深圳楼市银十能否延续“金九”势头？

10月21日，国家统计局公布9月份70城房价数据，揭开了“金九”成色的真面目。新建商品住宅销售价格环比涨幅微升，二手住宅销售价格涨幅基本持平。从城市层级来看，房价迎来普涨。

值得注意的是，深圳在9月房价数据中表现亮眼，新房环比涨幅领跑4个一线城市，和二手房环比涨幅均进入全国前十。深圳“金九”表现如何？开发商是否“以价换量”？“银十”能够延续“金九”势头？

焦点

A

“以价换量”是个案还是大趋势？

从中指院公布的前9月销售数据看，房企的业绩目标完成情况进一步明朗，销售目标完成率均值为75.87%，相比上半年整体提升了28.37个百分点，可见房企下半年发力力度不小。按照惯例，房企每年都会针对“金九银十”做一波促销活动。深圳“以价换量”是否是主流？

肖小平认为，示范区政策发布后，深圳市场比较火热，而在市场火热的情况下，“以价换量”的情况比较少。南都记者观察到，“示范区”政策发布后一周，深圳有四个盘较为火热，分别是天健天骄、中洲湾、勤诚达正大城和华盛珑悦，其中天健天骄和勤诚达正大城均没有任何折扣，前者为均价超10万的豪宅盘，后者是位于大热片区光明的刚需盘。

玉家雄认为，9月份“以价换量”的情况是极少数，现在开发商要加快销售节奏，更多是提高渠道佣金，通过加大带看量促成更多成交。实际上，深圳新房价格稳定在一定水平，开发商不一定认同降价促销的方法。

B

“银十”是否能延续“金九”势头？

南都记者采访了多位业内人士，他们普遍认为“金九”的成绩不是自然结果，而是归功于“示范区”政策利好，对于“银十”则认为会有所逊色。

根据深圳贝壳研究院9月精准指数分析报告，10月成交量会下降，主要原因有三点：首先，十一黄金周期间，市民大量外出，客观上会导致成交量显著下降，甚至会影响全月的交易水平；其次，三季度（7-9月）市场持续稳步回升，局部房源消化较快、价格有所上涨，买卖的博弈会再次出现或短暂的观望；三是8-9月份置业需求释放加快，未来短暂而又迫切的有效需求会减少，需要一定时间的积累。

报告指出，近几月，新增需求保持高位稳定、看房需求持续稳中有升，长期的潜在需求仍在，同时目前市场换房需求较多，7-9月份已呈现出有序的“买卖轮转”，若无调控政策出台有望还将延续。因此，预计10月成交量环比出现下降，但不会低迷，市场发展有潜在需求与换房需求支撑。

在玉家雄看来，“示范区”效应经过发酵后，会有所减退，尤其是面向本地客户的时候。进入今年最后一个季度，开发商也会加快销售节奏，冲今年的销售目标，这个动力会带动整个销售情况。“9月份借的是‘示范区’政策的余温，10月份主要靠开发商了。”

肖小平也对此表示认同，今年10月的销售情况可能比不上9月，但一定比去年10月的情况要好。李宇嘉认为，10月份以后“以价换量”还是大趋势，但不是说具体的降价销售，而是体现在定价策略上，比如精装房卖毛坯的价格。

数据

深圳楼市明显回暖

据国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二手住宅销售价格环比上涨0.3%，上月为持平。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅与上月相同。35个三线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.8%，涨幅比上月扩大0.1个百分点；二手住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

从城市层级看，房价出现普涨情况。值得注意的是，一线城市，尤其是深圳，出现明显回暖趋势。

新房方面，9月数据显示，北京和广州环比持平，上海和深圳分别上涨0.5%和1.2%。在本轮周期中，一线城市上涨和回落周期最早的深圳，再次进入涨幅前十，这是深圳2016年7月以来，时隔三年零两个月以来的首次进入涨幅前十。深圳资深地产人士李宇嘉表示，这归因于粤港澳大湾区和先行示范区等多重利好叠加。

在9月70城房价数据公布前，国家统计局还公布了1—9月份全国房地产开发投资和销售情况。数据显示，2019年1—9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1—8月份持平；房地产开发企业房屋施工面积834201万平方米，同比增长8.7%；商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5个百分点。

“整体而言，数据不错。”李宇嘉表示，房地产新开工、竣工以及商品房销售面积、金额都出现了相对明显的反弹。但是就重点城市而言，“金九”表现一般，因为除了深圳以及部分三线城市外，一二线城市以回落为主，主要的销售量集中在9月份和国庆黄金周。

争议

深圳是否出现“金九”？

9月份“成色不差”

8月18日，中共中央、国务院发布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》。政策一经发布，深圳成为全国人民关注的焦点，楼市也有所反映。

根据深圳中原研究中心开盘监测，示范区政策发布后一周内，天健天骄去化约80%，勤诚达正大城去化约75%，住宅项目去化率较高，而中洲湾项目公寓体量大，开盘去化约896套，是2019年以来开盘当天去化量最大的项目。在此之前，受政策收紧影响，7月整体延续低迷态势。

对此，业内人士普遍认为深圳楼市9月成交量不错，但是否为“金九”意见不一。深圳中原二级市场董事总经理玉家雄认为，深圳9月的成交情况比较理想，主要的原因是承接“示范区”政策利好，使得越来越多的人关注深圳市场。“不单单是本地的客户，全国的客户都在关注深圳市场”。

玉家雄补充说道，以前大家的共识是，由于限购，外地客户来深多是购买公寓等非住宅产品，但随着落户政策越来越宽松，有内地客户用后辈的名额来深圳购房，“这在近期是比较明显的变化”。他进而总结道，深圳9月份是个“成色不差”的月份。

“绝对可以呀。”面对深圳楼市是否有“金九”的提问时，贝壳深圳站研究院院长肖小平更直接。她表示，“量是价的先行指标”，并引用了一组数据进行说明：9月深圳二手房市场继续向好发展，价格环比小幅上涨，深圳贝壳研究院二手住宅精准指数价格60871元/平方米，环比小幅上涨1.2%，同比上涨3.6%。深圳住建局数据亦显示，截至9月29日，当月二手房网签7498套，已经超过8月全月。

深圳的“金九”表现很一般

深圳资深地产人士李宇嘉对于深圳“金九”的看法则不同。他认为，深圳9月的新房成交量是28万㎡，全年可能就300万㎡，这和过去两年差不多，而过去两年一直是历史上最低的成交规模。原因在于，前期入市的刚需盘已经消化完毕，新入市的是总价较高的一些产品。但是，市场事实上对总价200万元左右的商务公寓以及总价较低的“老破小”需求更大。由此，他得出结论：深圳的“金九”表现很一般。

采写：南都记者 陈蓉