近日，写字楼市场研究机构高力国际发布《深圳写字楼市场第三季度报告》（以下简称《报告》），《报告》指出，2019年第三季度，深圳甲级写字楼市场净吸纳量表现良好，空置率稳定在21.1%，不过，随着四季度计划新增供应的逐步完工入市，空置率会再次上升并持续到2020年。
深圳写字楼市场遭冲击 空置率三季度暂时企稳
根据《报告》，2019年第三季度，在投资和消费增长的驱动下，深圳经济总体保持平稳增长态势。在此宏观背景下，深圳甲级写字楼市场录得正吸纳量，尽管租金持续小幅下滑，但在少于预期的新增供应和正净吸纳量下，三季度空置率保持相对稳定。
与该机构二季度末的测算相比，目前21.1的空置率实际是小幅回升。今年6月高力国际在“2019年上半年深圳物业市场回顾与展望”会议上指出，深圳甲级写字楼目前的空置率达到了23%。
在2018年二季度末，根据高力国际发布的2018年上半年深圳物业市场回顾与展望报告，这个数字为13.6%。
办公市场知名研究机构第一太平戴维斯指出，2018年第四季度以来，诸多金融公司、包租“二房东”大面积撤退，深圳写字楼市场的退租迹象正在显现。据其发现，今年一季度深圳写字楼市场无新增供应，但甲级写字楼空置率仍环比上升0.2个百分点。
办公市场研究另一机构戴德梁行发布的深圳写字楼2019上半年数据也显示，甲级写字楼净吸纳量较去年同期减少22.39%，空置率较去年末上升0.4个百分点至16.11%；戴德梁行分析认为，整体经济环境下行令写字楼市场需求回落，扩租及新租需求较为谨慎，部分包租及金融行业出现较大面积退租的情况。
写字楼空置率通常被视为观察一个城市经济活力的重要指标。今年8月，深圳市住建局对全市写字楼市场展开调研，得出结论“深圳市写字楼市场运行平稳、没有形成风险”。根据住建局相关负责人介绍，深圳写字楼的平均空置率为15%左右，其中前海片区写字楼项目正在逐步竣工、陆续招商，部分项目存在暂时性空置属正常情况。
“一般来说，根据城市写字楼供求关系判断，写字楼空置率处于10%-20%区间都是健康合理的。目前，总体上看深圳写字楼空置率处在正常区间。”深圳市住建局认为。
中信证券1月发布研报指出，应理性看待写字楼空置率提升。放眼全国来看，今年以来全国各主要城市甲级写字楼都出现空置率提升的情况。高力国际数据显示，上半年北京写字楼整体空置率环比上升至11.5%，为8年来最高点，原因被指是整体需求下降及新增供应的大量入市；世邦魏理仕CBRE 最新发布的数据则显示,今年上半年,上海优质写字楼市场空置率同比升至18%,创下近10年新高。
“部分城市甲级写字楼市场调整，核心原因可能是供给，不是需求”。中信证券认为。
供应量高为空置率攀升主因 四季度供过于求或将持续
不过就深圳而言，从需求端来看，目前企业登记户数增速的确呈现放缓迹象。2019年1-6月深圳新登记商事主体233827户，同比下降5.6％，其中企业131349户，同比下降15.1％。数据来自深圳市市场监督管理局《2019年1-6月深圳商事主体登记统计分析报告》。
而从供给端来看，未来几年，深圳写字楼的供应量将持续走高。高力国际指出，深圳甲级写字楼物业市场即将步入供应过剩时期，新增供应将在未来5年内达到历史峰值。
第一太平戴维斯预测，在2019-2023年，深圳预计将有430万平方米新增供应。在现有办公商业供应中，前海区是大头，作为新兴子市场，前海未来5年共计约206.8万平方米新增供应入市，占总新增供应的48.1%。
为促进前海写字楼市场的消化，深圳市前海管理局于今年6月释出高额补贴政策，政策对2019年、2020年回归的企业设定了梯度递减的补贴标准，连续补贴3年，单项扶持金最高达3000万元。
据此，第一太平戴维斯认为，2019年，随着经济放缓持续，中小型企业预计面临挑战，在此背景下，深圳写字楼市场的租赁需求增长乏力，且受新增供应入市的影响，供过于求的情况或将持续。
这与高力国际判断一致。根据《报告》，三季度深圳写字楼新增供应面积环比上季度有所下降，使得空置率企稳。不过，“空置率四季度会再次上升且持续到2020年，并取决于计划中的新增供应完工入市情况。”
对此，高力国际华南区董事总经理冯文光建议，合格的租户可充分利用前海的租金补贴以降低企业运营成本，而业主在当前经济走势下应尽可能锁定来自优质租户的长期租约。
本文来源：南方都市报
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