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直击深圳年末土拍盛宴:国家队进场90分钟,127亿扫货完毕

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年关将至,深圳拼了。结果……

网易房产讯    年关将至,深圳拼了,还想带着开发商们也拼了,最好大家一起all in。

毕竟在今年6月份,“深圳2019年史诗级土拍”一度受全国关注。彼时,深圳迎来了一场针对五宗住宅用地的拍卖争夺战,也是近20年来,深圳土地招拍挂市场最大数量的一次宅地供应。最终,五宗地块全都以最高限价成交,总成交额达到223.57亿元。

时间过去不到半年,今日(11月20日)下午,深圳楼市再次刷新了自己创下的土拍记录,一次性推出六块宅地,总建筑面积约77万平米,挂牌总价为131.67亿元,最高限制地价总价190.89亿元。

尽管此次出让的6宗土地都对建成后的最高平均售价作出限制,最贵的龙华地块最高也只能卖71400元/㎡,并且,在户型结构也多严格执行“9070政策”,坪山坑梓地块更是要求了“单套住宅户型建筑面积全部低于90平米”,

但据统计,今日下午的拍地现场,仍有大约15家房企到达现场参与竞拍,其中仍包括了有建发、中海、华发、龙光、金地、招商、平安、天健等大型房企,但场面与6月份拍地无法相提并论。

最终,“国家队队员”中海、五矿、电建、招商华润、深圳人才安居集团,共六家房企笑到最后,招商华润以及中海地产更是在拿地后第一时间发出了庆祝海报——

今日的六块住宅用地除了深圳安居集团以底价4.89亿元拿下大鹏地块、坪山坑梓宅地无人竞拍流拍外,其他四块宅地全部未达最高限制价格成交,历时90分钟结束全部“战斗”,土拍总成交额达到127.51亿元。

根据深圳土地房产交易中心的公开信息,除去今日的六宗宅地,在今年剩下不到40天的时间里,深圳还将陆续挂牌出让28宗土地。

【一、土拍结果一览】

根据深圳市土地房产交易中心刚刚发出的成交公示上看,今日下午五宗成交地块,溢价率的最高的为光明新湖的A650-0376宗地,溢价率为27.54%,龙华民治地块溢价率为23.07%,坪山马峦地块 溢价率为21.79%,其他地块均为底价成交。

(来源:深圳市土地房产交易中心)

【二、专家观点分享】

① 郑叔伦:

开发商获利空间大大压缩 房企拿地热度大减

针对今日土拍结果,深圳中原董事总经理郑叔伦表示,此次土拍虽然土地数量增加,但参与的企业与6.24土拍相比大大減少,最热的龙华用地也仅有九家开发商参与,而6.24最多的有19家,多数都在12家以上,可见此次土拍热度大减。同时,本次土拍都限出售价格,光明限价4.7万,龙华地块紧靠金茂府限价7.1万,开发商获利空间大大压缩。

而从拍卖结果看,此次都没有到最高限价,最热的龙华地块也距最高限价近9亿,两块地底价成交,一块流拍,其他三块溢价率也不高,最高的光明溢价率也不足三成,都无竞拍人才房面积。从10月以来全国市场看,房企拿地热情显著下滑,流拍率增加,虽然深圳市场目前表现较好,但开发商对于拿地普遍都更为谨慎、更为理性。

② 朱罗纪:

深圳在控制地王,也在对人才下大力气

自媒体“朱罗纪”曾发表文章表示,深圳此次一口气出让多宗土地,一方面,是此次地块的出让方式,显示出深圳官方意欲控制地王的态度。比如在光明新中心区的地块,限价到4.725万/平米,目前光明在售的项目都比这个价格要高。也就是说,想要出现“面粉贵过面包”,那是再无可能了。

另一方面,是大幅增加了人才住房比重,显示深圳在落地“二次房改”(6:4)的意图。

“朱罗纪”指出,此次出让的这些地块的地段都非常好,拥有良好的交通条件或者交通规划,比如龙华地块在4号线上塘站附近,光明地块就在明年开通的6号线光明科学公园站。拿出这样较好的地段,来大幅增加人才住房的比重,明显在说明:深圳在对人才下大力气。

③ 宋丁:

拉动GDP意图十分明显 

限价不会影响深圳房价走势

深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁此前也曾表示,今日的六宗地出让是有助于缓解深圳住宅用地紧张的,同时也是拉动城市GDP的方法。

“GDP中有一部分是财政税收,一部分是土地出让金。6月底推出5块地,收了200多亿土拍费,对上半年GDP形成强有力的支撑。下半年再次推出7块地,除了解决不断扩张的住房需求,另一方面也为深圳下半年GDP增长提供来自土地出让方面的保证。用土地出让拉动GDP的这个意图已经非常明显了,没必要回避。

实际上,早在上半年深圳出让5宗地时候,宋丁便曾发文表示:“这对深圳也只是杯水车薪。深圳供需矛盾长期存在,5宗地依旧解不了渴!我倒希望开发商多举牌,尤其是竞配人才住房的时候。这对深圳引进人才是一个福音,尤其是现在这种特殊的时期,科技、人才的重要性不言而喻。”

而关于限入市售价,宋丁认为,“这并不会影响整个深圳房价的走势,该涨还是会涨,我认为这个政策是阶段性的表现。比如龙华7万多的限价,在大格局上限制不了深圳房价的走势。龙华的房价限制,人们不会因为这样就不买金茂府。”

宋丁所指的金茂府,是与今日出让的龙华A816-0068宗地一路之隔的龙华金茂府项目。据记者了解,该项目已本月20日取得现售许可证,均价约10.3万/㎡,最贵的一套顶层复式单价约14.42万/㎡,总价7337万,项目为纯住宅现楼,项目或在月底入市。

并且在20日晚间,龙华金茂府也公示出了项目诚意登记方案,正式启动入市模式:11月21日起开始认筹、认筹金100万。

网易记者留意到,根据之前市场对龙华金茂府的项目品质所做出的均价13万/㎡-15万/㎡的预估,目前实际取证价格远低于市场预期。加上从区域供应来看,龙华区的新房供应一直“缺货”,网易记者了解到,龙华金茂府近段时间依旧获得了不少深圳“壕”们的关注,此前项目尽管设立了300万验资的看房门槛,但平均每天仍有超100人预约看房。

【延伸阅读】

深圳为何一口气拿出“土地家底”?

11月5日,深圳召开产业用地全球推介计划新闻发布会,宣布将一次性集中推出30平方公里产业用地,可供应产业用地共35块,其中深圳市域范围内可供应产业用地约25平方公里,深汕合作区可供应产业用地约5平方公里。

30平方公里的产业用地意味着什么?深圳总面积才1996.85平方公里,而总面积是深圳三倍的上海,整个“十三五”的新增产业用地,也就是25-30平方公里。这一次深圳拿出来的地,有人形容是把“家底”都拿出来了。

在惊叹深圳“大手笔”“下了大决心”的同时,不少人更加关心深圳这么做背后的深意,会给城市产业经济带来什么新局面,又将如何影响周边城市乃至国内外城市的招商引资。再者,这些整备出来的土地会“卖给谁”,能招来什么商,如何防止圈地盖楼不发展产业?带着这一系列的问题,翻开深圳土地这本账,能看到深圳对于未来产业布局的思考、深圳官方的决心、经济全球化的大势所趋。

至于为什么要拿出家底来布局产业,这里面有城市的焦虑,亦有转型的探索。近几年,由于土地成本、厂房租金、原材料价格、人力薪酬等因素的上涨,导致深圳不少企业的“外迁潮”,也是深圳绕不开的话题——如何留住制造业。2018年,华为将生产和研发部门搬到了东莞松山湖;2015年,比亚迪将新能源产业挪至汕尾;富士康等大型企业把生产线迁至内地等,制造业出走的预警反复被提及。

日前,前三季度的经济数据出炉,深圳三大产业结构由上年同期的0.1:40.2:59.7调整为今年前三季度的0.1:39.3:60.6,第二产业显示增速放缓。这一切的信号都在指向,深圳如今面临重大抉择:是留住制造业,还是按市场规律发展“腾笼换鸟”,抑或是加大招商引资的力度。

从结果上来看,深圳官方选择的是“都做”,先把能做的都做了,然后再把发展交还给市场。所谓“能做的事情”,包括优化营商环境、落实减税降费、协调融资贷款、出台住房政策,以及这次的整备土地招商。

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