突如其来的新冠肺炎疫情，打了所有行业一个措手不及，楼市亦然。随着武汉解封，国内房地产市场“重启”迎来加速度。
面对一季度交易量“普跌”，房企抢工抢收时不我待。那么，国内楼市复工进度到底如何？市场离真正回暖还需多久？项目开工率不足，又会给后续市场带来什么影响？
对此，21世纪经济报道记者走企业、访专家、踩楼盘、入工地，对楼市复工情况做了一番深入调查，以飨读者。
4月9日，购房者王伟（化名）在经过测量体温、出示“绿码”、填写个人资料、病毒消杀等四道程序后，才终于进入北京市石景山区某房地产项目的现场。
自获准开放以来，该项目每天接待的客户十分有限。一方面，根据防疫工作要求，项目实施限流，购房者需要提前预约才能到现场看房；另一方面，作为除湖北省外防控最严格的区域，北京购房者的热情尚未完全恢复。
南方楼市的复苏进度，要普遍快于北方。早在今年3月中旬，苏州市场就出现“抢房”现象。当地房企人士向21世纪经济报道表示，在做好防疫工作的基础上，苏州楼市成交量也基本恢复到往常的水平。
岁末年初，一场突发的新冠肺炎疫情使房地产市场陷入停滞，对于严重依赖现金流、又身处市场下行期的房地产企业来说，这是不可承受之重。随着疫情逐渐得到控制，从3月中旬开始，全国楼市复工大幕陆续开启。除售楼处外，一些项目工地日夜赶工，甚至出现扰民现象。
开发商的急迫心态可以想象，但他们无法单方面把控复工节奏。一方面，工人尚未完全到岗，使得很多工地的施工进程受到影响；另一方面，市场需求的释放程度如何，还需进一步观察。
因此，这些复工的努力，能在多大程度上弥补疫情带来的缺口？目前看来仍存疑问。
从复工到“扰民”
随着疫情逐渐得到控制，到3月末，全国各城市的售楼处已大部分开放。4月8日，随着武汉解封，武汉市的首批售楼处也已开放。
从全国范围来看，南方城市售楼处的热度普遍高于北方。柳州市某房企相关负责人向21世纪经济报道表示，柳州的各大售楼处已于3月份全部开放。截至4月初，该公司旗下项目的客流量已“十分接近”正常水平。
在北京等一些北方城市，因疫情防控工作的要求较为严格，售楼处普遍未能恢复到平日的水平。市场人士表示，目前北京新房项目较多，但看房情况和交易量并未恢复。
为弥补疫情的影响，很多房企继续实施网上卖房，同时借助线上直播、VR看房等手段，强化宣传推广，从而实现蓄客。
曾是疫情中心的武汉，在重新按下“启动键”后，售楼处也在缓慢回温。21世纪经济报道了解到，要到售楼处现场看房，均需要提前预约。购房者要进入售楼处还需进行严格的消杀。部分项目还要求，同一时间段售楼部最多保持两组客户。
同样从3月下旬开始，随着农民工陆续返岗，房地产项目工地也逐渐实现复工。其中，为追赶工期，部分工地“日夜兼程”，甚至发展到“扰民”的程度。
4月初，家住湖北省襄阳市航空路的翟女士开始受到工地噪音的侵扰。自获准复工以来，翟女士家附近的一处房地产工地日夜施工，严重影响到她的作息。为此，她不得不向执法部门进行投诉。
翟女士所在的湖北襄阳，曾是新冠肺炎疫情的“重灾区”。在长达两个月的时间里，这里的商业和生产活动几乎停滞，直到3月末才逐渐恢复。翟女士家附近的“民发·星悦里”项目工地，开工后便不分昼夜，一度给周围居民生活带来了较大困扰。
广东省湛江市徐闻县的刘先生，也面临同样的困扰。徐先生家附近的一处房地产工地，自复工以来便每天施工到深夜。直到向当地住建局投诉后，情况才有所好转。
供货节奏可能受阻
工地赶工，反映出开发商普遍存在紧迫感。“如果施工期缩短两个月的话，至少影响全年20%-30%的供货。”前述北京房企人士表示。
据介绍，由于气候条件、环保要求、重大节庆事件等的影响，北方城市每年的建筑工程施工期，通常在6个月到8个月之间。南方城市因气候温暖，施工期会延长1-2个月。
该人士表示，此次疫情发生在岁末年初，虽然与冬季建筑活动的季节性减缓周期有一定重合，但实际影响仍然持续了两个月左右。在疫情较为严重、防控要求较高的地区，影响的时间更长。
该人士称，一些城市鼓励房地产建筑工地复工，同时降低了预售条件，这有助于加快供货节奏。但短期来看，工地还未达到日常的施工节奏。因为一个现实情况是，由于工人尚未完全到岗，当前还有很多工地并未处于完全复工的状态。
他表示，日夜开工并导致扰民的现象，目前仍属个案。因此，今年的市场供应仍会大概率出现缺口。
21世纪经济报道了解到，为弥补供应缺口，很多房企在内部强调加快开工节奏，同时采取降价等措施，从而快速回笼资金。
此前，因销售大幅缩减，加之融资环境仍然紧张，房企的现金流普遍出现紧缩局面。今年一季度，部分房企出现债务预期。
除了销售和现金流外，因施工期缩短导致项目交付延后，还会直接影响营收。标普近期发布的一份报告指出，新冠疫情使得开发商2020年的施工建设暂停约两个月，这可能导致部分原本计划今年交付的项目延后至2021年，使得2020年营收确认可能面临更大降幅。同时，今年的施工暂停可能引发房企杠杆率上升。
反弹动力几何？
在销售端，经过2月份的停滞后，市场正从“V”型的底部走出，呈现快速复苏的态势。
上海易居房地产研究院指出，到今年3月，百强房企的销售已恢复至去年同期的八成。其中，龙头房企率先复苏，十强房企的销售额已恢复至去年同期的九成左右。房企人士普遍认为，到今年第二季度，市场有望恢复到正常水平。
上海易居房地产研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道表示，售楼处的开放，意味着疫情缓解，看房和购房的障碍逐渐被破除。至于市场恢复的根本原因，则包括前期积压的需求逐渐释放，以及开发商的降价促销。
根据近期房企发布的一季度销售数据，销售额下降成为主流，且“以价换量”的现象十分普遍。以两家龙头房企为例，一季度融创的销售均价为13620元/平方米，同比下降7.4%；恒大的均价为8887元／平方米，降幅达18%。
严跃进认为，从去年下半年开始，房地产市场已经进入下行通道。在楼市调控政策没有根本松动的情况下，市场更有可能出现温和复苏，而不是报复性反弹。在此过程中，由于资金链紧张的影响，降价促销的行为会继续出现。
标普也认为，销售反弹可能是脆弱的。“需求仍高度依赖消费者(和投资型购房者)的信心，而考虑到全球经济下行前景，消费者信心并不确定。”该机构预计，2020年全国房地产销售金额将下降5%-10%。
开发商的销售情况可能会受到影响。3月10日，宝龙地产总裁许华芳在业绩会上坦言，“受到疫情影响，我们的销售目标会有一点‘打折’。”另有分析人士认为，今年房企完成销售目标的难度肯定会很大。
此前，很多企业已经调低了今年的业绩预期。按照平安证券的统计，30家房企2020年销售目标平均增速为14%。与2019年30%的增幅相比，下降了16个百分点。
标普还指出，由于土地成本上升、限价政策、大幅降价举措的出现，在疫情之前，行业的毛利润率已经出现下降。综合各种条件来看，预计今年这一趋势仍会持续。
本文来源：21世纪经济报道
作者：张敏
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