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深圳豪宅税新政实施半月:热点区域无房可卖

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豪宅税新政实施半个多月,深圳二手房市场表现如何?

(原标题:年末再探二手房市场|深圳豪宅税新政实施半月:热点区域无房可卖 业主强硬不降价)

今年以来,深圳楼市在出色的“小阳春”表现后,还没来得及淡静,又迎来示范区、前海扩容、豪宅税调整等一波接一波重磅利好,也使深圳楼市在4个一线城市里走出了独立行情。

《每日经济新闻》记者近日在深圳二手房市场走访时发现,本月11日深圳豪宅税新政实施后,二手房市场反应迅速,成交量增涨明显。但新政实施半个多月后,深圳热点区域几乎无房可卖。

但与此同时,市场深处有置业者焦虑,即便接受现实不还价,仍没能买到房子;有业主暗暗揣摩,怎样以合理的理由、较低的违约成本,撕毁已签的合约,攻防战随时上演;有西部中介开始挑选着客户,推送市场新出的仅有的房源。

深圳南山区某大型社区 图片来源:每经记者 甄素静摄

“搞不定二手,我打算买新房了”

整整一夜,在动员业主出价、签字的间隙,成阳(化名)来来回回,在业主家的楼梯间抽掉了半包烟。他在业主家坐着,价格一点不能还就算了,他还眼看着好几波人来看房。

动之以情晓之以理,从天南扯到海北,甚至跟业主的老婆都硬攀上了半个老乡关系,凌晨12点过,业主仍丝毫未见动容,没有答应跟他签合同。毕竟,在利益面前,新认的半个老乡,不足以让业主轻易放手。

“业主想反价,但又惜售,不肯再出价,也不知道出多少合适。”成阳很是无奈,干耗着无济于事,于是他给带看的中介使了个眼色:今天暂告一段落,走!

缓步走出业主单元楼,他们撞见了隔壁中介店的同行,正带着另一波客户在楼下等着跟业主谈价。成阳和带看的中介情绪瞬间都低到了极点,他们知道,这房子大概率买不到了,这单佣金也没有了。

成阳同业主拒绝他一样,拒绝了中介提出的再约其他业主的请求,并作出最后的决定:“搞不定二手,我打算买新房了。”他转头将一夜都紧紧捏在手里的一式三份购房合同还给了中介。

那天打车回家的路上,成阳一直不解,碧海湾发生了什么?豪宅税新政真的能激活如此大的市场交易?那天,他回到家,已是凌晨1点。

这是豪宅税调整后深圳西部市场发生的二手房市场案例。

“虚高”的错觉

与成阳被迫转战新房不同,杨瑞(化名)几个月前的匆忙成交,再回看时却使他既惊又喜。

起初预算有限,买不到心仪的学区房,在市场初热时被迫选择了并不太喜欢的独栋小区,宿舍式住宅、没有阳台、老破小区、公共交通不便……再次提起时,他仍旧不满意地这样评价自己被迫入手的房子。

图片来源:受访者提供

但即便这样他十分看不上的户型,目前的价格涨幅也远超他预期,并再次刷新了他对深圳房产的认知。他再次打开链家时,发现小区房源基本已经售空,挂牌量仅为两套,且同户型的挂牌价,比他不久前关注时一下猛涨了50万元,远远超过了几个月前的成交价。

“市场确实火热,但实际上并不是外界看到的那样虚高,以杨瑞的购入小区为例,仍有部分低价房源,但大部分房源没有上架,所以外网看到的仅是已经签了委托协议的,报价比较高的房源。”深圳某中介员工刘青(化名)向《每日经济新闻》记者介绍称。

图片来源:受访中介提供的内网挂牌信息

“起初业主对中介不信任,不会跟中介签委托书,但只有有委托书的房子才能上架,有一些业主他不想签委托书等,就只有我们内部能看。但那套挂的绝对虚高了,同户型差价在130万元左右,高挂牌价也会影响到其它业主心态。”

“店里每天都有成交,示范区、豪宅线等利好频出后,最近市场供不应求,这边现在有很多业主看到市场这么好,反价得特别厉害,也有很多不想卖的。”

对于市场未来预期,刘青也相当乐观。“现在各种利好政策惠深还有豪宅线上调,成交特别火,之前市场价的房子基本上都卖掉了,之后有些业主涨了一二十万的,基本上也可以卖掉。刚需可能年前都没有捡笋盘的机会了。”

美联物业全国研究中心总监何倩茹向《每日经济新闻》记者分析认为:“对于深圳来讲,第四季度利好消息频出,因此房价虽有波动,但涨幅仍在预期范围内。政府也不愿意看到房价波动太大,未来房价涨幅若脱离预期,估计政府还将有后续办法来应对。”

“成交向罗湖龙岗转移”

8月份以来,特别是豪宅税调整后,二手交易成本下降,市场迎来新的成交高峰。南山、宝安房源被持续消化,目前热点区域基本上处于无盘可卖状态。同时,市场热度也在向远郊和曾不太被关注的罗湖和龙岗区域转移,轮动效应明显且迅速。

据深圳贝壳研究院监测,豪宅税调整后,全市二手房成交量上涨,其中中大户型受税费减免最为明显,中高价位成交扩大,3房户型成交占比最高。

数据来源:深圳贝壳研究院

成交方面,龙岗、大鹏、罗湖成交保持上涨,南山、宝安、龙华成交占比小幅减少。深圳贝壳研究院分析认为,一方面,新政后业主心理预期调高,尤其是南山、宝安对政策较为敏感、调价活跃的业主,部分业主涨价甚至超过减税,令一些比较诚意入市的置业者转而投向其他区域;同时,热点区域优质房源迅速消化,也促使置业者购买其他区域;而龙岗、罗湖低价房源较多的优势凸显,刚需置业者受政策刺激,入市意愿更强,置业需求得到有效释放。

均价方面,新政实施两周来,政策逐渐被消化,全市二手房均价回调,刚需重新主导市场。中高价位物业成交占比减少,刚需重新主导市场,均价回调至政策前水平。据深圳贝壳研究院数据,300万元以内物业占比变化不大,300万~500万元物业成市场主流,占比43.6%。主要是龙岗、罗湖低总价物业较多,成交占比扩大,推动均价结构性调整。

2019年11月前3周深圳二手房成交总价分布 数据来源:深圳贝壳研究院

此外,新政后,低价位成交占比缩减,中高价位成交占比扩大。据贝壳数据,300万元以内房源成交占比下降13.1个百分点,主要是政策前仅龙岗、光明、坪山、大鹏普宅标准在300万元以内,减税后置业者能够承担更高价的房子;600万~800万元房源成交占比扩大5.4个百分点,主要是一些看房周期较长,但之前由于交易成本较高比较犹豫的置业者,在减税政策刺激下纷纷入市。

而对于近期频出的利好政策是否会将深圳房价推向新高度,一位不愿具名业内人士分析称,没有一个城市能在经济基本面持续承压的前提下房价持续走高。

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