全国住宅销售面积同比增加，市场热点向重点城市回流

戴德梁行发布的2019年三季度全国住宅市场报告显示：

前三季度全国住宅新房销售面积较上年同期增加1.1%，成交规模总体趋稳；

全国住宅竣工面积自2017年持续下降，而销售面积连年创新高，缺口放大提示交付风险；

24城成交量在全国总量中的占比由上年15.6%升至17.2%，市场热点向重点城市回流；

第三季度24城住宅新房均价环比增长1.15%，重点城市价格走势趋向平稳。

全国住宅销售面积同比增加1.1%，成交规模总体趋稳

前三季度全国住宅销售面积同比增加1.1%，整个上半年全国住宅交易量同比下降，但在第三季度成交量则有所回升。前三季度住宅交易规模整体平稳，从一季度较上年同期减少0.6%，到上半年同比减少1%，再到截止三季度末同比增加1.1%，三个季度节点上住宅成交量基本与上年同期处于同一水平，各月交易量均同比小幅波动，稳市场的调控目标成果显著。而近期部分城市对前期楼市政策进行微调，在成交热度逐渐褪去之时，顺势削弱行政干预手段，意在令市场逐渐回归自我调节，保持房地产市场健康平稳。

图1：全国住宅销售面积走势变化

伴随成交回归一二线，全国住宅均价有望再度上探

2019年前三季度，全国住宅新房成交均价继续上探至9,316元/平方米，较上年同期上涨9.1%，较前六个月涨幅回落0.4个百分点，涨势略有放缓。

中美贸易摩擦不断，全球经济不稳定性因素增加，国内经济也告别过去高速增长而进入平缓增长期，房地产作为当前稳定经济发展的压舱石的作用不言而喻。保持房地产市场稳定，不仅要平衡供需结构更要稳定预期，避免价格的大幅波动。从年初至今，全国住宅价格同比涨幅基本维持在9%左右且呈现回落的趋势，在房住不炒的政策影响下，住宅价格涨势以及市场预期逐渐回归理性。伴随三四线城市住宅市场热度的褪去，市场追逐的热点将回归一二线城市，高单价房源占比或将有所上升，全国均价也将受其影响带动，但整体价格涨幅仍将保持平稳。

图2：全国住宅销售均价走势变化

交付缺口进一步放大，后市或将面临延期交付的风险

过去三年，全国住宅销售面积连年创新高，而另一方面自2017年以来住宅竣工面积却逐年下降，2019年前三季度全国33,048万平方米的住宅竣工面积，同比减少8.5%，交付缺口进一步放大。结合整体商品住宅市场持续上行态势的难以为继，以及房企所面临的资金压力，预计未来在局部市场将面临一定的交付风险。

图3：全国住宅竣工面积及销售面积历年走势变化

成交量占比逐渐回升，市场热点向重点城市回流

自2015年起，全国住宅成交量逐年走高。2015、2016年一、二线重点城市新房成交量占全国新房成交总量的比例约为22.5%，而随着重点城市楼市过热，调控政策纷纷出台，成交热度向非热点城市传递，再加上棚户区资金的助力，三四线城市楼市于2017年被逐渐点燃，受此影响24个重点城市成交占比于2017、2018年下降至15%左右。

2019年前三季度，重点城市成交量占比显著增长并攀升至17%。在当前的政策环境下，前期棚改透支大量新增需求的三四线城市成交总量将进一步收缩；重点城市依托产业及人口聚集仍将持续产生刚性及改善型需求，相对较低的风险也令房企重点布局向一二线城市回撤。预计年末，重点城市成交量在全国成交总量中的占比或将进一步上升。

图4：24个重点城市历年新房成交量占全国总成交量比例走势

重点城市三季度价格环比涨幅放缓，总体走势趋于平稳

经历多轮调控后，进入2019年重点城市价格波动相对平稳，各季度环比涨幅均控制在5%以下。第三季度，24城成交均价环比二季度上涨1.15%，其中一线、发达二线及普通二线城市新房均价环比二季度分别上涨4.3%、1.1%和1.4%，涨幅分别变化0.1、-3.3和-1.8个百分点，价格涨幅放缓。

图5：各级城市成交均价季度走势对比

中国楼市经历过去几年的快速上升亦累计了一定的风险，而当前宏观经济下行趋势明显且仍面临不明朗的局面，因此保持房地产市场平稳是当前阶段经济发展的重要诉求，“房住不炒”亦不会动摇。戴德梁行研究院副院长、华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端表示：过去两年，三四线城市成交火热，货币化安置下的棚改去库存加上各大房企大举进驻为三四线楼市带来一片繁荣。但由于前期透支大量新增需求，三四线楼市成交总量已然开始收缩，预计后市还将延续需求缩减的趋势；而重点城市依托产业及人口聚集仍将有望持续产生刚性及改善型需求，相对稳固的支撑及较低的风险也令房企重点布局向一二线城市回撤。

戴德梁行大中华区业务营运董事总经理蒋尚礼预测，在国内经济下行的巨大压力下，房地产仍是支撑经济稳定的关键之一，当前新房成交规模已整体趋稳，但考虑到未来三四线市场需求的收缩和风险，预计明年全国住宅的整体成交规模或出现缩减，而价格也将出现分化。在维护市场稳定的“一城一策”的政策护航下，整体市场价格下探的空间有限，然不排除同时间出现局部市场的显著调整。