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深圳写字楼市场AB面:空置率难降租金难升 但吸纳量已由负转正

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在过去的一周,先后有包括高力国际、世邦魏理仕、第一太平戴维斯等在内的多家房屋研究中介机构,释出自己对深圳写字楼市场第三季度的“诊断报告”。在过去的这个季度里,深圳写字楼市场究竟表现如何?多家报告显示,如果从空置率、租金这两个角度来讲的话,局面难言乐观。而结合深圳经济基本盘来看,正如第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄所认为的,随着未来GDP增长以及第三产业的发展,未来深圳写字楼市场不必担心。

指 标

空置率难降,租金难升 市场已现结构化差异,甲级写字楼表现稍好

空置率继续小幅攀升

首先是整体市场空置率的继续小幅攀升。根据第一太平戴维斯的监测,在第三季度,深圳写字楼整体市场空置率已达22.4%,同比去年增加4.8个百分点,环比上季度增加4.3个百分点;世邦魏理仕监测到的数据为19.1%,环比上升提高2.5%。

同时,市场表现出结构化差异。例如甲级写字楼就情况稍好:高力国际认为,第三季度深圳甲级写字楼空置率稳定在21.1%,与其监测的二季度空置率为23%相比,空置率有小幅下降;尽管在2018年二季度,这个数字为13.6%。

这也与世邦魏理仕的判断一致。“尽管当前空置率上升在多个甲乙级项目中均有发生,但去化改善主要来自甲级写字楼,尤其是高品质项目。”世邦魏理仕指出。

高品质写字楼意味着更优质的软硬件,意味着更专业的租赁招商策略,当然也意味着更强势的市场竞争力,当然,这一切都要建立在要求租客“不差钱”的基础上。

不过,对于本轮甲级写字楼表现稍好的主因,或在于科技行业于报告期内的强势表现。高力国际指出,作为深圳甲级写字楼最为主要的需求行业之一,深圳科技行业今年1-7月的工业增加值超过9%,在第三季度,来自科技行业租户的净吸纳量占据全市三分之一。

不过,高力国际也认为,目前甲级写字楼空置率企稳只是暂时,第四季度随着计划新增供应的逐步完工入市,空置率或再次上升。

租金同比环比均跌

租金水平表现更差。据第一太平戴维斯数据,深圳全市平均租金降至208.3元/㎡·月,同比去年跌掉一成,环比上季度降低约5.2个百分点。有媒体发现,深圳写字楼租金已经数季度连续下降。

梳理第一太平戴维斯往季发布的深圳写字楼各季租金可发现,自2018年第四季度起,深圳已经连续三个季度下跌,从2018年第四季度的234.78元/㎡·月,至目前的208.3元/㎡·月,跌去约十分之一。

“以价换量”策略延续?

空置率升高,租户与业主议价空间则变大,这即是所谓的“以价换量”。第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇在第三季度报告发布会上预测,之后,深圳甲级写字楼还将延续“以价换量”的策略,租金将继续下跌。

同样,世邦魏理仕也监测到租金的连续下跌态势:虽然有若干写字楼租金录得小幅上涨,但从整体市场来看,租金环比上季度仍下降约1.1个百分点,这也延续了上个季度的下跌态势。

总体来看,深圳写字楼市场第三季度表现仍然延续了2018年底以来的市场看法,受整体经济形势及贸易争端、去年年底金融业“排雷”等因素影响,市场表现疲软,简单来说:空置率难降,租金难升。

案例

有租户放弃120万押金

南都记者也曾接触过一家从事资产管理业务企业的小老板。去年5月,该企业主曾带领团队迁进某甲级写字楼,租金每月30万元,并签下五年的租约合同。但年底该企业就违约退租,迁进另一家条件稍差的、月租金约20万元的写字楼,为此该公司甚至放弃了高达120万元的合同押金。

该名企业主告诉记者,去年下半年,国内经济去杠杆,很多中小企业都在这个时候举步维艰,公司在坚持了大半年后,实在无法承担高额的租房费用只能选择退租。

日子斗转星移,这批企业还有机会回“甲”吗?

深 透

经济基本盘实质稳固 吸纳量由负转正,在各区也呈现结构化差异

宏观面是行业的基石

看写字楼市场,最直观的是看空置率、租金水平两个指标;但是,如只看两者则易一叶障目,只见表象。

从宏观角度来看,深圳经济基本盘表现不差。2019年上半年,全市地区生产总值12133.92亿元,同比去年增长7.4%,增速放缓,但仍较大幅超过全国6.3%的均值。而作为写字楼市场发展的重要基础——第三产业,也实现同比增长7.5%。

企业数量方面,尽管当前新登记数量在放缓,但总数仍然在增多——不管有钱没钱,不管愿不愿进高楼,这些都是写字楼的潜在客户。深圳市市场监管局披露的数据显示,2019年1-6月深圳新登记商事主体23万余户,其中企业131349户,约九成属第三产业。

宏观面是行业的基石,正面或负面的表现终会传导至行业走势之中。正因如此,一方面当前写字楼里尚有两成空房,另一方面还是有越来越多的租客入驻,这即是所谓的“吸纳量”指标抬升——第一太平戴维斯监测显示,在第三季度,全市净吸纳量已由负转正至27.5万平方米,而据世邦魏理仕的梳理,2019年1-3季度写字楼净吸纳量目前已与2018年全年总量持平。当然,此类成交活动见涨部分也要归因于部分业主“以价换量”的推租策略。

众租户正加速向西迁徙

吸纳量的转正也在各区现结构化差异:第三季度深圳福田、南山、罗湖、宝安四区中,除罗湖外,三区吸纳量都大幅攀升。其中南山、福田表现最为亮眼,南山吸纳量最多,福田则吸纳量由负转正的绝对值最多。“基于城市中心西移发展利好及营商环境的逐渐优化,南山区吸引了许多TMT类和金融类企业入驻。”第一太平戴维斯指出。

为何呈现结构化差异?背后或是众租户正加速向西迁徙。

事实上,租户西迁与深圳城市中心的西移趋势同步,自进入2000年始,随深圳城市中心西移,租户亦随之西移的声音便时有出现,但在调整期的写字楼市场,处于搬迁高峰期且供给量高企,租户西迁正在加速。

这其中一方面是供给量的西高东低:在第一太平戴维斯列出的第三季度入市9项目中,福田3个,南山4个,宝安2个,主力在西部;另一方面,市场调整期也是搬迁高峰期,据世邦魏理仕统计,目前写字楼去化需求的六成来自于搬迁。高力国际研究发现,作为写字楼市场的主力之一——传统金融行业公司,越来越多地开始关注考虑将南山和前海片区作为下一步选址的目的区域。

总体来看,也正如第一太平戴维斯中国南区董事长林木雄所认为的,随着未来GDP增长以及第三产业的发展,未来深圳写字楼市场不必担心。

梳 理

供给高企推高空置率 属市场调整期正常波动,但业主需重视租赁招商策略

深圳市场存在较大增长潜力

“深圳光是自己跟自己比,结果是片面的。”林木雄认为,横向对比来看,在香港、北京、广州、上海、深圳五城之中,深圳空置率最高,但深圳目前GDP增速最快,经济增长潜力大,作为写字楼市场重要基础的第三产业占比也最低,这实质意味着深圳写字楼市场尚存在着大的增长潜力。

数据显示,深圳上半年GDP增速为7.4%,较往年有放缓,但仍领跑全国一线城市;第三产业占比60.8%,在一线城市中垫底。

事实上,将目光拉出深圳,各大一线城市写字楼市场亦并非好过,多家中介机构出具的报告显示,北京、上海均出现不同程度的空置率上升情况,例如北京写字楼空置率及租金水平已连续三个季度下滑,而且根据市场研究机构仲量联行的分析,其中一个重要原因还在于吸纳量下降。

第三季度供应量猛涨

基本盘企稳创造市场需求,吸纳量实现实质性增长,为何导向空置率难降、租金难升的结果?核心原因是供给猛涨。

第三季度,喜之郎集团总部大厦、前海人寿金融中心T1&T2,深业上城T1等9项目新增入市,共计新增供应量约69.1万㎡。第一太平戴维斯发现,第三季度是今年以来首次迎来新增供应的季度,并且一下就释出2018年同期三倍的量,目前甲级写字楼的总存量环比上升11.4%至676.9万平方米。

世邦魏理仕监测与其有较大出入:单季共四个甲级写字楼交付使用,2019年前三季度累计供应已达176万㎡,创历史同期最高纪录。

两家数据虽不一致,但导向的结论一致——猛涨的供应量成空置率攀升的重要因素。

空置率为未消化量和库存量的比值,当库存量屡创历史之最,市场再“努力”去化,也难有效拉低空置率。空置率上升反过来又带来竞争和去化的压力,导致“以价换量”策略延续,结果即是租金下跌。

也是秉持此逻辑,高力国际预判:第四季度,随着计划供应的再新增入市,甲级写字楼的空置率极有可能再次上升并一直持续至明年。

这个计划新增供应是多少?第一太平戴维斯估计是46.1万平方米。世邦魏理仕认为这个数据略有夸张,其判断整个市场还将供应约17万平方米。不过世邦魏理仕也建议业主,为了面对竞争和留住客户,业主需要进行软硬件的良好升级打造,租赁招商策略方面需要给予重视。

展 望

第四季度或有突出表现? 因为租金下行,反而吸引了更多投资机构关注

众中介机构一致看好

对未来,众中介机构都信心良好。世邦魏理仕认为,短期内受市场新增供应推升市场去化压力,使得空置率将不断升高,租金波动。但是中长期来看,粤港澳大湾区以及先行示范区的政策叠加将为深圳业主及租户增强信心,预计将刺激需求不断增长,市场将步入较为平稳的发展阶段。

高力国际认为,先行示范区的建设将在一定程度上提升投资者对深圳写字楼市场的信心。此外,在政府鼓励和优惠政策背景下,南山区域内科技板块企业的持续较高增长率不断推动该区域的写字楼需求,深圳甲级写字楼重心西移也将继续不断深化。预计南山和前海到今年年底的市场需求将保持稳定。

比如,为促进前海写字楼市场的消化,深圳市前海管理局于今年6月释出高额补贴政策——“归巢计划”,对2019年、2020年回归的企业设定了梯度递减的补贴标准,连续补贴3年,单项扶持金最高达3000万元。

第一太平戴维斯林木雄认为,此轮调整是市场发展过程中的正常波动,调整完毕后租金还是看涨的;而且预计第四季度市场反而会有突出表现,因为目前因为租金下行,反而吸引了更多投资机构关注,

香港资本寻找投资标的

比如其机构近日就发现,近期在大宗交易市场上,来自香港的投资客过来寻找投资标的的情况明显增加,尤其是家族资本类的港企。谢靖宇指出,近期香港物业投资市场平淡,资本向外,邻近的深圳成为首选。

深圳的大宗不动产交易买卖频率在北上广深港五大城市中一直最低,原因在于深圳物业价格高、投资收益率低,难以满足资本的“算账”要求。“但近期港资来深看楼的次数比以前增长了很多,不过由于当前深圳商业地产的价格依然超预期,且租金还在下跌,最终是否成交还是要具体算账。”谢靖宇指出。

在过去的一个季度,深圳大宗交易市场也曾出现港资身影。根据世邦魏理仕监测到季内录得的五宗大宗交易中,有一宗交易主体即为港资背景的未来世界金融公司。

港深两地租金或不断接近

目前港深两地租金差距较大,但未来或将不断接近。第一太平戴维斯近日发布的《大湾区甲级写字楼指数》报告显示,目前香港甲级写字楼总租用成本为879.8元/㎡/·月,是深圳的3.6倍。

该报告认为,“先行示范区”利好深圳市场,在大湾区内推行及实施金融开放政策的乐观发展情况下,加之邻近香港的地理优势,港深之间的租用成本水平的距离远期有望拉近。

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