目前市场只能算是恢复，不能称为复苏。

而对于网签数据能否反映真实市场状况，据苑承建介绍，从目前来看，市场网签数据滞后并不严重，市场量比较小，大多数城市的成交都是刚需，政府控价控量压力不大。往常滞后情况因城市、项目不同，差异很大，几个月到一年多都有可能。

苑承建称，从武汉数据来看，肯定有之前认购，包括春节前认购，甚至有的是去年底签约，有的项目在完成年度任务后往往拖后网签。

中指研究院华中市场研究中心主任、湖北房地产经济学会专家委员李国政也认为，成交数据既包括当前的成交，也包括2月网签暂停后的线上成交，甚至包括更早以前的成交，但是占比很难确定。不过，当前市场正处于恢复是肯定的，只是武汉楼市还处于热身阶段。

新京报记者从武汉金科城售楼处了解到，经审批后该售楼处于4月9日正式对外开放接待客户。虽然此前每日消杀保洁，但在开放前进行了深度消杀，并筹备了大量防疫物资及相关风险提示牌。在刚开放时，每日客户到访量约1-2组，目前每日接访量已达十五组以上。虽然目前市场行情相较之前仍然低迷，但呈现逐步转好的迹象，成交量亦明显上涨，目前每日均有认购。

295个售楼处开放，半数中介开门

“房地产行业是武汉很早重启的行业之一。早在2月很多项目已在线上销售，只是当时暂停网签，没能在数据上体现。”李国政介绍称。

据悉，2月7日，武汉针对防控一线人员提出首套房公积金最高可贷84万元。而3月24日，武汉市发布支持房企复工复产六大举措解读，其中提到房企恢复商品房销售的应进行报备。同时，鼓励通过举办网上房展会、线上营销等方式开展销售宣传活动。

李国政强调，此前武汉楼市的线上销售不是赚吆喝，而是通过无理由退房、送物业费等方式助推营销。

据悉，恒大在湖北11个楼盘的折扣曾低至7.8折。而到了4月1日，武汉首次发放了三个预售许可证，截至4月17日已发放了18个预售许可证。其中包括武汉恒大时代新城、东方城三期、孔雀城·问津三期、武地·津城悦府等项目。

据李国政介绍，截至4月9日，武汉的600个楼盘已取得营业备案，295个售楼处对外开放，复工面积达到90%以上。因为售楼处刚刚开放，要进行消杀等防疫工作，陆续会有更多售楼处投入运营。

另据当地媒体报道，截至4月14日，已有2128家房屋中介获批开门营业，约占总数的50%。与此同时，有不少中介实现了二手房业务网上复工，线上看房、线上签约、线上申请贷款。

据不完全统计，4月底前，武汉约有15个楼盘有入市计划。另据李国政介绍，本周末有几个新项目开盘，而让利成为当前房企的重头戏。他认为武汉项目不应过于期待政策“大礼包”，积极的生产自救也是必要的手段。

新京报记者从市场了解到，目前武汉楼盘加紧抢收。其中，金科城正在举办复工大促活动，不仅有专车接送看房，还有按时签约送5000元电器、两年物业费等。

与此同时，保利提出百套上新限时抢特价、最高2万元购房消费补贴等；华润置地华中大区21盘千余套一口价房源、限量优惠券等；碧桂园湖北七项目针对特定人群推出9折-9.9折不等的优惠。

大房企云集抵御风险能力强，二手房更有抄底可能

虽然武汉处于疫情重灾区，楼市重启滞后于其他城市，但是李国政认为，从目前来看，前20位的开发商都在布局武汉。武汉前10强房企市场份额占总量的36%，前30强房企市场份额占到66%，这样的房企结构以及强劲市场流量决定了武汉楼市抵御风险的能力。

另据中指研究院2019年报告显示，2019年，武汉共发放1169张预售证，这在全国绝无仅有。供应同时助力成交，2019年武汉住房成交20.91万套，同比增长25%，夺得全国住房销售套数与销售面积双料第一名，且连续9年位居中国城市销量三甲，堪称中国“流量第一城”。

武汉2019年GDP在全国城市排名第8，成为众多房企布局的热点城市，这在今年3月31日的土拍市场上可见一斑。当天10宗地块恢复挂牌出让，悉数成交，金茂、龙湖、武汉地产集团均有斩获。

而在解封首日举办的云招商大会上，武汉签约69个项目，总金额2451亿元，包括融创与武汉地产集团联手在黄陂打造“长江文旅城”。

随着重点工程的复工，4月14日，华夏幸福旗下武汉长江中心项目也开工了。该项目建筑面积约160万平方米，是一个滨水综合体，涵盖400米写字楼超塔、总部级滨江写字楼等多重业态。

在一些业内人士看来，当前武汉楼市的基本面没有变化，因此短期部分项目降价自救，给了部分人在武汉抄底的机会。

对此，李国政认为，楼盘销售分化在很多城市都存在。一些好的项目不会有很低的折扣，而一般低折扣的项目又未获得购房者青睐。但是对于二手房，他认为会有低至8折的可能。新房和二手房的卖家心态不同，不乏存在一些低价抛售、用房产换现金流的二手房业主。

短期承压、长期利好，业内呼吁针对消费端施政

对于武汉楼市的长短期走向，业内观点不一。

克而瑞分析人士认为，武汉在湖北省仍有较强吸附力，依旧是全省人口第一聚集地。尽管武汉的新冠肺炎疫情形势最为严峻，但就房地产市场而言，无论是购房需求，还是置业群体购买力，武汉的基本面仍然比较乐观，由于潜在购房需求仅是向后延期而并未完全消失，市场需求依旧坚挺。

上述人士还认为，对于目前市场何时恢复至疫情之前，或许只是时间问题。疫情结束后，武汉有望迎来阶段性销售窗口期，疫情期被压抑的购房需求或将积极入市，但整体增幅有限，难以完全弥补疫情期间的销售亏空，全年成交量大概率将有所回落。

苑承建也认为，随着企业售楼处开放、开盘和推广力度加大，疫情对市场的负面影响正在消退，交易量从全面受压向正常水平回归。包括武汉在内的交易量有望在二季度进一步恢复，但与去年同期相比下降的可能性较大。

同策集团首席分析师张宏伟则表示，尽管当前武汉楼市基本还是以“线上销售”为主。但疫情对武汉楼市影响是暂时的。从楼市周期趋势来看，2020年二季度必然是“以价换量”保流量销量的阶段，预计三季度销售回款正常，四季度楼市企稳。从中长期来看，武汉仍然是中国最具活力的城市之一。2021年武汉中国楼市“流量第一城”再加冕可期。

但是李国政认为，武汉市场还处于预热期、启动期，当前对于房地产的政策主要是针对供给端，比如降低预售标准、提高预售监管资金使用效率。希望下一步能针对疫后重振“因城施策”，主要是针对需求端给予利好政策。

4月17日，武汉宣布通过平台发放23亿元消费券，其中5亿元为政府出资，剩余18亿元由平台匹配，扶持武汉商家。而在2017年，为了留下百万大学生，武汉推出了“人才住房券”制度。李国政认为，类似购房券、消费券无疑是当前启动市场的一个积极有效措施。