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【深度】中国“超高层”模式退烧

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记者|傅林林

中国的超高层建筑已经再难现往日的辉煌。

近期,规划高度曾达到636米的武汉绿地中心因为拖欠工程款而停工,这家以热衷建造超高层的企业早年在全国走马圈地,通过捆绑地方政府争相追逐的摩天大楼,从而获得其他土地收益,但现在,这样的扩张策略迎来了严峻的考验。

而更为重要的是,这也让超高层这一建筑形态以及背后的运作方式再度引起广泛的讨论。

在中国,建立超高层曾经成为各个城市竞相追逐的目标,在大量的二三线城市,摩天大楼拔地而起,而随之带来的空置率问题,超长的周期,大量的资金投入使得摩天大楼在中国开始面临尴尬的境地。

另一方面,地方政府也已经转变了发展思路,转而将重点放在文旅、特色小镇等新兴的产业上,而开发商们也应声而动,纷纷成立文旅集团,投入重金打造相关业务,并通过新的业务获取土地,而当年如火如荼的超高层也难再获得政府和开发商的青睐了。

“中华第一楼”停工

近日,网上流传出一则中建三局集团有限公司(下称“中建三局”)向绿地控股集团有限公司(下称“绿地集团”)发出的“工程联系函”,函件称武汉绿地中心因欠付巨额工程进度款,已经全面停工。

此次联系函的题目为“关于项目因业主欠付工程款停工相关事宜”。具体内容为:因业主欠付我司巨额工程进度款,已造成我司资金无法正常周转,被迫即日起对项目实行全面停工,待业主解决工程款支付事宜后即进行复工。总包将提前通知各分包单位复工日期,如对各分包单位造成不便,敬请谅解。

同时,联系函被抄送给上海市建设工程监理咨询有限公司武汉绿地中心监理项目部、总包商务合约部、计划部以及各分包单位。

根据每日经济新闻的记者走访发现,现场仍有吊机在工作,但其他方面则鲜有施工迹象。项目方面的多位工人或者保安人员表示,现在一个单位在收尾,其他都停了。

武汉绿地中心项目位于武昌滨江商务区,于2011年动工。这是绿地在全国的第11个超高层项目,建成后总高度将达636米,将超过中国第一高楼上海中心大厦。

而这一超高层项目一直以来都命运多舛,据中国经营报报道,早在2017年1月14日,武汉绿地中心就被责令停工。同年7月,武汉市城管委再次下发督办函,要求暂停项目建设,按照航行评估结果要求对施工塔吊等相关设施进行整改,务必使其高度不得超过500米。

11月13日,绿地集团发布该工程的最新进展,武汉绿地中心地下室6层已投入使用;1楼办公大堂和46楼大堂、武汉绿地中心党群活动服务中心、武汉城市规划展厅已投入使用;4楼-62楼办公区段硬装基本完成;65楼-85楼正在进行装修施工;86楼-99楼正在进行主体结构外框施工。2020年底,大楼办公区段交付;2021年6月,大楼酒店区段交付。

大楼外立面幕墙及灯具安装施工已达82层(净高395米),预计明年年中可完工。大屋面99层(净高467米)钢结构封顶,楼顶停机坪施工正在快速推进中。

绿地集团在2004年开始尝试超高层,除了武汉,绿地还在南京、郑州、大连、长春、西安、济南、南昌等地布局了超高层项目,截至2017年底,绿地有49栋超高层项目,包括200米以上45栋,400米以上8栋,基本上做到了“凡有二线城市,皆有绿地高层”。

然而超高层项目的周期长,投入的资金量大,这对开发商的现金流考验非常大。

而绿地在这方面有着自身的优势,有业内人士向界面新闻表示:“前期开发成本最小化、政府支持最大化成就了绿地项目的高效益。绿地建造超高层建筑将保留核心物业,并将其余物业出售,形成资金来源;另外绿地集团通过将部分持有物业抵押再融资,保证现金流来源。”

另外,为了便于融资,绿地还打造了庞大的金融体系,包含了金融牌照、产业基金、并购基金、探索资产证券化、基金管理等形式多样的大宗资产定制和变现方式、第三方资产管理业务、并设立了绿地金融作为金控平台。

竞速超高层

通过超高层拿地能够行得通还是因为政府对“超高层”概念的青睐。

绿地集团董事长张玉良就曾公开表示:“绿地集团做的是当地政府想做的,而当地企业又做不了,或者不容易做的事情,我们是最懂政府的开发商。”

而前中国房地产研究会人居委员会副主任开彦早年在山东德州发现,当地的管理者们开始焦虑,其他城市都在建城市综合体,德州也准备建十几个城市综合体。

“德州怎么会需要这么多个城市综合体呢?”开彦曾反问当地官员。他同样认为,很多城市并不适合建设超高层建筑,既不节能,也会引发新的城市问题。

在21世纪的前十多年中,中国掀起了一场建设超高层的“军备竞赛”,各地也不断刷新城市的天际线。

突破300米的大连国际贸易中心大厦、北京国贸三期;突破400米的有上海金茂大厦、上海环球金融中心;突破600米的有“上海中心”、广州新电视塔、深圳平安金融中心、武汉绿地中心等。

而地方政府在政策上也给予超高层支持。

2010年,合肥市房产、规划、国土、监察四部门联合发文,为推进节约集约用地试点市建设,鼓励建设超高层建筑,即单体建筑超过100米的建筑,100米及以上楼层的建筑面积可作为奖励,不视为违背原有规划设计条件规定。

南宁为了打造企业总部基地,鼓励企业建设超高层楼宇,制定《南宁人民政府关于促进超高层建设的意见》,鼓励兴建超过200米以上的建筑。

戴德梁行中国区研究部主管魏东向界面新闻表示:“从不同来源的《世界十大高楼排行榜》中看到,全球前十大高楼中将近有一半都来自中国,究其原因,对于政府而言,超高层的兴建不仅可以节约更多的土地资源,而且可以作为城市名片来提高城市影响力,促进城市招商,也是城市发展的重要标志。但超高层同样也会带来楼宇安全隐患、空气污染等问题。对于开发商而言,随着土地价格的不断上涨,开发商往往以很高的溢价率拿到地块,所以开发商更倾向于通过增加楼宇的高度来获得更多的出租面积从而赢得更高的租金收入,最终确保更高的投资回报率。”

另外,开发商通过建设超高层能够拿到价格相对较低的土地,也是开发商热衷建超高层的原因之一。

张玉良曾对外表示:“绿地有些项目的土地成本较低,因为有地方政府的鼓励政策”。

二三线城市的摩天大楼需要更长的周期去消化,造成了较高的空置,像西安这样的城市,目前建成与在建的超高层项目超过了30个,而武汉市场人士向界面新闻表示:“为了建设新一线,国家中心城市,武汉未来300到400米的超高层还有一批。”

根据戴德梁行数据显示,截止2019年三季度,中国写字楼总建筑面积已高达5800万平方米,平均空置率为20%,部分二线城市如长沙、重庆、苏州、天津、无锡和厦门等空置率已高达30%以上,直至2022年,中国仍将有4200万平方米以上的写字楼供应投放市场。

魏东表示:“在空置率较高的城市,超高层项目将面临着建成后较重销售或出租压力,一旦发生招商困难引发财政紧缩、前期开发项目时申请的大额贷款无法偿还等现象,投资风险将会愈发加大。虽然这些城市的高空置率未必都是由超高层建筑造成的,但不可否认的是,超高层建筑的总体体量巨大,动辄几十万平米的项目投放市场需要更长时间的消化周期,如开发商的资金实力难以支撑长期持有,则大多数开发商会选择将项目散售,而一旦项目散售则项目品质将会在短期内迅速下降。”

退烧与转型

供应量巨大的超高层也让地方政府对这一建筑形态进行了限制。

除了武汉绿地中心遭遇限高外,南京江北绿地金融中心和河西金茂项目也传出限高消息,而去年安徽第一高楼588米的宝能超高层也因为环保问题宣布停建了。苏州规划729米的中南中心也处于停工状态,中南建设之后以4.41亿元向公司控股股东中南控股集团有限公司转让苏州中南中心项目的苏州中南中心投资建设有限公司100%股权。

“超高层概念已经不火了,随便建栋楼都能是超高层,现在流行‘smart building’”,世邦魏理仕一位研究人员向界面新闻表示。

而随着房地产政策与市场的变化,地方对产业发展的思路也发生了变化。

在“租售并举”的政策下,近两年,各地的长租公寓纷纷崛起,而在“美好生活”的背景下,文旅产业、特色小镇又成了各地政府发展的重点领域。不过在长租公寓领域频频暴雷之后,文旅成为地方政府与开发商的关注重点。

在政策和资本的推动下,全国文旅建设也掀起了一股热潮。

2018年年初政府工作报告把出境旅游增长作为民生改善的巨大成就,释放鼓励消费积极信号,部署推进厕所革命、创建全域旅游示范区、降低国有重点景区门票价格等重点工作,国家、地方文化和旅游部门机构改革顺利推进,多部门联合推动旅游业发展的格局已经形成。

根据文化和旅游部数据中心的最新数据显示,2018年,国内旅游人数55.39亿人次,同比增长10.8%。我国国内旅游人数呈连年上涨趋势,国内旅游需求增大。2018年旅游总收入5.97万亿元,同比增长10.5%;2018年国内旅游收入为5.13万亿元,年均复合增长率14.38%。2018年全年全国旅游业对GDP的综合贡献为9.94万亿元,占GDP总量的11.04%。

在地方,今年5月,湖北省副省长陈安丽在湖北省文化和旅游重大项目现场推进会上指出,要把加快项目建设作为重要抓手,促进文化和旅游融合发展,形成上下联动、齐抓共管的工作格局,迅速掀起文化旅游项目建设热潮。

政策的支持也吸引了大量民间资本的进入,2018山西省旅游发展大会期间,全省共签约35个旅游项目,总金额达1090.93亿元,2018年仅11月,全国多个省市陆续签约文旅项目,包括特色小镇、主题公园、田园综合体、营地、康养等多种业态,数量高达24起,总签约金额超5700亿。

地方政府已经从当年对超高层的执着转变为文旅产业的培养。

而作为开发商也嗅到了其中的机遇,除了华侨城等以文旅著称的企业,包括融创,恒大,碧桂园等龙头房企也纷纷布局文旅产业,将13个项目卖给融创的万达也没有放弃文旅产业,而是转变思路建设红色旅游,在兰州、延安、广州、甘肃、大连以及潮州沈阳和天津,以文旅项目为主,计划投入1600亿之多。

不过,文旅依旧是投资量大,建设和运营周期长的产业,开发商在获取政策支持,拿地卖楼之后,能否将自身的产业打造起来,目前看还没有真正的标杆,至少叫板迪士尼的企业都没有超过它。

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