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疫情重创楼市:2月多地零成交 部分房企降薪裁员

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受新冠肺炎疫情影响,房地产市场迎来近些年的“最差开局”。

3月16日,国家统计局发布数据显示,2020年1-2月份,全国商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%。其中,住宅销售面积下降39.2%。商品房销售额8203亿元,同比下降35.9%。其中,住宅销售额下降34.7%。

这是自2015年4月以来,全国商品房(累计)销售面积和销售额首次出现“双降”。此外,其它相关数据的增速也出现“断崖式”下滑。

考虑到疫情的突发,这种变化并不意外。主流的观点认为,随着复工复产和生活的节奏正逐步恢复正轨,购房的需求也会渐渐提上日程,市场在二季度有望全面恢复到正常水平。

但对于部分房企来说,短期流动性的受限,正带来一系列的连锁反应。近期,一些房企出现债务违约现象,另有不少企业则通过降薪、裁员等方式来做出应对。

多个指标“断崖式”下滑

成交量的大幅下降,对房价走势带来一定影响。国家统计局数据显示,今年2月,70个大中城市房价涨幅稳中有降。其中,一线城市新房价格环比持平,二线城市和三线城市房价涨幅均为0.1%,比1月有所收窄。

“突如其来的新冠肺炎疫情对房地产市场造成明显冲击,各地区各部门坚决贯彻落实党中央关于统筹做好疫情防控和经济社会发展决策部署,及时出台了一系列政策措施,保障房地产市场持续平稳健康发展。”国家统计局城市司首席统计师孔鹏如此解读。

值得注意的是,被统计的70个大中城市中,2月有19个城市的新房无成交,24个城市的二手房无成交。有分析人士认为,这一比例能透视出全国市场的情况,预计约有1/4-1/3的城市在2月未能实现交易。

除销售外,房地产企业的投资、融资、拿地等动作也全面放缓,多个指标出现“断崖式”下滑,投资、资金来源等数据增速则由升转降。

今年1-2月份,全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%。同期,房屋新开工面积和竣工面积分别下降44.9%和22.9%。

1-2月,全国房地产开发企业土地购置面积1092万平方米,同比下降29.3%;土地成交价款440亿元,下降36.2%。

融资方面,前两月房地产开发企业到位资金20210亿元,同比下降17.5%。其中,受销售下滑影响,定金及预收款的降幅达到23.9%。

为应对疫情影响,近期不少城市对楼市政策进行微调,如延长土地出让金缴纳时间、延缓偿还公积金贷款、延期缴纳税费、加大土地供应,等等。但也有一些城市的“托市”政策因过于“激进”而很快收回,从而造成楼市政策松绑“一日游”的现象。

对此,国家统计局新闻发言人毛盛勇3月16日重申“房住不炒”,并表示,“按照推动高质量发展的要求,不把房地产作为短期刺激政策,这也是明确的。”

多数从业者认为,此番表态也意味着,尽管受疫情影响严重,楼市调控政策仍然不会大幅度松绑。

债务违约出现

近期,随着疫情影响逐渐减弱,各地复工复产的节奏也开始加快,房地产市场正在逐渐回暖。机构统计的数据显示,3月以来,各地房地产市场的周成交规模不断攀升。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道指出,近两周链家在18个城市的二手房成交量环比分别增加了89.7%、64%。新增房源已经恢复至去年同期水平的60%左右,新增客源(主要来自线上)已经超过去年同期水平。

他认为,疫情对房地产市场的冲击是短期的。前期堆积的需求较为强劲,随着线下活动的恢复,预计未来成交量将会出现增长。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为,市场在二季度有望全面恢复到正常水平。其中,随着大量的工地复工,施工情况将在3月份逐步恢复到正常水平。但由于库存较大,房企拿地热情的恢复恐怕尚需时日。

但疫情带来的短期影响仍然不可忽视。

3月6日,上海清算所披露文件显示,新华联控股应于当日兑付的2015年度第一期中期票据不能按期足额兑付本息,已构成实质性违约。“地产+文旅”是新华联控股的主业。

3月9日,中信国安集团发布公告称,因流动资金紧张,公司未能按照约定时间筹措足额偿付资金,“16中信国安MTN001”已构成实质性违约。

这两笔违约案例的出现,均有着企业本身运营不佳、资金紧张的因素,但新冠肺炎疫情的暴发,无疑是重要导火索。上海清算所披露的文件指出,受新型冠状病毒肺炎疫情不可抗力因素的严重影响,新华联控股所属文化旅游、商业零售、景区景点、酒店餐饮、石油贸易等业务遭受重创,1-2月减少经营回款超过60亿元。

北京某房企人士向21世纪经济报道表示,无论境内还是境外,当前融资都比较困难。如果市场恢复较慢,不排除继续有债务违约情况的发生。

降薪、裁员的情况同样也在发生。21世纪经济报道了解到,为应对新冠疫情影响,多家房企通过降薪的方式来控制运营成本,降薪的范围主要局限于中高层管理人员。某20强房企则在近期启动了大范围裁员,销售、运营、策划等岗位都有涉及。一些中小房企同样有裁员动作。

前述房企人士表示,虽然很多房企都已经复工,但在“销售为本”的房地产业,市场成交的恢复与否仍然决定着企业的资金链。他认为,在这波疫情中,没有房企能“全身而退”。部分小房企将会被加速淘汰,大中型房企同样会面临一季度和上半年业绩下滑的结果。

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