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下月深圳六宅地连拍 业内认为增加供应有利于稳定市场预期

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10月23日,深圳市土地房产交易中心连发两则公告,“一次性”将位于坪山(3块)、龙华、光明、大鹏新区等地的6块居住用地挂牌出让,11月22日“开拍”,打破了今年6月5宗住宅用地同时挂牌出让的深圳土拍宅地数量之最的记录。在大手笔的土拍盛宴的同时,另一项变化更为引人关注,参与此次土拍的6宗地块,在深圳当前土拍市场上常见的”单限双竞“的基础上再度加码——“限普通商品房销售均价”。

依据公告,3宗坪山宅地商品房最高均价不超38750/平方米、龙华宅地商品房最高均价71400/平方米、光明宅地商品房最高均价47250/平方米、大鹏宅地人才住房销售均价不高于20520元/平方米,最高销售单价不高于23598元/平方米。

记录:

六宗二类居住用地同日出让

居住用地,向来是土地拍卖市场上最受“热捧”的标的之一。而在土地资源紧缺的深圳,几乎每次有关居住用地的土拍都能在房地产企业中掀起不小的波澜。今年6月,深圳5宗住宅用地同时挂牌出让,挂牌起始价154.35亿元,最高限制地价223.84亿元,吸引超80家/次房企参与,缴纳保证金超过1100亿元,被业内指为“深圳近20年来数量最多、总价最高的一次宅地供应”。

此次深圳一口气推出的坪山G11340-8034、坪山G11325-8023、坪山G14313-8018、龙华A816-0068、光明A650-0376、大鹏G15401-1508,六宗二类居住用地,则再一次刷新了此前五宅地连拍的记录。

值得注意的是,比起前次被誉为“史诗级土拍”的“五地连拍”,此次“六地连拍”的“土拍大礼包”,挂牌起始价更低,六宗地总建筑面积约77.2万平米,挂牌起始总价约131.67亿元。

加码:

限普通商品房销售均价

提及限价,深圳的土地拍卖市场其实并不陌生。

2007年12月,深圳首次推出限价商品房用地,公开出让分别位于原宝安区的龙华和龙岗宝荷路南侧各一宗限价商品房用地的使用权。这两块土地上开发出的商品房户型将被限制在90平米以内,最高售价分别限定在9840元/平方米和8400元/平方米,而非深户籍人士也有机会购买。彼时深圳推出的这两宗地块,选择的是当时房价较高、涨幅较大的龙华和龙岗中心城地区。

2016年12月,深圳首次采用“双限双竞”模式拍地,分别位于深圳市龙华新区、坪山新区和大鹏新区的3宗地块吸引了包括万科、中海、招商蛇口、润投(华润)、金地、碧桂园等多家房企参与竞拍。除了龙华地块中止出让之外,大鹏地块以新增人才保障房面积8000平方米成交,坪山地块以新配建27400平米人才保障房成交。据媒体测算,大鹏地块撇除人才住房之后的楼面价是17300元/平方米,两年后售价上限是28500元/平方米。坪山地块撇除人才住房之后的楼面价是21043元/平方米,两年后售价上限是32300元/平方米。碧桂园和保利分别将两宗地块收入囊中,其中碧桂园项目已经入市。

区别于此次“双限双竞”,上次两块地同时限取得不动产权证5年内不得转让,而本次只要求3年。

依据深圳市土地房产交易中心此次发布公告内容,此次出让的6宗地项目建成后,必须严格按限定的销售均价进行销售。

焦点:

大鹏人才房限均价与单价

其中,位于坪山的G11340-8034宗地普通商品住房在3宗地中入市限价最高,最高均价为38750/平方米;另一位于坪山的G11325-8023宗地普通商品住房入市最高均价为35700/平方米;同样位于坪山G14313-8018宗地普通商品住房入市限价为3块中最低,最高均价为30450/平方米;位于龙华A816-0068宗地普通商品住房入市最高均价为71400/平方米;位于光明的A650-0376宗地普通商品住房入市最高均价为47250/平方米。

此次出让的位于大鹏新区的G15401-1508宗地与上述5宗地限价的条件有所不同,由于项目建设为可售人才住房,故而对销售均价和最高销售单价都进行了严格限定,人才住房销售均价不高于20520元/平方米,最高销售单价不高于23598元/平方米。

值得一提的是,公告显示,此次出让的坪山G14313-8018宗地项目单套住宅户型建筑面积应小于90平方米;其余宗地项目用地内可销售的住宅套内建筑面积在90平方米以下的普通住房的建筑面积和套数占比不低于可销售商品住房总建筑面积和总套数的70%。

梳理:

地价、售价基本低于当前水平

上述地块的“双限双竞”对楼市而言意味着什么?横向对比坪山、龙华、光明、大鹏四区以往的土拍成交价格和当前楼市均价则可以有一个直观的认识。

在6月深圳土拍中,龙华民治地块以楼面价66988元/平米斩获当天五地块之最。纵向来看,龙华过往也不乏高价地块的身影,2016年6月金茂与电建联合体以82.92亿元竞得一地块,楼面地价高达56781元/平方米,其上建立的金茂府项目也在前日传出了年底入市的消息。据坊间流传,该项目的单价将迈过10万大关。

而在此次土拍中,金茂府以西的龙华A816-0068宗地,商品房入市价格则在土地出让环节就被限定在了71400/平方米,对稳定市场价格所产生的作用不言而喻。

依据链家成交系统统计,9月坪山参考均价为34423元/平方米,龙华参考均价为57956元/平方米,光明参考均价为42062元/平方米,大鹏新区参考均价为33870元/平方米。

除“专注”90平米以下刚需户型的坪山G14313-8018宗地,位置十分优越的龙华A816-0068宗地以及光明地块,其余地块的限价均低于目前市场二手房交易均价。

采写:南都记者 孙雅茜

观察

增加供应有利于平衡供需 稳定价格和市场预期

中原代理深圳有限公司董事总经理郑叔伦表示,“可以看出,二次房改政策提出以来,为实现筹建170万套住房,不少于100万套安居保障型住房的目标,深圳土地出让显著增加,且方式改为多块土地集中推出。2013-2017年,每年供应的居住用地最多也不超过4块。2018年开始大量增加自持用地,今年无自持,但是开始限售价”。郑叔伦表示,深圳房地产市场一直供不应求,增加供应有利于缩小供需之间的不平衡,有利于稳定房价。同时也大量增加了人才保障用房,有助于二次房改的实现。集中推出可以让房企选择增加。

对于“双限双竞”的再度出现,郑叔伦认为更可能与近期深圳市场转热有关。“2016年限价后,后续两年深圳市场平稳,限出售单价未再出现。深圳8·18以来市场回暖,而全国整体陷入低迷。特别是今年深圳新房限价有所放松,价格较去年略有上升。加上近期多个网红盘入市在即,双竞双限有利于稳定深圳市场价格,稳定市场预期”。

知多D

双限双竞

什么是双限双竞?公告显示,“双限双竞”的办法挂牌方式出让,即:限地价、限普通商品房销售均价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。竞价过程中,竞买人最高报价未超过最高限制地价时,按价高者得的原则确定竞得人和成交价。当竞买人报价达到最高限制地价时,有意继续竞买的竞买人由竞地价转为竞无偿移交的只租不售人才住房面积,住宅总建筑面积不变,按报出无偿移交的只租不售人才住房面积最多者得的原则确定竞得人。

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