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贷款利率大变革对房贷影响有多大?

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影响千家万户的贷款新政落地!昨日,央行发布《(2019)第30号公告》,自2020年3月1日起,存量浮动利率贷款的定价基准均将转换为LPR,不仅涉及普通贷款产品,更是影响近28万亿房贷(注:据央行统计,截至2019年二季度末,个人住房贷款余额27.96万亿元,包含已处于最后一个重新定价周期的浮动利率贷款)!

央行相关负责人表示,此次利率“换锚”将于2020年3月1日开始启动,原则上应于2020年8月31日前完成。其中,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。

明年3月起存量房贷重新定价

事实上,自今年8月17日人民银行首次公布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制后,新增贷款转向以LPR定价执行。关键在于存量浮动利率贷款要如何“换锚”?特别是个人住房贷款利率如何转向LPR定价?

昨日,央行终于给出了明确规定,一方面,自2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。

另一方面,央行要求,对于2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款),金融机构将于2020年3月1日起,与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值)。存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。

简单来说,就是明年起不允许新增浮动利率贷款合同;此前的存量动利率贷款合同,将于明年3月1日至8月31日期间全部转换为以LPR定价的合同,已处于最后一个重新定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。

存量房贷在2020年利率水平保持不变

重新定价、重签合同已成定局。那么关键问题是如何从贷款基准利率转换为LPR定价?

从央行发布的公告来看,对于商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重新定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。

值得注意的是,央行规定,为贯彻落实房地产市场调控要求,此次存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。之后,自第一个重新定价日起,在每个利率重新定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。

举个例子,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。

如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重新定价周期仍为1年,重新定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。

在此后的第一个重新定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重新定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。

这也意味着,同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响,银行和客户可合理分散办理。目前,大多数存量商业性个人住房贷款的重新定价周期为1年且重新定价日为每年1月1日。

分析

利率下行通道下LPR定价更划算

值得注意的是,借款人可与银行协商确定将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。

到底要怎么选呢?从短期来看,由于央行规定,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变,也就是说,房贷利率短期内不会因为定价基准切换而下降。

而从长期来看,必须考虑LPR报价是否可能会下行。目前LPR的报价周期是每月的20日更新一次。对住房贷款借款人来说,如果与银行协商将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成,那贷款利率就与LPR的报价息息相关。在中原地产首席分析师张大伟看来,短期来看,该项政策有利于存量贷款的购房者,因为2020年LPR进一步降低是趋势。同策咨询研究中心总监张宏伟表示,从长周期看,未来三到五年内,整个市场将进入降息通道。

宏观:降低实体经济融资成本

此次存量贷款利率“换锚”,不仅涉及商业个人住房贷款,更是涉及企业贷款、个人消费贷款等众多贷款品种,将由借贷双方按市场化原则协商确定具体转换条款,包括参考LPR的期限品种、加点数值、重新定价周期、重新定价日等,或转为固定利率。

“利在长远”,粤开证券首席固收研究员钟林楠也向南都记者表示,尽管短期来看,银行和借款人博弈,最终加点幅度可能会使转换后的存量贷款利率与此前相差不大,对当前的实体融资成本不会构成大的影响;但改革后,所有的贷款利率都将受到LPR利率的牵引,货币市场利率和政策利率对贷款利率的影响提升,央行货币政策传导的效果会明显好转。

更重要的是,此举将有利于降低企业的融资成本。中国民生银行首席研究员温彬表示,自今年8月份推出LPR新机制以来,1年期LPR利率已累计下降16个bp,以LPR为定价基准的新增信贷利率稳步下移,企业综合融资成本呈现下降态势。

中国银行研究院研究员范若滢也表示,本次存量贷款定价基准的转换,是进一步降低实体经济融资成本的内在要求。当前,降低实体经济融资成本依然任重道远。预计未来LPR对贷款定价的引导作用将明显增强,货币政策传导有望进一步畅通。

不过,“这将给商业银行带来更大的经营压力和挑战”,范若滢指出,一方面,在储蓄率趋于下行、存款竞争日益激烈的背景下,由于我国存量贷款规模大,截至2019年11月末,金融机构各项贷款余额高达151.97万亿元,定价基准转换后将给商业银行带来较大息差管理和资产负债管理压力。

范若滢进一步指出,这对商业银行风险定价、内部定价能力提出了更高的要求。从公告要求来看,最终贷款利率要通过银行与客户协商的方式来确定,需要银行综合考虑客户本身的信用资质、放款银行的资金成本、风险成本和市场供求等多种因素。

快问快答

1、哪些房贷会受影响?

2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款,不包括公积金个人住房贷款。

2、什么时候开始转换?

转换工作自2020年3月1日开始,原则上应于2020年8月31日前完成。

3、怎么重新定价?

此前你的房贷执行“央行基准利率×(1+浮动比例)”,现在将转换为“LPR基础利率+基点”的计算公式,其中,基点和以前的浮动比例一样,一经确定就不再更改。但在2020年,转换前后利率保持不变,此后每年根据重新定价时的最新LPR报价+基点,确定当年的房贷利率。

4、可以不转为LPR定价基准吗?

可以,但是你只有一次选择权。如果你认为未来利率会下行,转换为LPR定价更划算。反之,若你看好利率上行,则选择固定利率。

5、要尽快去转吗?

根据你的个人时间与银行办理速度合理安排即可。同一笔商业性个人住房贷款,在2020年3-8月之间任意时点转换,均根据2019年12月LPR和原执行的利率水平确定加点数值,加点数值不受转换时点的影响。

采写:南都记者 田姣 吴梦姗

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