深圳取消商务公寓“只租不售”，市场将出现反弹？

深圳商务公寓“只租不售”的政策执行不到一年半时间后，取消了。

12月12日，深圳市住房和建设局确认，深圳已取消去年出台的商务公寓“只租不售”限制，并且从11月起已经开始执行。

同日，住建局发文强调，取消商务公寓“只租不售”，不意味放松调控，深圳仍然严格执行2016年以来的限购、限贷、限售、限价等政策。

前一天下午，一份《关于调整普通住房标准及商务公寓政策的报告》在深圳地产圈流传，里面提到，“2019年10月31日，如桂市长主持的房地产稳增长专题会议原则同意取消商务公寓‘只租不售’规定”， 大家还对此将信将疑。

2018年7月31日，深圳市规土委发布号称“史上最严”的限售政策，禁止企业买房、个人购买新房3年限售、商务公寓5年限售、抑制离婚炒房。

并且，各类新供应用地（含招拍挂、城市更新、征地返还用地等）上建设的商务公寓一律只租不售，且不得改变用途。

当时，深圳市房地产研究中心主任王锋解读，近五年，深圳成交再转手的商务公寓占总成交规模的70%左右；近一年半，企业购买一手商务公寓占总成交规模的16.9%，个人和企业炒作商务公寓比较明显。

商务公寓限售政策的出台一是有利于抑制投机；二是确保产业用地供给，发挥商务公寓基本配套作用；且增加租赁供应，促进企业和个人持有商务公寓出租经营。

如今，商务公寓取消“只租不售”，住建局给出的原因是该政策抑制了部分城市更新项目的活跃度，长期看不利于增加商品房供给，短期看不利于可售商务公寓销量。

住建局表示，取消商务公寓“只租不售”是增加商品房供应、稳定供求关系的重要举措，也是加强供给侧改革、稳定商品房价格的重要手段，有利于实现稳地价、稳房价、稳预期目标，促进深圳房地产市场平稳健康发展。

据合一城市更新集团第三季度研报统计，2019年第三季度改商类项目中不含商务公寓的占比高达65%。但受限于部分地区出现商办类剩余情况，或许是出于对项目出租率或自持考量，仍有35%的项目含了商务公寓，但同时也大大增加了企业负担。

深圳中原董事总经理郑叔伦也认为，从目前的情况来看，不少项目城市更新中配建了商务公寓，如果开发商旧改中商务公寓只能自持，无法出售，也无法给到返迁居民，将大大增加城市更新的难度。

另一方面，商务公寓限制后，可售的居住属性房源减少，不利于解决供需不平衡的问题。只租不售商务公寓拍地也不乐观，去年推出的商务公寓用地还是人才安居集团拿下，企业参与热情不高，企业不参与政策的实际意义也就不大。

“深圳中心区旧改难度越来越高，取消限制将让部分停滞的城市更新项目更加容易推进。”郑叔伦说。

易居研究院智库中心研究总监严跃进则表示，此次政策松绑，其一个隐含的内容在于，通过租赁的方式来消化商务公寓，或不是一个非常好的方法。

深圳中原研究中心统计数据显示，2018年商务公寓供应量为133.51万平方米，同比下降0.36%，为近四年来供应量的首次下跌。今年上半年，商务公寓成交49.63万平方米，同比下滑3.3%。

商务公寓取消“只租不售”后，据住建局监测市场反应，开发企业反映正面，但因该政策是相对长效的政策，对短期商品房销售虽然利好但影响有限。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉提供了一组数据：2018年，商务公寓达到深圳新建商品住房供应销售的32%，2019年上半年达到41%。

他认为，商务公寓已经成为深圳房地产销售的一个重要组成部分，也是深圳年轻人应对高房价、解决“上车难”问题的重要渠道。

因此，“（新政策的）影响还是挺大的，这次松绑以后，开发商会大量进入市场，供应会明显增加，销售也会出现明显的反弹。”

李宇嘉还指出，深圳城市更新里面，“工改”项目很多，如果能够改成商务公寓并且允许销售，那么开发商的积极性会明显增加，这会对深圳整个城市更新的提速产生比较大的帮助，开发商参与深圳土拍的积极性也会加强。

罗宇也认为，对于村改、工改商等涉及改商类型项目，公寓可售将释放红利，提高项目估值，有助于项目前期融资，项目推进或将提速。同时业界亦关注公寓回迁是否也将同步获得放开解禁，以盘活现状容积率较高的旧改项目可以通过公寓回迁平衡利益。

不过，无论是郑叔伦还是李宇嘉、王锋，都一致认为深圳的调控政策没有放松。

“之前规定只租不售，是因为商务公寓炒作得比较厉害。去年731以来新拿地的商务公寓项目很少，即使其入市也需要3年左右周期。因此，这一政策对当前楼市影响是很小的。”王锋指出，这一政策对深圳楼市的影响微乎其微，实际是政府对规划建设政策的调整，对房地产供应结构的一种供给侧调整，不能误读为深圳楼市调控放松。