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深圳老海砂房困局何解 律师建议及时申请危险房屋鉴定

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(原标题:“老海砂房”困局何解?律师建议业主可及时申请危险房屋鉴定)

30年前未出台相关建筑标准,海砂中氯离子超标将严重腐蚀钢筋

多年腐蚀后安全隐患大,发生不安全事故业主需担责

律师建议业主可及时申请危险房屋鉴定,并按照相关政策申请拆除重建

日前,深圳市二院门急诊改扩建项目被爆最近进展,深圳市急救中心、血液中心搬迁工作稳步推进,置换出的空间将用于深圳市二院门急诊改扩建。在好消息的背后,也让人们再一次不得不正视同深圳市二院门急诊一样,建于上世纪80年代,如今仍在特区“服役”的“海砂房”。依据深圳市卫健委等部门的消息,该医院门急诊为海砂房,至今已使用34年,仍在继续使用,或将存在极大安全隐患。而更多的案例也在显示,违规使用的海砂中,超标的氯离子将严重腐蚀建筑中的钢筋,严重者或导致倒塌。

楼板开裂、墙体裂缝,这些“上了年纪“的海砂房如今质量如何?会对周边居民的生活产生怎样的安全隐患?一旦发生意外,业主方将承担怎样的责任?5月1日,深圳实施《深圳市房屋安全管理办法》,文件提出,房屋所有权人、历史遗留违法建筑当事人(管理人)或者公有房屋管理单位是房屋安全责任人;经鉴定属危险房屋的,鉴定机构应当根据房屋实际状况在鉴定报告中依据四类分级,明确提出处理意见。这四类处理意见中,属局部或者整栋危险且无修缮价值,需立即拆除的房屋,房屋安全责任人及使用人应当停止使用,立即迁出。

案例

用了34年的门急诊楼为“海砂房”

深圳第二人民医院业务量逐年攀升,2017年实际开放床位1838张,年门急诊量突破224万人次,年出院病人近7万人次,年手术量超过4万台次,CD型病例比例维持在88%以上,三四级手术比例达40%以上,危重抢救病例数同比升高6.6%,住院死亡病例数下降8.57%。

但另一方面,深圳第二人民医院占地面积仅为3.7万㎡,建筑面积13.6万㎡,在目前深圳市市属综合性医院中占地面积及建筑面积均最小。更重要的是,该医院如此狭小的空间在建设时,采用的是“海砂”建房,楼体中过量的氯离子在过去34年使用时间内,一直在腐蚀着建筑中的钢筋,且目前仍“不得不继续使用”,存在着极大的安全隐患。

为此,今年两会期间,市人大代表郑学定建议,医院家属区四栋楼房和银华大厦纳入黄木岗旧城改造方案,通过置换把空间用地给予医院。另外,推动急救中心、血液中心尽快搬迁。急救中心、血液中心和信息中心的三中心用地由于各方面原因还没有开工建设,从动工到搬迁需要五六年时间,只有搬迁以后,将现有办公楼交给医院装修改造用于现门急诊楼的腾挪,才能进行现在门急诊的改扩建。

福田区区政府介绍,棚户区改造以公共利益为目的,着力完善城市功能,消除安全隐患,改善人居环境,在满足公共服务配套设施要求的基础上,其住宅部分除用于搬迁安置住房外,应当用作人才住房和保障性住房。而深圳市第二人民医院家属区四栋楼房及银华大厦若通过纳入棚户区改造的方式,并不能为医院带来相关产业空间,建议通过土地整备方式入库,由区城市更新及土地整备局对医院范围内相关用地进行土地整备,以便达到扩展医院空间用地。

据深圳市卫健委等部门的消息,深圳市急救血液信息中心大楼项目目前已完成选址,签订土地使用权出让合同,项目建设推进中。急救中心、血液中心搬迁,届时搬迁后可用于二院的门急诊改扩建。换句话说,随着深圳市急救血液信息中心大楼建设的推进,深圳市二院门急诊改扩建工程又往前推进了一大步,这幢为全市范围内超过220万人次的市民就医提供保障的“海砂房”,将在34年后,很快迎来全面消除安全隐患的时刻。

隐患

30年前未出台相关建筑标准 氯离子超标将严重腐蚀钢筋

二院的“海砂”困局可解,但对于深圳其他建于上世纪80年代,采用未经净化处理“氯离子”的“海砂”建设的“老房子”而言,“全面消除安全隐患”,在今天看来仍需多方合力。

按照建设部2004年9月发布《关于严格建筑用海砂管理的意见》中规定,海砂必须经过净化处理,满足要求后方可用于配制混凝土。对钢筋混凝土,海砂中氯离子含量不应大于0.06%。若必须使用海砂时,则应经淡水冲洗,其氯离子含量不得大于0.02%。如果建筑用海砂不符合国家的强制标准,超标的氯离子含量将严重腐蚀建筑中的钢筋,造成重大的安全隐患。

但对于深圳上世纪80年代兴建的建筑而言,彼时并未出台相关“淡化海砂”的规章制度,建筑材料标准对氯离子含量也没有限制标准,直接使用海砂拌制混凝土和砂浆建造成为了不少建筑共同的“命运”。

2018年1月22日,鹿丹村棚改项目入伙仪式举行。如今配套齐全、环境宜人的高楼大厦在此前二十多年间,快速“衰老”成为了一个墙面斑驳,楼板开裂的“破败危房”,有些外露的钢筋用手轻轻一折就断。据官方通报,鹿丹村在当年建筑施工时使用了海砂,其释放的氯离子含量超标,腐蚀钢筋,导致墙面和主体结构出现问题。

观点:

“老海砂房”多年腐蚀后安全隐患大

建筑时间久,建设标准低,意味着这些建设于上世纪80年代的“海砂房”,在过往30余年中,一直遭受着“海砂”的侵害,这也让很多深圳人谈“海砂房”色变,“危房”,成为了很多人最先想到的词。

建纬(深圳)律师事务所主任、中国政法大学房地产研究中心执行主任贺倩明表示,深圳市早年修建的海砂房大多直接使用海砂拌制混凝土和砂浆建造,“这种未经淡化处理的海砂建房容易出现氯离子腐蚀钢筋、降低工程耐久性的情况,特定建筑是否属于危险房屋,需要根据房屋现状,由房屋安全鉴定机构根据住建部于2016年发布的《危险房屋鉴定标准》(JGJ 125-2016)来检测认定”。

贺倩明说,考虑到深圳市的海砂房大多建造时间较久远,房屋钢筋可能长期受到腐蚀,建造已久的海砂房存在房屋安全质量问题的可能性较高,因此,海砂房亟需按照《城市危险房屋管理规定(2004修正)》等相关规定,进行排查、鉴定并采取相应措施。

换言之,海砂房虽并不能直接跟危房划等号,但经过其超标的氯离子日积月累地腐蚀后,房屋钢筋可能长期受到腐蚀,建造已久的海砂房存在房屋安全质量问题的可能性较高。

风险

“海砂房”不安全事故,业主或需担责

对于买了“海砂房”或是租住在“海砂房”内的业主或租客而言,需要面对的影响不仅仅局限在房屋很可能存在的安全质量问题,如遇开裂、掉落等不安全事故影响到周边居民人身安全的,业主、租客很可能还将承担责任。

贺倩明介绍,《侵权责任法》第八十五条规定,由建筑物的所有人、管理人或使用人对建筑物脱落、坠落造成的损害承担过错推定的侵权责任。换言之,所有人、管理人或使用人须主动证明自己对建筑物的脱落、坠落没有过错,否则即需对损害承担赔偿责任。“原因在于,建筑物的所有权人、使用人或管理人对房屋负有管理维护的义务与责任。因此,海砂房开裂、掉落致人损害,不仅业主可能承担责任,而且承租人等使用人以及物业管理公司等管理人都可能按过错承担责任”。此外,按照《城市危险房屋管理规定(2004修正)》第二十二条的规定,发现建筑物险情不检查或建筑物损坏不修理的房屋所有人还可能进一步承担民事或行政责任。

5月1日,《深圳市房屋安全管理办法》实施,明确房屋所有权人、历史遗留违法建筑当事人(管理人)或者公有房屋管理单位是房屋安全责任人,并明确房屋如存在结构安全隐患的,房屋安全责任人承担消除危险的责任,危险房屋在治理、解危前,不得用于出租或者生产经营活动。

“海砂房”倒塌,业主房屋所有权灭失

对于已经购买的业主而言,无论购房时花了多少钱,一旦因海砂房等房屋质量问题而导致房屋破损或倒塌,自己将面对的还有对房屋所有权的失去。

贺倩明介绍,按照我国《物权法》的基本理论,海砂房破损仅造成房屋市场价值减损,并不致业主的所有权灭失;但海砂房倒塌则会导致业主对房屋的所有权灭失,“若海砂房的所有权已经灭失,那么财产损失在所难免”。

支招:

事先避免财产损失:城市更新或棚户区改造

无论是不安全事故带来的民事纠纷还是房屋倒塌面对的所有权灭失,对于已经购买了“海砂房”的业主而言,如何才能“避坑”潜在的法律风险和财产损失?

“相较于事后止损,业主可以考虑事先避免财产损失,甚至实现财产增值”,贺倩明说,如成片旧海砂房存在重大安全隐患或经鉴定属于危险房屋并符合其他条件的,可按规划实施城市更新进行拆除重建或开展棚户区改造,“建议海砂房存在安全隐患的业主及时申请危险房屋鉴定,并按照相关政策申请拆除重建,避免发生海砂房墙体脱落甚至倒塌,置自己、置他人于危险境地的情况”。

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