前9月楼市调控继续趋严 四季度房价涨幅或进一步回落

距离2020年还有不到80天，无论是在政策层面还是市场表现，房地产市场都未见轻松。

中指院统计显示，今年以来百城新建住宅价格各季度累计涨幅较去年同期均有所收窄，其中三季度累计涨幅较去年同期收窄0.3个百分点，整体价格表现平稳。成交方面，三季度一线、三线代表城市成交同比有所回落，二线代表城市成交规模相对稳定。

对于后市，多位机构人士和业内专家向《每日经济新闻》记者分析认为，四季度房企都会冲刺全年业绩目标，无疑会加速推盘去化，但市场可能并不会因此出现过热情况。但考虑到近期房企的积极营销势头，四季度房价涨幅或将进一步回落。

前9月调控415次 刷新历史记录

国家统计局数据显示，2019年1～8月全国房地产开发投资84589亿元，增速回落0.1个百分点至10.5%，为年内最低，降温明显。

今年4月19日，中央政治局会议重申“房住不炒”，要求落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制；7月30日，中央政治局会议继续强调“房住不炒”，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。

对比两次会议内容，对长效机制的表述从“调控”变为“管理”，并首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”的说法。

中指研究院认为，7月30日的中央政治局会议确定了三、四季度的政策基调，对市场情绪、地方政府后续政策的跟进起到了关键引导作用。三季度市场整体调整预期将进一步强化，会议在基调和作用方面与去年同期的中央政治局会议存在相似之处。

另外，地方政府紧缩政策数量在三季度达到阶段高点，调控紧盯市场变化及时调整的特点仍比较明显。整体来看，地方调控力度在7、8月份明显加强，9月份有所减弱。如苏州进一步升级了限购政策，合肥升级土拍政策，部分城市房贷利率上浮水平继续回升，各地公积金政策密集调整，多地强化房地产市场监管等。

2016年以来地方出台调控政策数量分布 数据来源：中指研究院

据中原地产研究中心统计，2019年前9个月各地合计出台房地产调控政策达到415次，去年同期这一数字为385次。这意味着，平均每个工作日有2次以上的房地产调控，刷新了历史记录。

中原地产首席分析师张大伟认为，2019年是房地产政策出台最密集的年份，而在房地产政策内容里，过去很少提及的房地产金融风险在2019年来被密集提及。累计看，中央各部委在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策，要求注意防范房地产金融风险。

对于四季度的展望，中指研究院表示，金融政策将贯穿始终，在四季度仍然会继续延续。另外，一方面，部分城市的调控紧盯市场变化存在适度升级的可能；另一方面，部分城市通过局部优化现有政策，继续精准保障首套自住购房需求。

房价涨幅收窄 成交规模稳中略降

今年以来，受高价地项目集中入市等推动的结构性因素影响，商品房销售价格仍保持较快上涨，但考虑到近期房企的积极营销势头，四季度房价涨幅或将进一步回落。

中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，今年9月，百城新建住宅均价15051元/平方米，环比上涨0.31%，涨幅已连续11个月运行在0.4%以内；同比上涨3.56%，涨幅连续11个月收窄，整体价格表现平稳。

累计来看，2019年1~9月百城住宅价格累计上涨2.54%，涨幅较去年同期收窄1.51个百分点。今年以来各季度累计涨幅较去年同期均有所收窄，其中三季度价格累计上涨1.08%，较去年同期收窄0.3个百分点。

成交方面，重点城市规模稳中略降。中指研究院统计显示，今年前三季度，重点城市成交面积同比稳中有降，三季度整体趋稳，近期市场调整压力加大。

据初步统计，2019年前三季度50个代表城市商品住宅月均成交面积同比下降1.6%，其中三季度50个代表城市商品住宅月均成交规模约3210万平方米，同比增长0.2%。

2014~2019年9月50个代表城市商品住宅月度成交量走势 数据来源：中指研究院

中指研究院认为，8月以来行业金融层面监管加强，叠加3~4月一二线市场销售端的回暖导致需求后续释放动力不足，市场调整压力有所加大，8~9月重点城市成交规模同比均下降，“金九”成色不足。

二手房方面，2019年1~8月10大城市二手房成交套数同比增长12.9%，其中7~8月二手房成交20.6万套，同比增长10.3%，半数城市成交同比增长。

亿翰智库上市房企研究中心主任张化东告诉《每日经济新闻》记者，四季度市场应该还会面临僵持局面，因为多数城市的去化周期还是比较短的，大部分一二线城市去化周期都在12个月上下，三四线城市多在18个月上下。而目前无论是从供给端还是需求端看，都是相对比较疲弱的，两端不会出现突然大的变化。

三线楼市下滑 四季度将继续调整

从城市看，总体为一线城楼市增长、二线平稳、三线下滑。据中指院统计，2019年1~9月一线城市商品住宅月均成交面积为58万平方米，同比增长19.9%。不过，8~9月需求释放节奏开始放缓，市场出现调整。

二线代表城市前三季度成交面积约80万平方米，同比下降0.6%，三季度成交同比增长1.9%，整体成交规模趋于稳定，内部市场延续分化格局。

值得注意的是，50个重点城市中近八成的三线代表城市位于长江和珠江三角地区，该类城市在严厉的政策下，市场调整态势延续，带动整体三线代表市场同比下降。前三季度，三线代表城市成交面积同比下降9.7%。其中，三季度月均成交面积在34万平方米左右，同比下降约3.6%，扬州、三明同比降幅均在60%以上。

中指院表示，展望四季度，三四线代表城市由于前期需求存在透支后期增长乏力，市场将延续调整态势，同时一、二线城市市场规模随着市场环境的收紧及需求释放放缓，也将面临一定调整压力，四季度整体市场承压。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对《每日经济新闻》记者表示，四季度房企推盘力度比较大，还是走降价促销的销售策略，这在交易数据上应该是有回升，但回升幅度也是有限的。一方面政策面暂时不会有改变，而需求端也很难说完全释放，四季度只能说可能会有一个温和的小复苏。

川财证券研报指出，考虑到三季度销售市场有所降温，预计不少房企在四季度的推盘速度可能会略为加快，但是在房地产行业调控政策仍然持续的大环境下，预计今年四季度房地产销售市场出现过热现象的可能性较低。