北上广深，谁是2019年大宗物业交易之王？

1月7日，来自第一太平戴维斯的报告数据显示，深圳2019年的大宗物业交易成交总额及单宗金额，均逆市创下历史高峰。

2019年，随着大湾区规划纲要以及先行示范区等利好政策出台，深圳大宗交易市场迎来历史高峰，年总成交金额且超50亿单宗成交宗数为历年之最。

同时，在2019年深圳的大宗物业交易市场上，外资机构开始走到舞台中央。

第一太平戴维斯认为，此前深圳较于北上的投资市场仍有一定的差距，尤其对于外资机构投资者而言，深圳的投资回报率较低，但物业具有较高的溢价空间。而随着今年领展大手笔收购中心城，为更多投资机构特别是外资机构进入深圳市场拉开序幕，深圳市场的成长性逐渐得到机构客户的认可。

从数据说起。

总交易规模方面，从2017-2019年一线城市北上广深的大宗物业交易趋势上看，

上海依旧是大宗物业交易最成熟的一线城市，尽管近三年在成交宗数以及成交金额均有所下降，但整体的成交情况特别是成交宗数，依旧为四个一线城市最多。

北京和广州的大宗物业交易情况近三年均较为稳定，北京2019年的大宗交易总金额超过上海。

根据报告，深圳2019年录得大宗物业交易共16宗，数量上不及北京上海，但总成交金额已达到北京上海一半规模，约411.3亿元。

值得关注的是，在单宗交易规模上，从2017年到2019年，北上广深四个城市都呈现出上升趋势。仅看前两年的大宗物业交易平均单宗规模，北京从2018年的16.5亿元上升至20.7亿元，上海从15.9亿元上升至16.4亿元，广州从7亿元翻倍升至14亿元，深圳也从2018年的14.7亿元的单宗交易规模上升至25.7亿元。

2019年深圳大宗物业交易平均的单宗交易规模达到了25.7亿元，也是近三年来首次超过北上广，位列四大一线城市首位，其他三个城市的2019年大宗物业交易平均单宗交易规模分别为北京20.7亿元，上海16.4亿元，广州14.3亿元。

第一太平戴维斯认为，单宗交易规模在2019年的的攀升，更能反映出投资机构、买家对于深圳市场的认可。

深圳方面，从2017年至2019年的三年时间内，深圳大宗物业成交的单宗成交金额增加，2019年也成为了深圳大宗物业交易最活跃的一年。其中，2019年2月份香港领展信托收购中心城，为目前深圳最大宗的购物中心收购，也是深圳第一宗外资并购商业资产的交易，领展方面也在2015年、2017年陆续并购了北上广商业物业后，于2019年通过此次交易正式进入第四个一线城市深圳。

2019深圳大宗物业交易成交的区域分布方面，在报告所统计的16宗大宗物业交易中，有一半成交区域为南山，成交总货值达到250亿元。其余区域分布情况依次为罗湖4宗，龙岗2宗，福田、宝安各1宗成交。

2019年深圳大宗交易的买家背景构成上， 内资基金/机构投资者、外资基金/机构投资者、自用买家、开发商分别成交7宗、1宗、7宗及1宗。按成交金额划分，上述四者的占比分别为65%、16%、18%及1%。

这是外资在深圳的大宗交易首次成交金额占比超15%。第一太平戴维斯认为，2019年领展收购深圳中心城，对深圳的大宗交易市场有着很重要的意义，相当于打开外资市场看深圳市场的一扇门。

2019年深圳大宗交易的物业类型方面， 写字楼仍为自用客户以及境内外投资者在的主流投资类型，数量为10宗，商业成交3宗，公寓产品受到730政策的影响，2018-2019年的公寓大宗交易较2017年减少，2019年仅成交1宗大宗交易，其他成交包括产业园、物流园等，2019年大宗交易成交为总，据第一太平戴维斯报告，其他物业的成交主要为实业用家作自用用途。

进入2020年，第一太平戴维斯预计，随着深圳市场可选择投资标的增加及深圳产业持续发展，内资机构/投资者及险资将持续成为深圳主流投资者。在粤港澳大湾区规划和建设深圳社会主义先进示范区等一系列利好政策的背景下，诸多投资者对深圳市场中长期发展前景持乐观态度，市场和项目问询量及实地考察量料将持续上升，大宗买卖将持续增加，买家背景多元化将更为明显。

预期有更多北方及港资企业关注大湾区市场，未来将陆续布局深圳。

写字楼市场方面，2020年将是风险与机会并存的一年，深圳市场整体供应量会大幅增加，以致空置率上升，租金预期将持续承压。写字楼市场开发商整售回款意愿强烈，未来对于价格期望趋于理性调整，核心地段新建写字楼仍为主流投资标的。

同时，去年年底公寓限售政策放开，第一太平戴维斯，预计2020年公寓投资市场将逐步回温。