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北京限竞房市场现状:供地充足 网签率不及50%

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北京的限竞房已经连续14个月出现供应大于签约的现象,且网签率还不及50%。

但与此同时,限竞房供地依旧充足。就在3天前,据《每日经济新闻》报道,北京一日成交三宗限竞房用地。

其中,北京旧宫DX05-0102-6003、6004、6005地块吸引了10余家房企的49轮报价,最终成交溢价率达到34%,无限接近35%上限。而另一宗通州YZ00-0703-6004、6005、6006地块,则以底价成交。

这场土拍一定程度上折射了北京限竞房市场的现状:供应充足但冷热不均。

供地主流

肇始于2016年的限竞房,意在稳定市场价格,同时打击投资投机性需求,限竞房用地已逐渐成为北京供地市场主流。

中原地产数据显示,截至2019年10月15日,北京已累计出让了103宗限竞房住宅用地,其中大兴及亦庄高达28宗。

中指院数据显示,2016年9·30调控以来至2019年7月,北京土地公开招拍挂市场共成交住宅用地近170宗,其中商品住宅用地158宗,规划建筑面积超1500万平方米;限竞房用地成交近百宗、规划建筑面积约900万平方米,共有产权房用地50余宗、规划建筑面积在500万平方米以上,普通纯商品住宅用地共10宗,规划建筑面积90万平方米。

土地供应决定了当下市场的产品类型,据中原地产统计,从2018年6月10日开始到日前,北京合计入市64个限竞房项目,供应住宅达到47608套。

根据中指院,从入市项目分布来看,除东西城区及通州区外,其他区域均有部分项目开盘入市,其中大兴区供应规模领衔全市各区域,占比高达24%。五环至六环间是已开盘限竞房项目分布的主力区域,其新批上市面积及套数在全市的占比均近50%。

去化难题

从中原地产单月网签数据看,最近几个月都是高位,但与供应量相比库存持续积压。2018年6月10日以来,网签数据为20903套,网签率只有44%,平均签约价格为48851元/平方米。限竞房连续14个月出现供应大于签约的现象。

据中指院开盘监测数据,截至2019年6月,北京已开盘限竞房项目开盘当天认购率仅62%,项目整体去化不及预期。

中指院数据显示,在限竞房市场去化整体不济的背后,内部呈现明显分化的格局。一方面,主要源于区位上的差异,地理位置较好的项目去化率相对较高,其中丰台区五环内及海淀、朝阳等城区五环至六环区域具备明显的区位优势,其项目开盘当天认购率普遍在85%以上;从同一区域不同位置来看,房山、顺义等近郊区五环至六环区域项目去化率也明显高于同区域六环外项目。

中指院常务副院长黄瑜告诉《每日经济新闻》记者:“近一年来,北京限竞房住宅项目大批量上市,去化情况出现了明显分化。有项目因地处偏僻、配套欠佳等因素去化不佳,但也不乏项目能实现快速去化。不难发现,其或地理位置优势突出,或价格有明显竞争力,最重要的是,产品设计符合市场预期。总体来看,目前已上市限竞房项目整体去化率在六成左右,去化不及预期,同区域项目去化不一,主要是在市场整体供应明显改善,需求选择空间增大的背景下,产品设计同质化问题突出所致。随着房企积极转变思维,产品创造力不断增强,未来限竞房对特定消费群体的吸引力也将随之提升。”

回归理性

在限竞房集中入市、去化率不足的背景下,一些刚需客似乎更加感受到了市场变化。

在北京一家互联网公司工作的刘启是一名地道的刚需客,她告诉《每日经济新闻》记者:“我发现目前能选择的很多,可以申购共有产权房、限竞房和一些二手房,总价上都能够接受。”

由于担心将来换工作,刘启更偏向于选择二手房。“因为共有产权房虽然价格低但转手时候的限制很多;很多新建的限竞房短时间还不能交房,将来转手还会有5年限制。”

在限竞房与共有产权房项目基本占据近三年90%以上商品住宅用地的份额下,限竞房对整个北京楼市的影响无疑是深远的。

“限竞房在地块出让环节即限定了未来售价,且普遍限定‘7090’标准,在新房资源稀缺的北京,限竞房在保障合理自住需求及稳定价格预期上发挥了举足轻重的作用。2016年第四季度调控后的两年,北京商品住宅用地集中以限竞房的方式供应,保障刚需群体购房需求的同时,也稳定了购房者对价格的预期;另外,限竞房5年限售也抑制了非理性需求的释放,推动市场理性回归。”黄瑜表示。

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