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情人节单日土拍196.8亿 北京四天土地成交276.85亿元 最高溢价率达34.24%

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图片来源:摄图网

2月14日,情人节当天,北京迎来大雪,为原本已经有回暖迹象的城市再度笼上一层寒气。尽管这是一个特殊的情人节,餐饮、鲜花、旅游等多个行业因为新型肺炎未能收获往期的热闹局面,但北京的土地市场却一改2019年的“沉闷”,在今天又摘下了一大果实,揽金196.8亿元。

仅仅4天,两场土拍让北京的土地市场揽金达到了276.85亿元,且北京土地市场的溢价率一改2018年的低位态势,最高已经达到了34.24%。此外,为降低风险,联合体拿地仍是不少房企的首选,而规自委在土地政策上的放松也为房企提振信心,北京市场呈一片“看好”态势。

土地市场未冷 再成交3宗土地

受新型肺炎疫情的影响,原本应该早早就拉开帷幕的北京土地市场在近期才揭开面纱。《华夏时报》记者了解到,2月14日,北京3宗地块集中出让,其中两宗位于昌平区东小口镇,剩余一宗位于海淀区的西北旺镇。据悉,3宗地块的总建设用地面积为19.37万平米,总起始价为150.8亿元。总成交价为196.8亿元。

其中,海淀区“海淀北部地区整体开发”西北旺镇HD00-0403-0043、0049地块,用地性质为R2二类居住用地、A33基础教育用地,建设用地面积4.87万平,规划建筑面积10.75万平,起始价43.1亿元,保证金8.62亿元,起始楼面价约40078元/平。

该地块备受热捧,绿城、世茂、平安、中海+实创联合体纷纷举牌竞价,经过了52轮的激烈竞逐,首开+华润+住总+中交联合体以54.4亿元的价格摘得此地块,溢价率为26.22%。《华夏时报》记者了解到,该地块毗邻地铁16号线的永丰站以及昌平线的生命科学站,周边遍布产业园区,科教氛围浓厚,而周边一二手房的价格也处于高位。另外,值得一提的是,该地块属于不限价地块。

首开+住总+建工联合体则以78.8亿元的价格入手了昌平区东小口镇的HC-031、HC-030地块,溢价率达到了34.24%。该地块为限竞房地块,最高销售单价为64744元/平米,住房销售均价不得超过58858元/平米。据悉,该地块的建筑控制规模为20.7万平,起始价格为58.7亿元。但该地块多出了教育用地的成本负担,开发商或将面临利润空间的进一步压缩。

另一宗位于东小口镇的地块同样为限竞房地块,绿城以63.6亿元的价格竞得。据悉,东小口镇HC-022、HC-027地块的建筑控制规模为17.0万平米,起始价格为49亿元,保证金为9.8亿元,溢价率为29.79%。

溢价率走高

2月11日,北京的土地市场刚刚成交了3宗不限价地块,揽金80.05亿元。值得注意的是,尽管疫情让房企的销售和开工情况受到影响,但是房企对于拿地的热情仍在。

整体来看,春节结束后的这两场土拍溢价率在不断走高,2月11日的最高溢价率也已经上升至了34.4%。除了一宗底价成交的地块外,另外5宗地块的最低溢价率也已经突破了20%,达到了22.89%。但是在2019年,数据显示,北京市土地市场的平均溢价率仅为10%,且仅半数有余为溢价出让。

贝壳研究院新房分析师潘浩认为,2月11日和2月14日的6宗地块的土地质素均较高,在疫情期间依然吸引了开发商的关注,疫情之下,开发商在土地市场的表现亦是对未来市场回暖信心的表现。

“从政府的角度来看,如果能够持续推出优质土地,一方面能够持续提升土地市场的热度,缓解地方财政压力,另一方面也有助于现金流相对充裕的企业获取优质土地,为后疫情时代的企业稳健运营提供条件。”潘浩对《华夏时报》记者说。

而合硕机构首席分析师郭毅则从市场的层面向《华夏时报》记者分析了溢价率走高的原因。郭毅认为,房企仍然看好北京房地产市场中长期的发展趋势,北京作为首都,有庞大的人口基数作为支撑。另外,三宗地块周边遍布产业园区,地缘性的高知精英人才足以支撑地块未来的市场。

联合拿地成热潮

西政资本认为,危机之下蕴含这机遇,此波疫情将进一步拉大房企之间的差距,也即加重房地产行业的集中度趋势,兼并收购、破产充足也将在2020年迎来大潮。尽管“储粮”是必然选择,但房企在“不得不”拿地时仍力图减少风险,多数选择联合拿地。

在2月11日与2月14日的这两场土拍中,有三宗地块是联合体拿地,另外,央企身影频现,拿地优势明显。“2019年,央企拿地的积极性就在增加,这和其在资金方面的实力较大有很大关系。当前,很多房企销售状况受影响,后续要是拿地,和央企进行合作是较为可行的方式。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对《华夏时报》记者说。

其实,这种“抱团取暖”的拿地方式早在2018年就已经是不少主流房企的拿地首选。在2018年-2019年,《华夏时报》记者梳理发现,包括中骏、旭辉、金科、融创、龙湖在内的多家房企以“联合体”的形式将30余宗地块纳入囊中。而为了能更加稳健,业内专家认为,联合拿地或仍是许多房企的首选。

此外,针对2020年北京土地市场的走势,郭毅认为,随着规自委在土地市场上的松绑和价格上的让步,楼市正在走入一个平稳状态,房企也仅此获得了更强的信心。而土地市场政策的不断宽松也在向楼市传递信心,未来也会有更多改善型的产品不断入市。

文 | 李未来 李凯旋

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