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新一轮人才新政背后 房地产更多依赖外地购房者

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无论是南京六合,还是天津滨海、宝坻,抑或是三亚,他们都有一个共同特性,区域市场更多依赖外地购房者,在2017年全国限购政策落地后,这些地区的房地产销售普遍低迷。

“一般到南京工作的外地人,就业地点大部分位于主城区或江北核心区域,不会选择到六合区置业。”正在南京寻觅新房的李轩(化名)说,他不会考虑在六合区买房。“那边太偏了,在南京的最北面,已经靠近苏北,而且配套也不够完善。”

他口中的六合区,隔着长江与南京主城区相望,距离南京市人民政府超过30公里。10月15日,这个南京远郊区陷入一场舆论热议中,有消息称当地不动产交易中心对外释放信号——非南京户籍名下无房者,只要拥有大专及以上学历,提供南京市居住证和学历证明,或与南京市正规劳动合同,即可在六合区开具购房证明并购房,不需要社保或个税证明。

此前,六合区对外地购房者的限定条件是,需提供近3年内在南京累计缴纳2年及以上个税证明或社保证明,不得通过补缴个人所得税或社保购买住房。

尽管当地政府相关部门一再强调,此举是为引进人才而做的程序优化,但信号中不可避免地对此前的购房条件做出调整。

与南京市六合区一同走入全国视野的还有天津滨海新区、宝坻、三亚等地,他们都是具有产业创新与人才引进需求的区域,最新的人才引进政策虽然也指向降低社保证明或个税证明年限门槛,但无论是对购房群体还是对区域的惠及面都设置了特定条件,定向、聚焦成为此轮楼市政策共同的标签。

定向引进人才

李选并非南京本地人,他老家是南京周边一个城市,以前曾在南京工作多年,如今坐标暂定北京,选择回南京购房是为结婚提前做准备。相比其他外地购房者,李选的优势在于,早于去年南京发布人才新政时,他就将户口落到南京。“我最近看房的地点基本都在江宁一带,南京楼市现在比较火的,也就江宁和江北两个区域了,南京主城区比如河西、鼓楼等价格高,供应也不多;在南京本地人看来,六合区都不算真正的南京区域。”六合区的最新消息刚刚传出,李选就第一时间获知。

虽然不算真正意义上的外地购房者,但李选对于购房区域的选择,与绝大部分外地购房者不谋而合。一位六合区本地居民告诉经济观察报,目前六合的均价在1.5-1.8万元/平方米左右,主城区新房价格已经达到3-4万元/平方米,热门区域江宁的房价也超过2万元/平方米,“除非在市区买不起房,非南京户籍才会选择来这里买房,主要来自苏北、安徽。”

诸葛找房统计数据显示,截至今年9月份,六合区的新建商品住宅可售套数为5299套,与去年同期3061套相比,库存压力较大。而今年以来,六合区的月销售量基本都保持在500套左右。

当地政府相关部门强调,限购政策不存在任何形式上的放松,此举是为引进人才而做的程序优化。

如果对应到整个南京市版图,分列北端的六合区是南京接下来发挥辐射带动作用的传导区域和战略支点之一。

在最新政府定位中,六合区将打造活力充沛的新副城、动力强劲的新引擎。按照计划,未来三年内,这个区域将围绕节能环保、高端智能装备两大主导产业,举办一批招商活动、落户一批重点项目,确保相关主导产业主营业务收入同比增长11%。

科技创新背后最核心是依靠人才这个“环”。南京市曾计划用5年时间,以区(园区)为主体,立足区域产业发展规划,引进扶持3000名高层次创业人才。在今年6月截止的2019年区级高层次创业人才引进计划申报中,六合区的申报人数达173人,同比增长61%。

朗诗绿色集团董事长田明告诉经济观察报,南京尤其是六合区有引进人才的需求,这次政策对当地招商引资、引进人才确实能起到一些实质性效应。“六合本身房地产市场很冷,那里房子都卖不动,即使适度放松,当地楼市也难有起色,更谈不上对周边区域楼市产生传导影响。”

六合是最新一轮人才新政的一个代表,根据中原地产的研究数据,9月以来,已经超过30城发布各种人才引进政策。除了南京六合之外,最近几个典型案例还聚焦在天津、三亚等地。

与六合释放信号同一天,一份《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施(试行)》“浮出水面”,从落户、教育、医疗、投融资扶持、财政收入及统计指标分配、购房等多层面对符合天津产业发展定位的来津非首都功能疏解项目进行支持。

其中最吸人眼球的一项是,对承接北京非首都功能疏解的项目,如果职工户籍暂未迁入天津,且其家庭在天津无住房,可在天津购房1套,不再提供在津社会保险或个人所得税证明。不过,所购住房需在取得不动产权证满3年后方可上市转让。

虽然这也被视作购房政策的定向调整,但如果从落地区域来观察,文件所指向的范围细化到天津滨海中关村科技园、宝坻中关村科技城;从文件限定的类别来看,无论是非天津户籍的购房者,还是落户人群,都必须针对符合天津产业发展定位,承接北京非首都功能疏解一类项目的入驻企业职工。

“这两个科技园都是平日购房者不敏感,楼市关注度不高的区域当地楼市规模较小,这些措施的出台对当地楼市影响不大,目前当地政府还是以产业引进为主。”一位天津市本地房企总经理说,政策指向区域周边整体市场还在下行。

需求拓宽

楼市调控潮于三年前涌起,主要目的在于调控量价涨幅高或投资客大于地缘性客的区域,这也是抑制楼市泡沫最直接且有效的手段。

彼时,被列入限购的区域,既包括人口基数大、需求旺盛、房价涨幅过快的省会城市或热点城市;也包括环绕核心城市的一些“卫星城”,比如环上海、北京、深圳周边的三四线城市,这类城市的外溢性投资需求表现活跃,房价增幅较快。

但这种前端控销的方式在过去两年陆续被加入人才引进等政策。根据中原地产研究中心统计的数据,截至今年10月份,全国超过150城发布了各种人才政策,与2018年同期相比上涨超过40%。

如果对比最近三年间这些人才新政的特性,2017年,人才新政主要以少数二线城市为主,很难看到一线及三四线以下城市的身影。

2018年起,北京、上海、深圳、广州开始加入“抢人”战队,这些一线城市主要在高端人才局部调整引进方面下功夫,二线城市是去年祭出人才引进措施力度最大的一类城市。此外,四线县城比如绍兴上虞、昆山、泰安新泰市等也“不甘示弱”。

进入2019年,全国多个城市加入人才引进争夺战,人才标准不断降低,很大程度已经开始变成劳动力之争,西安、南京等尝到甜头的城市向千万级别人口城市迈进。

不过,这些人才新政的具体措施上,往往只考虑通过社保、落户条件的放宽来吸引人才。由于与购房深度挂钩,这些政策一“浮出水面”,普遍就被视作房地产调控变化的表现,进而引发一波又一波热度。

相比之下,以南京六合、天津、三亚为主的这一轮人才引进措施特性更为鲜明——在范围上,主要聚焦在毗邻一二线城市、本身承载产业外溢、具有产业创新与人才引进需求的区域。

在实操层面上,虽然也指向降低社保证明或个税证明年限门槛,但无论是对购房群体还是对区域的惠及面都设置了特定条件,定向、聚焦成为此轮人才引进不约而同的选择。

结合实际情况来看,设定如此多的门槛,归根结底还是服务于人才发展环境的打造,降低人才引进成本,提升片区竞争力。

不过,无论是南京六合,还是天津滨海、宝坻,抑或是三亚,他们都有一个共同特性,区域市场更多依赖外地购房者,在2017年全国限购政策落地后,这些地区的房地产销售普遍低迷。

以三亚为例,去年4月,海南遭遇有史以来最严格的全域限购。作为有条件限购区,彼时三亚对外地购房者的要求是必须具备连续60个月社保或个税。

海南锦城房地产咨询公司董事长王路告诉经济观察报,由于本地人口基数少,具备支付能力的人口数量就更少,限购之前三亚90%左右的购房客户都来自于岛外。去年海南实行全域限购之后,三亚的楼市确实过得比较艰难,今年三亚新盘入市量很少,销售同比下跌60%-70%。“一刀切的限购对海南楼市来讲过于严格,人才引进是一个比较好的方向,毕竟能在海南置业,还是要耗费比较大代价,这样的购房者也算是一种人才,只不过这种人才与海南想要发展的产业能否互相匹配,这是另外一个问题。”王路说。

开发商的焦虑

越来越多人才新政涌现出来的同时,房地产市场正在发生微妙变化,最直观的观察窗口是整体成交呈现出放缓态势。

近日,国家统计局发布的9月70城房价指数显示,一手房方面,9月份新建商品住宅销售价格上涨城市为53个,环比减少2个城市,上涨城市数量已经连续4个月减少;二手房方面,9月份上涨城市数量为40个,与上月相比减少3个城市。

中国指数研究院的数据也指出,9月份,全国100个城市新建住宅平均价格为15051元/平方米,环比上涨0.31%,涨幅较上月收窄0.06个百分点。

市场的整体销售表现第一时间映射到各家房企的销售业绩中。据经济观察报不完全统计,在已经陆续公布前三季度销售情况的40家上市房企中,完成75%以上销售目标的仅13家,尚有21家房企目标完成率不足70%。“市场气候完全颠倒,很多开发商都在想方设法卖出房子促进销售,但购房者却热情不足,观望情绪浓厚,与以前相比简直是冰火两重天。”田明说。

一名广东房企天津区域的营销人员向经济观察报透露,目前天津市场上客户量还是有的,只不过价格敏感度很高。“我们项目周边的一个竞品项目,开发商是TOP3房企,之前80多平方米的高层均价卖到1.5万元/平方米,去化比较困难。近期他们一批110平方米的小高层产品开盘,单价降到1.05万元/平方米——1.2万元/平方米,结果开盘当天就基本清盘了。”

中介机构的压力也伴随着整体市场形势而加大。世联行最新公告显示,前三季度实现营收46.75亿元,归母净利润6578.72万元,同比下降13.11%和82.48%。其中,交易服务产生的营收28.6亿元,同比下降22.58%。世联行表示,这些经营数据下降的主要原因都是由于交易服务持续受政策、市场波动影响。

“房地产市场在转冷。当越来越多地区的楼市需要依靠降价促销时,房地产过热时期所采取的限价、限购、限贷等一系列调控政策,基本就缺乏维持的必要性了。”田明说,如果眼下的市场情况持续下去,在一些局部区域,之前加码的调控政策会逐渐淡出市场,这是一个合理也是必然的过程。

值得关注的是,中国房地产市场已经越过高速增长的阶段,哪怕调控政策真的有所放松,区域市场的活跃程度、客户长期的预期也无法因此产生实质性变化。

就像三亚,虽然官方提到,全日制大专以及以上学历的人才,在三亚实际工作满一年,且缴纳一年社保及个税的,即可在海南省购买一套房产。但王路说,短期来看,可能对楼市有一些促进;不过这两年整个海南楼市从供地、报建、预售证审批等流程都卡得相当严格,所以长期很难对楼市造成规模化影响。

“开发商的日子还是很难受。”田明在与各界接触中发现,开发商处于一个矛盾怪圈,既寄希望于政府放松调控,不过一旦政府真正放开调控,也意味着当地市场确实卖不动了。“开发商现在已经不把眼光放在限价、限购、限贷等调控上了,他们更关注的是货币政策会不会放松,融资会不会开口子。”田明说,现在真正的问题是资金紧张。“无论是开发商、地方政府,还是购房者,几个相关方手上的资金都很紧张。只要银根抽紧,金融不放水,房地产的大格局还是会向下。”

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