一勺言 | 史上最大宗的压力测试来了

一

如果我们把中国地产行业当成一间正在IPO的超大型房企，它会产生很多角色扮演人。

国际配售者：外资养老基金与国内机构买家；

公开配售者：中国老百姓；

绿鞋机制触发人：住建部

重大风险人：中国银行业；

控股股东：政府；

主要股东：地产TOP50强；

独立第三方物业估值师：地铁公司，学校校长，商场老板与医院院长；

基石投资人：预售制。

这八大角色扮演里，谁的杠杆能力最大呢？

当然是基石投资人。

二

每个时代，都有一个加速按钮。火种，加速了漫长的农耕时代。蒸汽与电力，驱动了工业化。

期房预售制，这个从港岛渡海而来的“先进制度”，让98房改后的住房市场，被摁下加速按钮。

「期房成就了中国房地产。」

它创造大量地产富豪的同时，更让亿万家庭，加杠杆参与到一场史无前例的地产黄金时代。

时代耀眼，但终将落幕。

在争议中运行二十多年的期房销售出现交付危机，爆雷烂尾，银行坏账，过度投资，经济地产化——这不是预售制度的外部性第一次出现，但议论现房销售的声量从未如此高亢。

预售制是中国楼市盛宴的基石。但是，万一这块基石突然松动了呢？

三

松动之后，画面一定十分「感人」。

因此，在预售真正退出之前，我们十分有必要进行一次次实战版的压力测试，防止体系性危机的出现。

三年前，深圳龙华，中国金茂联合电建地产参与了一次普通的拿地，就像三十年前亚马逊河畔的一只蝴蝶不经意地挥动了翅膀。

蝴蝶永远无法预知那场美国德州的龙卷风，由自己引起。

金茂也无法预知，三年后的今天，会因为那次拿地，中国楼市意外收获了一个十分难得的机会，全行业实景围观首次现房销售的社会实验。

一切缘起于出让合同里一行小字：

「本地块，须现房销售。」

历史的大拐弯都在不经意处突然出现。通过具备如下条件，这个特殊的金茂府完美达标了试验资格。

1，金额够大，地价83亿元；

2，深圳第一个商品房现房销售地块；

3，自拿地已逾三年，即将入市；

4，深圳楼市，高位运行，限购条件依然严格。

这个案例的发生地龙华，并非深圳最传统意义上的金贵之地——这个外部背景，让这场现房试验的压力测试显得更加真实：

「它不是剧场内的表演作品，它为验证自己的能力最大边界而来。」

四

三年后的今天，这次社会性试验到了谜底启动揭晓的时刻。金茂正式为它命名：龙华金茂府。

一出生，便在深圳业界制造出巨大的话题感。相比期房，人们会更挑剔地对待它，因为第一次有了具体的攻击靶点。它高调的名人圈层营销策略，也让它活跃在深圳舌尖之上：龙华金茂府的出场，不寻常，很硬气。

我提供三个观察角度，有三个不同的标签：

在金茂序列里，现房精装版的龙华金茂府可能是最特殊的一个，它肩负的产品使命与财务测算，备受瞩目。

在同行序列里，龙华金茂府是一个难度极高的操盘案例。这只“可能鲜美但绝对凶猛”的大闸蟹，友商们虽然不敢亲自上阵，但绝不会错过围观金茂拆解的全过程。

在行业序列里，这个案例是一个「危险的开始」，一旦它通过压力测试，主管部门会更有动力推动一个预售制缓慢退出时间表的出炉——这会给整个行业带来何种深远影响，值得闭门讨论。

五

压力测试的主要看点在哪里？

看点来自难点。

第一个难点，是产品的容错率。

过去期房销售的本质，是为客户「造梦」。沙盘，精装，样板间，都是开发商的道具。

如今，现房销售，道具不灵光了。「所见即所得」的的交付方式，让开发商必须注重每个细枝末节。从室内装修到社区环境，从踢脚线的位置到雨水篦子的通畅度。

任何瑕疵，都会在销售端直接产生化学反应，产品的容错率大大降低。

第二个难点，是产品趋势的预判。

期房从拿地到开盘，周期可以压缩到6个月。开盘后，一旦市场去化不佳，开发商有较多的余地，临时调整策略，精装改毛坯，毛坯加精装，外墙石漆改石材。

现房销售，腾挪余地大幅度减少，倒逼开发商对产品端的趋势把握，要更加用心到位，精准预判，否则，你的产品，一出生就输在起跑线上。

第三个难点，是财务成本的平衡。

三年下来，资金成本是巨大挑战。未来，玩得起现房销售的开发商，将大幅度减少，竞赛的机会留给有准备的玩家。

这场游戏的核心秩序分成两步：第一步，剩者为王；第二步，胜者为王。

六

龙华金茂府，做足了准备。

上周末，前往深圳实地踩盘，谈几个印象深刻的细节。

第一个，当全行业都在追求社区高绿化量的时候，台湾籍设计大师程绍正韬，对龙华金茂府的社区设计，提出了一些新观点。

他认为南方的高端住宅社区最大的问题，往往是绿化植物过于厚重浓密。从而带来大量蚊虫和枯枝，影响居住环境。

在龙华金茂府，他提出对景观层次做减法，让灌木与乔木间有通风、有阳光、有植物的香味，形成自然舒服的环境。

于是，看点出现了：减法能否赢过加法？

第二个，7万平米的干挂陶板。

干挂石材，一直是豪宅标配。干挂石材之外，杭州出现了全铝板外墙，同样惊艳。

但是，更惊艳的第三个选择出现在龙华金茂府案例：100%干挂陶板外立面。

更轻，更贵，更安全，更通透，接近7万平米的铺设面积，足够破了深圳豪宅外立面的成本纪录。

第三个，清一色大户型。

现房销售，中小户型，控制总价、快速去化、回笼资金，本应该成为开发商最正确的选择。

但是龙华金茂府却推出相反策略，清一色大户型，最小户型也在155平米，多达665套，产品总价基本上1700万起，顶层复式户型，总价甚至过亿——我们表示，非常欣赏金茂对压力测试逆天增加难度的做法。

这是市场自杀，还是产品IP的超级自信？

三年造府，这场压力测试，即将读秒。

我们不知道最终的得分结果如何，祝它好运。

但是，从结论共享的角度看，所有表面的数字成绩属于龙华金茂府，而所有背后的学术成本，要由全行业一起分摊。