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连年亏损中赴美上市,蛋壳公寓会是下个WeWork吗?

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在规模路上疾驰,且不时出各种状况的长租公寓,又迎来一位上市预备选手。

10月28日,蛋壳公寓正式向美国证券交易委员会(SEC)递交招股书,拟进行首次公开募股,计划将以“DNK”为交易代码登陆纽交所。这是继青客公寓后,国内第二家赴美上市的长租公寓品牌。

蛋壳公寓成立于2015年,是提供租住生活的资产管理和居住服务平台,产品形态涵盖合租公寓、整租公寓等。工商资料显示,该品牌经营主体为紫梧桐(北京)资产管理有限公司,注册资本1000万元,法定代表人为蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖。

创立之初,蛋壳公寓运营房间数仅2434间,且全部位于北京。经历四年发展,目前公司已进入北京、深圳、上海、杭州、天津、武汉、南京、广州、成都、苏州、无锡、西安、重庆13地市场,运营超40万间房间。

扩张过程中,蛋壳公寓曾获得多轮融资。2018年2月,蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资,同年6月完成7000万美元B+轮融资。近期,蛋壳公寓又完成1.9亿美元D轮投资,由华人文化产业投资基金和春华资本进行投资。

目前,蛋壳公寓创始人兼CEO高靖持股14.2%,蛋壳公寓天使投资人兼执行董事长沈博阳持股为6.3%,Internet Fund IV Pte. Ltd.持股20%,Joy Capital Entities(愉悦资本)持股15.7%。

自趁2017年政策红利兴起后,长租公寓一直处于争议漩涡。近日,继乐伽倒闭后,悦如公寓、南京君创公司、喔客公寓、杭州德寓科技、国畅公寓等多家长租公寓又被曝拖欠房东租金,资金链出现问题。

而上市无疑是行业放大镜,长租公寓的真实面貌因蛋壳和青客的IPO野心更加明晰。透过这两份招股书,这个行业给资本市场的第一印象却是“亏损”。

数据显示,近年以来,蛋壳公寓的亏损缺口连年扩大。2017年,公司净亏损2.72亿元,2018年净亏损13.69亿元;2019年前9个月净亏损25.16亿元,上年同期净亏损8.13亿元。

青客公寓同样处于此番境地。招股书显示,2017财年青客净亏损1.9亿元,2018财年净亏损4.26亿元。截至2019年6月30日9个月,青客公寓净亏损3.48亿元,而上年同期净亏损2.89亿元。

深陷盈利困境却赶赴资本市场,难免令人想到此前IPO折戟的WeWork。2019年8月,WeWork提交招股书,原计划筹资30亿美元,但由于盈利能力与高估值不匹配,继而引发投资者质疑。

克而瑞指出,WeWork在IPO上的失败,出于资本市场对其盈利能力的质疑,而这也是目前国内长租市场面临的困境,即规模达到一定程度后,实际运营产生的价值能否覆盖运营成本。

目前,长租公寓都在加紧抢占市场份额,普遍采用“二房东”运营模式。这种模式兼具“易扩展”、“高资金”的双重特性,企业在扩张过程中,若操作不规范、扩张节奏没把握好,极易引发风险。

盈利疑云未拨开,长租公寓却选择先拂去上市阻碍。业内认为,这揭示了目前国内长租品牌共有的资本困境。由于前期投入大,盈利周期长,若缺少必要的资金支持,将无法维系持续的发展需要。

此外,长租公寓接连爆雷,各类风投对于长租业务更加谨慎,从而纷纷将注意力转向IPO。对于长租公寓投资机构而言,通过IPO上市也不失为一种退出途径,能够提前收益、分散风险。

与蛋壳、青客的急切心理不同,国内长租公寓品牌自如却是另一番节奏。近日,自如CEO熊林表示,长租行业已经由创业期进入精耕期,自如暂不急于启动IPO,也没有明确时间表。

“IPO就像把自己的成果拿出来,让更多人的去评判,未来这些人要和你共享利益同时也要共担风险。因此只有自如的各项指标表现得更好、只有自如的品质与服务更好,才会去考虑IPO。”熊林称。

数据显示,目前自如已在北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉九座城市布局,旗下拥有自如友家、自如整租、业主直租、自如豪宅、自如寓等产品,服务45万业主、近300万自如客。

共享办公鼻祖WeWork上市折戟,为长租公寓行业敲响警钟。上市固然可以带来大量资金涌入,缓解资金压力,但长租公寓更需建立专业化、精细化的运营模式,开拓新的盈利增长点,否则上市也只是饮鸠止渴。

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