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机构:深圳 2020年将有120万平商业开业 大体量项目集中于南山区

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(来源:RET睿意德中国商业地产研究中心)
回望2019年,在宏观经济向好和人口消费意愿持续高涨的影响下,深圳的商业地产稳定创新均衡发展。2019年深圳入市商业项目12个,总体量达109余万m²。南山、福田等商业中心强者恒强,龙岗、宝安等商业副中心逐渐走向成熟,深圳商业多中心形态初显。社区商业、夜经济、超级首店等已成为2019年深圳商业地产行业的关键词。
本研究旨在从城市消费力及特性、商业市场表现、创新关键词等三大视角盘点深圳2019年商业地产行业发展情况,预测2020年趋势。
一、深圳商业的发展背景

01、城市消费力

2019年深圳GDP持续稳定增长,预估达2.6万亿元,且2019年上半年深圳人均GDP显著高于北上广。

机构:深圳 2020年将有120万m²商业开业 大体量项目集中于南山区

数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

从2019年统计数据看,深圳的第三产业占比61%,与北上广还有较为明显的差距,而从未来的视角看,相比于北上广超过70%的第三产业占比,深圳第三产业的上升空间仍然很大,未来商业的发展空间仍然充分,值得市场期待。

机构:深圳 2020年将有120万m²商业开业 大体量项目集中于南山区

数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心

02、人口持续保持高速增长

各城市2019年的人口数据尚未发布,但从2018的数据看,深圳人口虽然在大湾区城市中仅次于广州,但常住非户籍人口比例和数量都显著高于广州,能够为商业发展提供更多元化的发展土壤。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心
政府自2016年放宽落户标准、提升人才补贴以来,城市对外来人口继续保持极高的吸引力,近几年深圳人口净增长都保持在高位,2015年至今,年均人口增长都接近50万上下,“来了就是深圳人”对全国人才保持着较高的号召力。
机构:深圳 2020年将有120万m²商业开业 大体量项目集中于南山区
数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心
机构:深圳 2020年将有120万m²商业开业 大体量项目集中于南山区
数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心
人口的快速导入,对新兴产业布局、加速的城市交通建设和宜商环境营造有着密不可分的关系,就业人群结构的持续优化,对城市消费力的提升,有着长期的提振效果。
03、城市消费特性
夜经济活力之城:从“餐饮、运动、娱乐”三个大板块来看,深圳都是中国夜生活的“第一城”。
深圳也是中国夜晚健身人数比例最高的城市,超过70%的运动人口在晚上6点以后运动。
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深圳的电影夜场排片量位列中国第一,且显著高于上海,此外,深圳电影平均散场时间晚至凌晨01:17,是名副其实的夜生活之城。
04、商业增量保持稳定
深圳商业近年来年均商业项目增量都保持在100万m²以上,呈现稳定增长态势。
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深圳二十年商业演变图
数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心
百货已有多年没有新项目入市,随着2019年底芮欧百货撤出万象城,百货进一步边缘化。
机构:深圳 2020年将有120万m²商业开业 大体量项目集中于南山区
数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心
二、2019深圳商业回顾
01、2019年商业持续稳定入市 
深圳本土企业持续发力
2019年入市项目12个,总体量109.7万m²,入市情况与2018年110万㎡的体量基本持平,而且2019年开业的商业全部为深圳本土企业投资开发。

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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心
2019年强势商业开发商代表是卓越商业和宏发商业,开业总量都在30万㎡上下,其中宏发商业作为首次操作商业的公司,在2019年同期开业两座区域级大体量商业,总建面超过30万㎡。
02、福田的深圳商业中心地位
和商业价值进一步提升
怡景中心城作价66亿元被香港领展收购,为深圳历史上第一次外资零售物业大宗收购,反映了外资对中心区商业价值的认可。

从“中心·天元”高端住宅,到“金地中心”写字楼启用,再到巨无霸商业One Avenue卓悦中心开业,随着岗厦片区超级旧改项目逐渐焕新,福田区的商业中心地位得到了极大的提升。

COCO Park在2019年开始密集调改,强化了高端美妆、潮牌、特色餐饮等品类,高端化商业调整和入市,并成功在深交所发行了45.76亿元的ABS项目。

PAFC MALL致力于打造多样化、多选择、多特色餐饮模式,引进50%未曾在深圳亮相过的特色餐饮店,为消费者呈现一个独特的餐饮娱乐世界。

  • 领展66亿收购怡景中心城

2月20日晚间,领展(LINK)房产基金发公告宣布同意向卖方收购目标公司保怡物业管理(深圳)有限公司100%股权,目标公司旗下主要资产为深圳新怡景商业中心(即怡景中心城)。这一消息意味着深圳第一宗外资并购商业资产交易诞生了,这也是近三年来深圳出现的首次零售物业整售。
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  • “巨无霸”卓悦中心开业

One Avenue卓悦中心由卓越集团、金地集团、大百汇集团共同打造,总体量达28.6万m²。以其地理和体量的优势将金融中心、商业中心连成一片,真正的大CBD商圈得以确立。
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  • COCO Park高端化调整

2019年,星河将原君尚百货作为南区纳入福田星河COCO Park整体经营,北区继续升级,升级后商业管理面积将由7.6万m²增加到12万m²。场景和品牌都实现了升级,引入了如LADY M、阿拉比卡咖啡等国际优质品牌。
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  • PAFC Mall招商接近尾声

PAFC Mall在招商品牌上一贯严苛要求,不急于快速用同质化品牌填充,随着高水准重磅品牌的进驻,项目成为名副其实的深圳的城市中央客厅。
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03、社区商业价值日益凸显
存量改造走向台前
岁宝百货与盒马科技签订战略协议,涉及11家岁宝百货超市的升级改造,借助岁宝百货的优质位置,为盒马鲜生快速规模化渗入社区创造了条件,11月30日,全国首家盒马里在深圳莲塘开业。九方荟作为独具特色的立体生态社区商业,融合了自然,建筑,艺术,创造了宛如逛公园一般的轻松商业。深圳本土老牌百货天虹首次试水社区生活中心,以服务深入社区邻里,以空间场景实现价值提升。
  • 岁宝超市改造成盒马鲜生

在陆续孵化了盒马鲜生、盒马菜市、盒马F2、盒马小站、盒马mini以及盒马Pick'ngo六大业态后。盒马第七业态“盒马里岁宝”(以下简称“盒马里”)社区体验式Mall首店,于11月30日在深圳莲塘开业,建面达到4万m²。
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  • 九方与运泰合作的立体式生态商业

中航九方运泰建业合作的首个轻资产项目,并首次使用 “九方荟”—九方旗下全新子品牌,由九方运营管理,打造成独具特色的2万㎡立体式生态商业空间,定位“都市新生活中心”。
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  • 生活大管家-休闲便利品质生活中心

7月18日,仅1.8万m²的松瑞天虹正式开业,区别于其他天虹,在业态,体验,空间都实现了创新,定位“休闲便利的品质生活中心”;并致力以定制化的服务成为街坊邻里的生活大管家。
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04、夜经济持续发展
项目都在探索适合自己的夜经济模式
梅林生活中心和益田假日里等社区商业尝试24小时不打烊经营,夜经济成为商业的新体验模式,拉动消费;通常以餐饮作为夜间消费主力业态。
  • 传统百货的夜经济探索

传统零售面临线上电商零售冲击,纷纷转变经营思路迎战,除开正常折扣促销,预售购物卡提前锁定,还会举办特色主题活动吸引转化,例如连续多年“68小时不打烊”活动,通过抓住夜间消费的噱头吸引大批消费者。
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  • 社区商业尝试不打烊经营

首家尝试24小时不打烊的社区商业-梅林生活中心,涵盖多品类餐饮和娱乐休闲业态,甚至还有马术训练。以全业态餐饮Mall的概念,囊括各种特色餐饮,实现一站式满足消费者24小时对美食的追求。
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  • 24小时O2O潮圣地

考虑不同的业态和需求,实施不同业态分时阶段运营,部分24小时运营,西西弗首家书店+咖啡+文化沙龙概念店营业至凌晨2点。60%商户延长营业时间、20%商户提前营业。以全新模式和24小时的全天候运营引领体验式商业夜经济新高度。
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05、大面积超级首店成为人流发动机

2019年开业的Beeplus超级烘焙工坊,奈雪梦工厂,使海岸城商圈的客流集聚力进一步增强。作为深圳老牌网红店聚集区,海岸城商圈贡献了鲍师傅、喜茶、奈雪之茶等深圳首店,在2019年仍然历久弥新,见证新的网红首店崛起。

华南首家奈尔宝落地宝安海雅缤纷城,与壹方城一道进一步夯实宝安商业“双子星”的市场地位。

华为全球旗舰店在万象天地开业,vivo Lab在海上世界开业,作为中国科创中心,深圳不但汇集了全国尖端的研发力量,更在逐渐成为科技企业旗舰店落地的首选,这些企业正以更亲切的姿态连接消费者和品牌,推动深圳向着具有全球影响力的科技创新中心发展。

  • Beeplus超级烘焙工坊

2019年4月正式营业,堪称“全球最大的烘焙工坊之一”,面积近3000平方米。跨界联合烘焙、咖啡、酒水,潮玩周边,文创零售的创新集合店,以面向未来生活方式打造全新的智慧零售消费场景。开业以来,门店单日客流突破2万人次。
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  • 奈雪梦工厂

1000㎡旗舰店。汇集烘焙、茶饮、酒水、零售产品等多条产品线,开业3天业绩近百万。在功能上,分成烘焙、牛排、零售、酒吧、茶饮、咖啡、娃娃机等15个板块,华丽梦幻的风格,首次亮相的奈雪女孩IP,为消费者提供多维度的新鲜感,实现品牌力的提升。
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  • 华南首家奈尔宝

建筑面积8500㎡,实用面积达4400㎡,成为海雅缤纷城一大亮点,极大提升项目整体的辐射范围和吸引力。

包括有藏书2万的图书区,职业体验馆,宴会中心,亲子餐厅;仿佛童话世界般的空间场景设置吸引了众多消费者,客流如潮。2019年单店目标销售额1亿元。

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  • 华为全球旗舰店

2019年9月28日,在深圳万象天地正式开业。是华为在全球的首家直营店,总建面1300㎡。顾客可以零距离探索华为最新、最全的产品、体验最快速的5G连接,华为全球旗舰店将会成为华为与用户之间新的连接中心。
机构:深圳 2020年将有120万m²商业开业 大体量项目集中于南山区
  • Vivo全球首家概念店-Vivo Lab

vivo全球第一家概念店在深圳开业,赛博朋克风的外形,像一艘蓄势待发的宇宙飞船,传递vivo品牌升级迈入新阶段的愿景。场景打破了传统零售的边界,填充更具触感的音乐、影像和游戏等体验,打造沉浸式视听玩乐互动体验的目的地。
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三、2020深圳商业展望

01、市中心区域超大型城市更新项目陆续呈现

市中心区域超大型城市更新项目陆续呈现,将为中心区域带来更大规模增量,项目旧改将成为城市更新主要形式之一,旧改项目主要分布在原关内。
机构:深圳 2020年将有120万m²商业开业 大体量项目集中于南山区
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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心
2020年后将保留城中村文化传承,变“拆”为“治”,目前旧改以综合物业为主,无纯商业改造。
02、5条地铁线开通在即
有效提商业发展能级
5条地铁线开通在即,有效提升光明、平湖等城市周边区域的人气以及商业发展能级。

在2020年有5条线路开通,分别是2号线三期、4号线三期、6号线一期和二期、8号线一期、10号线,将有效提升中心区与周边区域的联系,提升周边区域的商业价值。对城市周边交通不便的区域有较大的商业价值提升作用,其中盐田、光明、平湖为首次通地铁,区域间因交通导致的发展差距有望逐步缩短。

03、大体量项目入市
深圳多商业中心形态加强
商业中心持续增强,同时外溢趋势明显,原关外区域商业价值逐步提升,商业副中心逐渐走向成熟,未来深圳多商业中心形态加强。南山区西丽和后海会有大体量项目入市,待入市的商业体量第一,共有42.2万m²,将进一步提升南山的商业能级。
机构:深圳 2020年将有120万m²商业开业 大体量项目集中于南山区
数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心
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数据来源:RET睿意德中国商业地产研究中心
在2020年预计将会有120万m²商业开业,这个数字与2019年基本持平;最大体量的项目集中于南山区,南山的商业能级有望进一步提升;宝能环球汇有望填补大学城附近大体量商业的空白现状。
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