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深圳楼市地域分化明显 龙岗区有二手房13次降价仍未卖出

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(原标题:有的“火箭上天” 有的“泥足深陷” 深圳楼市走势呈现“魔幻折叠”)

深圳楼市近期赚足市场眼球:2000万元起步豪宅“秒光”、学区二手房价格动辄上调百万元、前海周边房源集体冲击“10万+”……各种消息传来,深圳楼市似乎整体火热一片。

然而,中国证券报记者日前采访发现,除热点片区外,深圳还有很多地方“这里的黎明静悄悄”,有的楼盘价格不升反降,更有商业办公地产在疫情冲击下空置率创新高,库存仍在增加,成为高悬在楼市头顶的“堰塞湖”。

地域分化明显

某楼盘被认为是深圳市龙岗区大运片区的标杆楼盘,2009年开盘价1万多元,在2015年那一轮上涨中迅速飙升到每平方米4万元,成为很多购房者的“心头好”。然而,2016年以来,这个楼盘滞涨。贝壳APP显示,如今一套89平方米的三居室售价为350万元,而2016年一套同面积的三居室成交价为330万元。

“一起买房,搞得朋友没得做。”这个楼盘的业主王先生说,2016年他和朋友一起买房,朋友买的是深圳市宝安区某楼盘一套50平方米的两居室,都是首付100多万元。现在,朋友的房子售价780万元,可王先生的房子还在“原地踏步”。“原来我们一起交流买房经验,后来他那边涨得快,两个人有点儿生疏。这一轮,他的房子涨上天,我们就不怎么说话了。”

“分化”是深圳楼市这一轮上涨的主题词。当前,这一现象愈发明显。

有的“火箭上天”,有的“泥足深陷”。南山区、宝安区等靠近深圳前海的房子单价集体冲击“10万+”,有的房源单日挂牌价涨超百万元;罗湖区、龙岗区等东部片区一些房子就是降价也无人接手。龙岗区布吉片区一房源在中介APP上挂出“业主变现,降价急卖”的字样,自3月以来经历13次降价,挂牌价共计调低55万元,但至今仍未卖出。

从深圳二手房市场整体报价变动区间看,深圳中原研究中心数据显示,上周(4月6日至12日)业主报价上升的房源占比为56.06%,较前一周减少0.07%。报价下跌的房源占比为32.99%,较前一周增加0.44%。

一边是无房可卖,一边是大量抛盘。热点片区热点楼盘“一房难求”,有的中介机构工作人员因业主不接电话,跑到业主家门口敲门,只为问一句:“您家房子卖不卖?”龙岗区有的片区二手房挂盘量就超过6500套,而王先生的那个楼盘仅一期挂盘量就达170套。

“三个世界”

中国证券报记者调查发现,当前深圳楼市可划分为“三个世界”:南山区、宝安区等西部片区是热火朝天的“第一世界”;罗湖区、龙岗区等东部片区是风平浪静的“第二世界”;深圳的商业办公楼盘则是冰天雪地的“第三世界”。疫情之下,深圳楼市走势呈现“魔幻折叠”。

在商业办公楼盘中,写字楼面对的挑战最大,空置率上升、租金下跌、供应持续增加,一些指标创历史新高,短期难见起色。“从去年开始,写字楼租赁就比较清淡,今年可以算是‘寒冬’。”去年盘下3000多平方米两层写字楼的“二房东”谢先生说,他有个朋友在福田区的CBD有一层办公物业,此前租金是每平方米300元,现在降到每平方米180元都很难租出去。

戴德梁行最新研究数据显示,受疫情影响,从今年农历春节到一季度末,深圳甲级写字楼市场基本处于停滞状态,已成交的租赁或买卖活动几乎都在春节前完成。一季度,深圳写字楼空置率上升到24.6%,全市租金环比上年年末下降3%,为每月每平方米235.21元。

戴德梁行报告指出,考虑到疫情彻底结束后商业经营或能较快恢复,低空置率的成熟商业项目租金调整压力相对较小。原已承受招商压力的新项目或是空置率较高存量物业,将不得不面临更严峻的市场竞争环境,租金降幅将进一步扩大。

第一太平戴维斯报告显示,截至一季度,深圳写字楼市场总存量达738万平方米,11年内扩容4.5倍。预计深圳2020年将迎来未来五年内甲级写字楼供应高峰,全年预计有134万平方米新增写字楼面积交付,且未来五年新增供应总计达507万平方米。深圳写字楼平均空置率将持续走高。

供求关系是关键

深圳楼市之所以分化严重,供求关系是关键。作为一个县级版图上承载的省级经济体,深圳管理人口逾2000万人,土地面积不到2000平方公里,商品房不到200万套。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说,深圳住宅市场体量较小,供求关系比较紧张,使房价稳中趋涨。近期银行资金比较宽裕,资金可获得性高,这也成为助推深圳一些地区房价上涨的因素之一。

细分来看,贝壳网数据显示,南山区、福田区、宝安区的在售二手房源保持在3000至5500套左右,前海、后海、科技园、蛇口等热点片区在售房源只有400至900套左右。这些地方提供的工作机会多,房价上涨也就不奇怪。反观东部一些片区,工作机会相对较少,供应量还大,房价平稳也在情理之中。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,疫情之下,投资者避险情绪增加,对其他资产认可度不高,但却看好房地产市场,这会导致资金涌入房地产。

“此轮行情是否可持续,主要取决于后续银行资金流向房地产市场的松紧度把控。如果资金流收紧或银行对企业资金用途严加监管,那么,深圳楼市可能会降温。”李宇嘉说,“没有杠杆加持,房价上涨是不可持续的。” 

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