三季度深圳甲级写字楼新增供应攀升，净吸纳量由负转正

日前，第一太平戴维斯发布第三季度深圳房地产市场研究报告。报告显示，三季度深圳甲级写字楼市场共有九个新增项目入市， 季内新增供应量共计约69.1万平方米，是2018年同期的3.1倍，亦是本年度内首次迎来新增供应的季度。截至2019年第三季度，全市甲级写字楼市场总存量环比上升11.4%至676.9万平方米。

第三季度，全市净吸纳量由上季度的负吸纳增长至正吸纳27.5万平方米。其中，基于城市中心西移发展利好及 营商环境的逐渐优化，南山区吸引了 许多TMT类和金融类企业入驻，本季 度南山区净吸纳量显著提高，环比增 加310%至13.3万平方米，与区域新 增供应体量相当。 同期，福田区子市场亦表现亮眼，净吸纳量由负转正，达9.9万平方米，绝对值增量为各区之首。

第一太平戴维斯指出，2019全年过百万的新增供应或使全市供过于求的现象延续，其所产生的涟漪效应预计将使全市空置率小幅推高。事实上正是如此。由于新增供应于季内集中入市，2019年第三季度深圳写字楼整体市场空置率达到22.4%，同比去年增加4.8个百分点，环比上季度增加4.3个百分点，整体呈现小幅攀升的趋势。

租金方面，第三季度深圳全市平均租金降至208.3元/㎡·月，同比去年下跌10.2％，环比上季度下跌5.2％。第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇透露，部分深圳业主采取“减租”、“延长免租期”等优惠性推租策略以吸引企业租赁。其中，福田、南山及罗湖的业主对租金的期望值较低，推出的优惠幅度较大。业主间的租赁竞争加大，租金水平和总租用成本料将小幅下跌。未来，深圳甲级写字楼市场以价换量的租赁策略调整或将延续。

此外，第一太平戴维斯首次发布大湾区甲级写字楼指数。数据显示，截至2019年6月，大湾区甲级写字楼租金指数环比微跌0.9%，同比增长2.4%，至172。同期，大湾区甲级写字楼价格指数环比微跌0.4%，同比下调0.5%至216。

截至2019年6月，大湾区甲级写字楼市场（未含澳门）总存量达2,591万平方米，其中香港、深圳和广州依次位于首列，存量分别达801万、608万和506万平方米，占大湾区总存量的30.9%、23.5%和19.5%。其它城市与港深广差距较大，排行第四位的东莞市场存量仅约为广州存量的三分之一。

香港的租金写字楼租用总成本长期领先大湾区其它城市，约为人民币每平方米每月879.8元，远高于内地九市。排行第二名的深圳为244.8元，广州写字楼租用总成本与深圳的水平相近，约为人民币每平方米每月210.8元。

截至2019年6月，大湾区中心城市香港、广州、深圳空置率均处于相对低位，分别达3.1%，4.1%和18.1%，广州已接近香港同期水平。而佛山、珠海等城市供过于求的情况明显，空置率于高位盘旋，分别为39.0%和37.3%，两市投资市场暂时呈高风险性信号。

甲级写字楼市场供过于求的现状将为企业租户带来更强的议价能力及更大的谈判空间。第一太平戴维斯预测，未来半年，广州和东莞市场租金表现初显下降趋势且预计将短期内延续，但广州下降幅度料将有限。而深圳、珠海、佛山市场租金表现正趋向下降末期，但其复苏时间受当地经济、政策等因素影响而有所差异，预计深圳受政策红利推动，短期内触及租金谷值并将有所反弹，投资机遇逐渐浮现。

第一太平戴维斯认为，大湾区目前城市之间的租用总成本差异最大接近16倍，未来随着大湾区规划下的经济一体化发展趋势，在高铁、高速公路和城际轨道支撑下形成“一小时交通圈”，新城市分工体系逐渐形成，各城之间资源配置优化，预计城市间租金差异有望缩小，并促进建立更高质的第三产业结构，对于租金水平处于相对弱势的内地九市，将是重要发展契机。