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空置率高+供应量大+疫情影响,写字楼市场如何突围?

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图片来源:图虫创意

即便没有此次突如其来的新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响,2020年商办市场也面临着巨大挑战。

以写字楼为例,据中指研究院市场监测,大部分一、二线城市的写字楼空置率水平2019年一直处于攀升状态,未来几年写字楼供应量仍将大幅上升。而本次新冠肺炎疫情无疑会加重对写字楼租赁市场的影响,短期内将延续供过于求的租户市场现状,空置率将继续走高、租金下行的压力增大。

面对本次新冠肺炎疫情的影响,在2月6日中指研究院举办的“疫情下商办市场的危与机”高端分享会上,众多行业专家和从业者代表认为,商办市场虽然短期需求有所放缓,但长期需求存在,这对于商业地产开发企业和运营企业其实是挑战也是机遇。

2019~2023年部分城市甲级写字楼供应量 数据来源:戴德梁行
写字楼空置率居高不下

戴德梁行北中国区研究部主管魏东表示,2019年全国重点城市写字楼租金下滑趋势明显,北京租金水平仍然领跑全国,上海、广州、深圳租金下降明显。

空置率方面,上海、深圳的甲级写字楼空置率分别高达20%和22%。受本次疫情影响,空置率预计进一步攀升,租金则将持续下滑。而未来供应方面,一线城市写字楼市场供应庞大,市场压力巨大。从一线城市来看,上海、深圳已经处于租户市场,北京处于业主市场向租户市场的过渡期,仅广州尚处于业主市场。

“疫情对中国经济带来一定的负面影响,经济学人最新数据显示,中国2020年GDP增长预估降至4.5%~5.7%。2003年非典疫情曾对北京写字楼市场带来重创,租金在一年内下降40%,之后租金的恢复也较慢。”魏东认为,疫情对宏观经济的拖累也将影响写字楼市场的租售。

“经过17年的发展,中国目前写字楼市场和租户逐步完善,此次疫情对写字楼市场的影响相对于零售市场会更小一些。”魏东表示。

数据来源:戴德梁行 制图:每经编辑 魏文艺
餐饮零售业遭重创

据商务部监测,2019春节假期(2019年2月4日至10日),全国零售和餐饮企业实现销售额约10050亿元,2020年受疫情影响,零售、餐饮业的春节档遭遇重创。

恒大研究院日前发布的《疫情对中国经济的影响分析与政策建议》估算,因此次疫情影响,今年餐饮行业零售额仅在7天内就会有5000亿元损失,电影票房预测将损失70亿元。

中商数据保守估计,春节期间,餐饮重创八成,零售损失五成,休闲娱乐的损失预测高达5000亿元以上,购物中心业营业额整体损失估算达到八成以上。

恒太商业管理集团总裁胡芳园认为,疫情对商业零售的短期影响剧烈而直接,从中期来看压力机会并存,长远来看则加速了商业业态的转型。“中小城市受返乡客群、快递停运、本地实体消费、节日消费气氛更浓等因素影响,春节消费在全年消费占比较高,疫情对中小城市春节档影响巨大。分行业来看,餐饮行业负重前行、雪上加霜,体验式商业全面闭店销售归零,零售业态销售锐减,生鲜超市则惨淡经营。”

数据显示,恒太城从腊月二十五至正月初二(2020年1月19日~25日),营业额同比减少10%~60%,客流量同比减少50%,利润全年预估减少33.5%。

而中国房产经纪公义联合会主席胡景晖则相对乐观:“比起写字楼,零售业态的状况要好很多,被抑制的消费是会补回来的。从全年来看,1、2月份的损失可能在接下来的10个月出现回补。当下可能需要坚守阵地,等待市场机会的到来。”

一线城市写字楼状况 数据来源:戴德梁行 
商办市场如何突围?

中指控股副总裁兼中指数据事业部总经理葛海峰认为:“此次疫情对商办市场的影响,很大程度上取决于其租户的抗风险能力。其中,中小企业现金储备少,抗风险能力差,中小企业的倒闭也会造成短期内失业增加的风险。”

“从长期来看,我们还是乐观预期随着疫情得到控制,影响会逐步消退,并迎来消费的V形增长。商办虽然短期受疫情影响需求有所放缓,但长期需求存在,这对于商业地产开发企业和运营企业其实是挑战也是机遇。企业可以利用这段时期提高管理能力,优化运营效率,提升重大事件应对能力。”葛海峰表示,在疫情过后,必然会出现强烈的消费反弹,如何抓住这一机遇,也是商业运营商需要思考的重要问题。当前应练好内功,在市场恢复时实现抢跑。”

在胡景晖看来,写字楼如果还沿用传统模式,经营将会越来越困难。“写字楼要进行大转型才能解决问题,目前的出路可能有两个:要么改造为3~4星适合家庭旅游的酒店或者中端商务酒店,当前国内5星、6星高端酒店以及经济型酒店目前都已经是过剩状态;另一种是改造成为长租公寓,随着疫情结束,大批务工人员返程,居住问题依然是大家都需要解决的。今年的机会在于,可能会出现较多的写字楼大宗交易,有一部分写字楼撑不下去,也会有一些人来抄底。”

对于大型购物综合体,胡景晖认为,“要把时间、空间切碎切细才能适应未来的发展。而经过疫情的考验,对于社区商业、以及涉及一些高端技术和人工智能的商业,在5G大发展的情况下可能迎来非常好的机会。”

作者 包晶晶  魏文艺

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