国家统计局10月18日公布的最新数据显示，在房地产多指标累计增速连续4个月下降后，9月的最新数据有所反弹。其中，开发投资增速保持平稳、房企购地指标降幅收窄、商品房销售和房企到位资金指标增速反弹，不过，销售面积指标仍连续9个月负增长。
业内人士认为，虽然当前房地产市场总体上处于降温阶段，但是从商品房销售、房企到位资金等数据看，其实并没有继续恶化。房企“以价换量”的销售策略总体上带来了销售业绩和资金状况的改善。预计4季度，房企会采取更加积极主动的“以价换量”策略，房地产销售将保持平稳，今年全年有望刷新2018年创造的15万亿销售额的历史纪录。
房地产开发投资增速维持低位
从投资指标看，1—9月份，全国房地产开发投资98008亿元，同比增长10.5%，增速与1—8月份持平；房屋新开工面积165707万平方米，同比增长8.6%，增速回落0.3个百分点；房地产开发企业土地购置面积15454万平方米，同比下降20.2%，降幅比1—8月份收窄5.4个百分点；土地成交价款8186亿元，同比下降18.2%，降幅收窄3.8个百分点。
在连续4个月增速回落并创年内新低后，9月份房地产开发投资累计增速与8月的低点持平，并没有像之前预期的那样继续下降。同时，土地购置指标虽然继续下降，但降幅有所收窄。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，今年上半年土地数据相对低迷，但近期开始有所改善了。当然房企对于土地市场总体以保守为策略，除非是联合拿地，否则购地不会太激进。但部分房企近期已经采取了逆周期拿地的策略，土地溢价率不高，有效地控制了购地的成本。
58安居客房产研究院分院院长张波认为，“金九不金”在投资侧表现明显，预计在惯性作用下，房企开发投资在4季度还将维持一定增速，但房企拿地会更为谨慎，土地市场将进一步降温，4季度土地的流拍或将成为一种常态。
商品房销售指标连续3个月反弹
从销售指标看，1—9月份，商品房销售面积119179万平方米，同比下降0.1%，降幅比1—8月份收窄0.5个百分点；商品房销售额111491亿元，同比增长7.1%，增速加快0.4个百分点。
这是商品房销售指标连续第3个月反弹，但商品房销售面积仍维持了9个月的负增长。
从9月单月来看，销售市场较活跃，同环比均有上涨。中原地产研究中心的统计数据显示，9月，全国商品房销售面积高达1.733亿平方米，同比上涨了2.9%；销售额高达1.6万亿元，同比上涨了9.4%。
对于9月单月销售反弹的原因，诸葛找房副总裁苑承建认为，是以价换量策略使得9月销售数据有所好转。从近几个月的数据看，全国商品房销售价格自7月达到高点后连续两个月下降，简单测算，9月全国商品房销售价格环比8月下降0.48%，比7月下降3.01%；商品住宅销售价格环比8月下降0.4%，比7月下降2.85%。
在严跃进看来，1-9月份，商品房销售面积同比跌幅为0.1%，说明了当前房屋交易市场虽然是降温的，但绝对不悲观。所谓的金九成色不足，更应该理解为楼盘供应增加导致具体楼盘的看盘询价数量有所减少，但全国市场的数据表现还是不错的。预计10月份受部分城市定向限购政策的影响，市场预期或有改善，也容易带来一定的市场交易反弹。
中原地产首席分析师张大伟预计，2019年全年有望再次刷新2018年创造的15万亿销售额的历史纪录。
房企资金状况有所缓解
从房企资金情况看，1—9月份，房地产开发企业到位资金130571亿元，同比增长7.1%，增速比1—8月份加快0.5个百分点。这是该指标连续4个月回落后首次出现反弹。
其中，国内贷款19689亿元，增长9.1%；利用外资104亿元，增长1.4倍；自筹资金42024亿元，增长3.5%；定金及预收款43877亿元，增长9.0%；个人按揭贷款19900亿元，增长13.6%。
“在连续几个月出现资金恶化的情况下，房企9月份出现了资金面缓解，包括外资、购房按揭等数据增长较快。”中原地产首席分析师张大伟说，今年前三季度，人民币贷款增加13.63万亿元，同比多增4867亿元。分部门看，住户部门贷款增加5.68万亿元，其中，短期贷款增加1.54万亿元，中长期贷款增加4.14万亿元，而2018年前3季度仅增加3.83亿元。
苑承建认为，销售回款成为开发企业现金流改善的主要方式，1-9月，定金及预收款增长9%，个人按揭贷款增长13.6%，较1-8月均有明显上涨，推动开发企业到位资金上涨7.1%，增速加快0.5个百分点。但他同时指出，国内贷款增速比上月下降0.7个百分点，自筹资金增速仅有3.5%，显示出开发企业融资环境进一步收紧，资金压力仍非常大。
苑承建预计，4季度，开发企业会采取更加积极主动的“以价换量”策略，房地产销售将保持平稳，全年销售数据将与去年持平或小幅下降；融资环境收紧进一步影响开发企业的投资预期及投资能力，新开工面积或进一步下降，开发投资增速在当前水平略有下降。
本文来源：证券时报
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